買房過程要注意的風險問題

買房確實存在很多風險問題。所謂風險問題，就是某種事件不一定發生，但如果發生會對當事人造成非常棘手的麻煩。下面介紹兩種買房過程的風險問題。

房貸問題

有的客戶在申請房貸時，過度強調在申請房貸材料的包裝。但過度包裝房貸信息會潛在很大的風險。即便基於這種過度包裝的信息，買房人拿到金融機構的房貸預批，但風險依然存在。因為金融機構在發放房貸前，還有抽樣審計房貸文件的真實性。一旦發現存在與事情不符，金融機構有權力停止房貸。可怕的是，一旦發生這種事情，往往是在房屋買賣合同生效（Firmed）之後，隨着房屋交接日越累越近，買房人幾乎處於煎熬處境。所以，為了迴避這種問題出現，買房人在申請房貸時，一定要如實填寫自己的房貸申請信息。

Rooming House

一些買房人出於以房養房的目的，在選房時，特別喜歡有多個廚房，和地下室裝修臥室的房子。有些買房人打算一旦房屋交接後，將多餘的房間分租給客戶。這樣有助於分擔房子月供。確實，這種現象在大多倫多地區普遍存在。但也確實發生過很可怕的問題。問題是這樣的，金融機構在發放房貸前，有時會派一名房屋評估師去評估房屋。如果這名房屋評估師認為該房屋不是“Single Family Residential”, 而是用於”RoomingHouse”. 那結果也一樣可怕。因為此時房屋買賣合同也已經生效。金融機構此時拒絕發放房貸，會置於買房人於困境。

這裡需要解釋一下法律問題，在加拿大，保險公司的作用是非常大的，幾乎處處存在保險。而保險的前提是合法。如果房屋使用不合乎法，即便房屋業主按時交保費。一旦出現問題，保險也未必有效。回到前文問題，由於多倫多很多房屋的合法使用是 “Single Family Residential”，而房屋現狀給評估師的感覺是”RoomingHouse”, 增加了房屋使用風險，違反了房屋的合法使用。這種情況房屋是無法獲得真實的保險的。金融機構為了迴避風險，有理由停止發放房貸。

房屋一買一賣換房問題

這也是很普遍的問題。有人說，在買方市場時，先賣後買；在賣方市場時，先買後賣。這只是從經濟角度考慮的。但如果從規避風險角度考慮，不論是買方市場，還是賣方市場，都要先賣後買。因為賣房是否賣得出去，那可由不得自己。比如，2017年4月份，政府出台不利於房市政策。很多換房的人，已經買好房子。壓力測試政策一出台，房市立刻冷清，別說賣房了。看房子的人都寥寥無幾。眼看已買成的房子交接日一天天逼近，但房子就是賣不出去。而買的房子是在政策出台之前，是高價買的；賣自己的房子被迫降價，還賣不出去。為避免這樣問題出現，換房時，最好是先賣後買。賣完房後，實在沒有合適房子可買，可以先租一段時間房子也不錯！

不論是房貸申請信息過度包裝問題，還是Rooming House問題，一般都是出現在房屋買賣合同生效之後。一旦發生這種現象，買房人完全處於被動狀態。如果問題不能及時解決，就會涉及房屋買賣合同違約問題。一旦涉及違約，那就會給買房人帶來一定的經濟損失和信譽問題。所以，大家在申請房貸時，要如實填寫房貸材料；在選擇房子時，不要太在意多個廚房，和地下室裝修好的臥室（聲明；以上信息純屬學術探討，難免有錯誤，本人不是房貸經紀，具體問題，請諮詢你們房貸經紀，特此聲明）