恰在寬鬆量化之前買房，加息縮表之前賣房
金融街地產 BROKER 李 郡
寬鬆量化之前買房，加息縮表之前賣房是最理想的房屋投資周期。再解釋這個問題之前，我們首先要央行利率與房屋市場價格之間的關係。在西方成熟的市場經濟環境下，社會經濟的總供給和總的供求，和社會資源的配置主要是通過央行利率進行調節。央行利率是整個社會宏觀經濟調節器。比如說，利率上升，加元就會升值。以加元計價的房子，價格就會相應降價；反之，央行利率下降時，加元也會相應貶值。此時，以加元計價的房子，價格就會上漲。而量化寬鬆就是央行購買資產，向社會釋放貨幣。量化寬鬆過程，就是“放水過程”，市場資產越來越少，資金越來越多。房價也會隨之越來越高；而縮表是反方向操做，是央行向社會釋放資產回收貨幣過程，是抽水過程。縮表過程，市場資產會越來越多，資金會越來越少。房價也會受供求關係影響越來越低。其實，經濟周期也就是央行的利率變化周期，就是貨幣寬鬆到緊縮的周期。理論上說，每當央行利率由寬鬆到緊縮運行一個周期，都會對房屋投資者產生重大影響。這影響主要體現在如下幾個方面；房屋市場的供求關係，房屋的市場價格，和社會財富的重新分配。
首先，央行利率周期變化，對多倫多房屋的供求會產生很大影響。這點很簡單，人們會從自身的體驗感受到，自從2008年美國金融危機以來，全球央行利率進入下降通道，利率不斷走低，有的國家甚至實行負利率政策。在這種政策情況下，商業銀行的房屋貸款利率也不斷走低。人們感到即便從銀行貸到一定額度的錢，由於利息很低，買到房屋後，每月還貸的壓力小。所以，在這十年間，在多倫多投資買房的人也越來越多，有一些的家庭買了2，3套房子，甚至更多！但如果央行的利率進入加息通道，人們的感受就會完全相反，相同額度的貸款，人們就會感到財務壓力很大，不但投資買房的欲望降低，而且還會有人賣掉自己的房子。再有，當央行利率變化時，也同時影響在多倫多海外房屋投資者。當加拿大央行提高利率時，加元對外幣升值，等於變相給海外投資者提價。從而降低海外投資者對多倫多房屋的需求。但如果加拿大央行降利率，那正好相反，會增強海外投資者對多倫多房屋的需求。因此，可以說，央行利率的變化周期就是多倫多房屋市場的供需周期。
其次，央行利率周期變化，對多倫多市場的房屋價格產生很大影響。說白了，一次央行利率變化周期，就是房屋市場價格變化周期。利率進入下降通道，利率不斷走低，伴隨量化寬鬆，房價就會進入上升通道高，房價不斷走高；反之，如果央行利率進入上升通道，伴隨加息縮表，利率不斷走高，那麼，多倫多的房價理應當不斷走低，這是一般人的常識。每一次利率周期變化都有兩個“拐點”，這兩個“拐點”對投資人非常重要。能否正確認識和把握這兩個“拐點”，理論上說，決定一個投資人的投資成功與否。第一個利率變化“拐點”，是利率由上升通道拐向下降通道。此節點，房屋的價格應該是處於一個經濟周期的低位。理論上講，此時是買房的最好時機。也就是恰在寬鬆量化之前買房。一旦投資者，在此時投資買房，就像2009年那時買房的，隨着央行利率進入下降通道，利率不斷降低，房價會不斷上升。這樣直到下一個“拐點”，即，央行利率由下降通道拐向上升通道，利率不斷上升。此節點，是投資者賣掉房屋的最好時機。因為，按照上述道理，這次“拐點”後，隨着利率的不斷上升，房屋價格會不斷下降。在這次“拐點”賣房，即，加息縮表之前賣房。顯然收益最大！正確地認識一個利率周期兩個拐點，和把握好在兩個拐點買賣好房子，才能在一個經濟周期實現房屋投資的較好收益；反之，就會向過去一些人投資國內A股一樣，像做過山車一樣，錯過一次次經濟周期，錯過一次次投資收穫機會。更有甚者，把兩個利率拐點用反了，該賣房時，錯誤地買一個，或買幾個房子。這種房屋投資非常危險。眾所周知，房屋投資帶槓桿，一旦在房價最高位接盤。隨着利率進入上升通道，房價很可能下降30%左右，這意味着帶槓桿投資房屋的家庭有可能形成負資產。所以，也有人說，一個利率變化周期也是社會財產重新分配，也是一次社會財富的大洗牌，一個富裕的家庭，由於選擇錯誤的經濟周期節點過度投資物業，很可能被陷入困境！
再者，這次經濟周期與以往不同。不同之處在於，此次經濟周期的順周期較長，就是低利率時間比較長，量化，寬鬆的貨幣政策比較長。長達近15年的經濟順周期，世界各國積累大量的問題，如，投資槓桿過高，政府和家庭債務過重，房屋庫存嚴重，以至於大量閒置的樓房形成“鬼街”。更嚴重的問題是，由於信息不對稱，和輿論嚴重誤導，人們過度投資房地產業，造成房價高企，導致社會經濟運行成本不斷加大，最終形成對實體經濟，和製造業的擠出效應，形成空殼經濟。而且，日益上漲的房價造成發展中國家社會貧富兩極嚴重分化，社會矛盾進一步激化。所有上述問題都在中，美兩國金融界領袖眼裡。前不久，中國央行行長，以異常嚴厲的措辭警告，“過度債務和投機性投資的風險，過長的經濟順周期可能面臨“明斯基時刻”。當然，中國這些問題可能也會被美聯儲長期密切關注着。這次，美國已經看準時機，加息，縮表同時進行。這也可能具有針對性，就是對準中國的房屋市場泡沫和金融困境。這次美聯儲加息方向堅定，而且步伐大且快。這非常值得房屋投資人警惕。
最後，有人會問，既然加息有很多不利之處。長期保持低利率是否可行。答案是不可以的。這次美聯儲加息正值美國中期選舉之時。2022年11月份，是美國中期選舉年份，民主黨為贏得中期選舉，為贏得大多數選民支持，必須降低通脹率。而加息是降低通脹率的最有力手段。想降低通脹客觀要求美聯儲必須加息。北美大眾不儲蓄，他們面對高通脹，一些家庭可能面臨無錢買生活必需品的窘境。剛來北美時，發現這裡工作是一周一發工資。有時，工廠由於特殊原因周五無法及時發給員工薪水。其中，一些員工會抱怨，甚至抗議。因為家裡正在等待周五發的薪金買麵包和牛奶等生活必需品。後來，我自己開一家小便利店，發現更令人驚奇的現象。我的客戶傳遞西裝革履的，到店裡買煙。一刷卡，發現錢不夠。然後，自言自語念叨，說銀行卡里應該還剩10刀，怎麼沒了呢？我當時非常驚異，怎麼銀行卡里有多少錢會記得這麼清晰。而且就剩10刀。但在北美，這種現象很普遍。所以，長期高通脹，北美大眾無法應對。想贏得中期選舉，必須加息，必須降下通脹率。所以，今年連續加息是不可避免的。另外，長期高通脹，實體經濟企業也無法正常運行。而加息縮表是控制通脹最有效的辦法。長期低利率形成的高通脹客觀要求央行必須加息的。
總之，當前是全球經濟大周期正在經歷一個“拐點”，即全球央行利率由下降通道拐向上升通道。這個“拐點”應該是房屋投資者及時賣掉手中房屋收穫的時節。如果此時，還有人加大投資槓桿，繼續過度投資，可能面臨非常大的投資風險。前文談過，每一次大的經濟周期，每一次利率變化周期，也是一次全球大洗牌，一次全球利益大調整，和財富的重新分配。一次選錯物業投資時節，即，大槓桿，逆經濟大周期的投資物業。投資人很可能伴隨全球物業泡沫破裂而陷入困境。更值得注意的是，這次經濟周期恰逢中，美金融對決，美元與人民幣之間的對決。其戰場可能就是房地產業。經過美聯儲，和各國央行連續加息，伴隨縮表，一些發展中國家可能將面臨金融動盪。這事離我們生活較遠。但能做的是，央行縮表，我們家庭也縮表。在當前經濟大周期轉向時，在美元，人民幣對決時，遠離戰場，遠離危險，避免過度物業投資，從而保護好新移民的家庭財產！（本文內容純屬個人觀點，不持有任何政治立場，純屬學術探討，不做任何人買賣房屋依據，特此聲明！）
