房屋投資VS美聯儲今年連續加息

多倫多地產經紀 李郡

在自由市場經濟體制，美聯儲利率變化是調整全球宏觀經濟的“調節器”。利率通常由國家的中央銀行控制，在美國由聯邦儲備委員會管理。至今，所有市場經濟國家都把利率作為宏觀經濟調控的重要工具之一。當經濟過熱、通貨膨脹上升時，便提高利率、收緊信貸；當過熱的經濟和通貨膨脹得到控制時，便會把利率適當地調低，以鼓勵投資和投機，發展生產和促進繁榮經濟。因此，利率是非常重要的宏觀經濟“調節器”。房地產市場是國民經濟的重要組成部分，房地產的興衰直接導致國家經濟的繁榮和蕭條。美國金融危機就是一個有利的佐證。所謂的美國金融危機就是由於房地產泡沫過大而導致的房地產危機。所以說，美聯儲加息對房地產市場的調節也是利率對國民經濟調節的一項內容。當前，美聯儲主席耶倫已明確申明，美聯儲要在2017內連續3次加息。理論上講，美聯儲利息變化，會直接影響全球的房屋市場價格。美聯儲利息變化方向與全球房地產價格變化方向相反。當美聯儲不斷降息時，世界的房屋市場價格 不斷上升；反之，當美聯儲不斷加息過程，世界各地的資金供給會越來越緊張，商業銀行的貸款利率也會不斷升高，房屋價格應該不斷走低。所以，當美聯儲進入加息通道時，房屋投資者應該謹慎一些，理由是美聯儲加息對全球房屋市場的調節主要反映在三個方面，即，調控房屋市場資金的供給，調控社會資金流向，和調控財富分配。

首先，當前在美聯儲不斷加息和聯邦政府即將減稅的大環境下，美國國債收益率開始不斷上升。當美國國債收益率不斷上升時，商業銀行融資成本就會不斷上升，不遠的將來，投資人買房時的融資成本會增加，同時融資也會更難。那時，全球的房價自然會有所下降。美國新當選總統特朗普的新政特點主張避免大規模貿易赤字，主張加大國內基礎建設，降低國內企業稅，發展美國的製造業，從而發展美國經濟。但大規模基礎建設需要錢，美國政府為此必將發行大量國債。而由於美聯儲今後不斷加息，害得其它新興經濟實體為了穩定本幣匯率，不得不拋售美國國債以穩定本國貨幣對美元的匯率。根本無力再買入美國國債。而美國人民又不善於儲蓄，買國債的意願很小，購買力很差。這種情況，美國國債的發行，客觀要求必須是以高收益率的條件下，才能順利實現發行。當前，美國的國債收益率已經開始上漲，已經超過2.5%. 如果2017年，美國開始大規模發行國債，美聯儲不斷加息，國債收益率必將大幅度上升，那時，各國的商業銀行的貸款利率也會被迫上升。有人推測，2017年，商業銀行的房屋貸款利率將不斷上升。這是因為，如果商業銀行帶給物業投資者的MORTGAGE的利率是3%，商業銀行再把MORTGAGE轉化成以按揭貸款作抵押的證券賣給證券投資者，按揭貸款作抵押的證券利率要當然比3%要低，比如2%。這樣商業銀行的利潤就是1%。但2017年，如果美國的國債收益率不斷上升，比如沒有任何風險的國債收益率達到5%。那證券投資者就會放棄購買以按揭貸款作抵押的證券，改投資購買美國國債。這樣，商業銀行的按揭貸款作抵押的證券就沒人買了。商業銀行的賣給房屋購買者的MORTGAGE的資金就會慢慢緊缺。商業銀行就會被迫提高以按揭貸款作抵押的證券的利率，以此吸引更多的人購買商業銀行的以按揭貸款作抵押的證券。增加商業銀行的資金來源。但商業銀行不能做虧本買賣，一旦美國國債收益率上升至5%，那商業銀行貸給買房者的MORTGAGE利率就可能是6%。這樣由於美國國債收益率上升而演化來的商業銀行高漲的利率，必將對全球的物業投資有及其不利的影響！

其次，美聯儲加息對整個社會的資金分配其重大調節作用。一般來說，每當美聯儲加息，越來越多社會資金都會轉向投入實體經濟部門，投入房地產的資金會越來越少；反之，當美聯儲利率不斷走低時，投入實體經濟的資金會越來越少，投入房屋市場的資金會越來越多。當前，由於過去十幾年的長期低利率政策，社會大量資金已經從實體經濟領域流向房地產業。在像多倫多這樣的移民城市投資一套獨立房子的年收益，勝過開一個中等規模的公司，勝過開一個中等規模工廠。這種現象致使越來越多的人加入多倫多房屋投資，房地產的泡沫也越來越大。超大的房地產泡沫致使整個社會經濟活動的運行成本越來越高。 眾所周知， 當今的商業活動，由於不斷走高的房租價格，小生意業主經營一個生意越來越難。由於這些年的房地產泡沫，由于越來越高的房租，很多過去經營幾十年的小生意業主已經放棄他們賴以為驕傲的事業，轉向投資房地產。如果任憑這趨勢發展下去，整個社會將成為空殼經濟。最終發展為經濟危機只是早晚的事。這次美聯儲加息，同時伴隨美國政府減稅政策，就是調整全球的資金流向。就是讓更多的社會資金流出房地產領域，流進實體經濟領域。隨着資金的減少，全球的房地產市場的價格必然會有所回調。其結果，可能會對海內外華人的房地產投資熱起非常大的降溫作用。

最後，美聯儲這次加息是對全球財富一次大“洗牌”。這次美聯儲加息很可能是針對全球的房地產泡沫現象。改革開放三十幾年來，海內外華人的大部分資產，幾乎都是以房地產形式儲備的。富裕的家庭房子多一些，房子好一些；家庭經濟條件一般的家庭，房子少一些，普通一些。海內外華人很少把資金投向房地產以外的領域，華人認為房子除了用來抵禦貨幣貶值，貨幣超發而帶來的通貨膨脹外，房子還是一家人的門面和身價的象徵。有人說，全球海內外華人的大部分資產都建立在美聯儲5%的利息之上。如果美聯儲加速加息步伐，全球華人的家庭資產會加速縮水。當美聯儲的利率上升到5%以上，那會有一些華人家庭資產成為負數，甚至家庭破產。當前美聯儲加息，是在全球量化貨幣政策用到盡頭時，開始實施的。即由於長期量化貨幣已造成大量產能過剩，經濟結構失調，以及寬鬆貨幣政策造成實體經濟大量流失或漂移海外的狀態下實施的。更重要的是人民幣已成為國際貨幣，不能輕易貶值。在這種條件下，一旦美聯儲連續加息，大量超發貨幣，大幅度貶值本幣這條路堵死了。那只有一條路，待美元不斷加息將房地產的“水”不斷抽出，房地產的泡沫自然會慢慢變小。全球房地產價格自然會不斷走低。這樣，那些把所有家庭財產都投入到房地產的家庭可能將面臨家庭財產不斷縮水，而貶值的局面！

總之，美聯儲加息是對全球經濟活動的一次大的調整，是對全球資金流向的一次大的調整，也是對全球房地產價格的一次大周期性的價格調整。歷史經驗告訴人們，美聯儲的利率變化與全球房地產價格走向相反。每當美聯儲進入加息通道，全球的更多的資金就會流出房地產領域，轉而流向實體經濟領域。同時買房子時，投資者的融資會更難，融資會成本高，自然全球的房地產價格就會下降；反之，當美聯儲的利率進入下降通道時，社會的資金就會從實體經濟領域流出，流入房地產領域。同時，進行房地產投資時，投資者融資會更容易，而且成本會更低，自然全球的房地產的價格會不斷走高，房地產投資風險會降低。歷史經驗表明，每次美聯儲利率變化方向上的改變，對全球經濟活動的影響是巨大的。當前，美聯儲從長期的寬鬆貨幣政策轉向連續加息，對以原材料，以大宗產品出口為經濟基礎的一些國家是一次重大衝擊，甚至可能造成這些國家的經濟混亂。當然，美聯儲加息也會對普通家庭甚至個人的經濟活動有深刻影響。每次美聯儲的利息變化，意味着全球家庭財富的大洗牌。一些以高槓桿投資房地產的家庭，在一輪一輪的美聯儲加息的步伐下，房屋貸款利息不斷走高，資金越來越緊張，還貸越來越難。這種環境下，很可能全球房地產價格不斷下降。甚至一些房地產投資者可能面臨房屋資產嚴重縮水，家庭債務負擔越來越重，甚至家庭破產的嚴重局面。所以，在當前美聯儲不斷加息全球經濟環境下，房屋投資者應及時調整家庭資產配置，切勿將“雞蛋都放在一個籃子裡”，從而實現家庭財富的既平穩發展又避免投資風險（本文純屬學術探討，不作為投資者投資依據）。