每當歲末年始時，人們都願意給過去的一年做個小結，對新的一年做個預測。最吸引人眼球的預測大概是股市和房市方面的，一方面是因為兩市影響面巨大，另一方面是預測的難度。有難度的東西即有挑戰性，也有寬容性，即預測准了，大可牛一把。預測錯了，也無須臉紅的，所以是可進可退，對錯皆無大礙的。

影響2001年房市的首要因素應該是貸款利率。玩弄利率，這是美聯儲的看家本領。說來難以令人相信，就這麼個0.25 或是0.125的，是升還是就能指揮美國，以至於指揮或影響世界的經濟。在2009年，三十年固定貸款利率基本上是在5%上下浮動，這要歸功於美國政府125億的注資。此項救市到三月三十一日止，在這之後奧巴馬政府要幹什麼，無人知道，繼續投入納稅人的錢維持貸款的低利率，還是改弦更張，讓利率由市場調節任其升高。在金融界對利率高低的爭論從來沒有停止過，一些人甚至把這次由金融危機引起的世界性的經濟大衰退歸咎於美國多年的貸款低利率。對於仍在水深火熱中的美國房市來說，貸款的低利率尚無法把美國房市從低迷中拉出來，若升高利率，大概美國房市只能是死路一條。儘管繼續低利率政策可能是飲鴆止渴，只好是兩害取其輕了。

影響美國房市的第二個因素是房利美和房地美的走向。這兩家抵押貸款巨頭曾由政府和國會成立，後來剝離出來成為上市公司，但身後政府的影子總是或隱或現，被人稱為政府的孩子。兩房擁有約六萬億美元的抵押貸款，占美國全部住房貸款的一半。這自然是大大得益於其孩子的角色，投資人購買它們發行的住房抵押貸款證卷，因為買得放心。我們都知道中國政府也持有大量的兩房抵押貸款證卷。大自有大的好處，一些小的或是中不拉嘰的公司在這次金融危機中面臨滅頂之災時，美國政府愛莫能助。但政府的孩子有難，尤其這孩子已是巨人，而巨人一倒是會壓死一片的，豈有不救之理。於是，2009年九月，政府注資併購買大量的優先股，並撤換了公司的高層。多年出外獨自闖蕩失去了名分的孩子，大有浪子回家的感覺。可是真正的問題並沒解決，奧巴馬政府手裡又多了一個燙手山芋，房利美和房地美的故事遠未結束。

在新的一年裡，另一個令人擔心的房市會繼續惡化的原因是拍賣房。在過去的兩年裡，被拍賣的房產大都是低價位的，是窮人的小房。而從2009年第四季度始，高價位的拍賣房的比例急劇上升。這其中有兩點引起注意，一是商業房產，如大型的購物中心，大型的出租樓宇。二是棄房而去的房主，愈是豪宅，比例愈高。當房主欠銀行的貸款數額遠大於房產的市場價值時，房主會經不起經濟的誘惑而放棄道德的束縛，置簽字的合同而不顧，拍屁股走人。這個趨勢會在2001年愈演愈烈。美國的好多房主的貸款不是固定利率，而是3年5年或是7年的浮動利率，一些房主在低利率時儘管捉襟見肘，尚能應付，但一旦這3，5，7年的好日子到了頭，也就是大難臨了頭。而政府對於高價位的房產是不提供支持的。

政府的八千美元的首次買房者的免稅，及有自住房又買新自住房的免稅，到今年四月底到期。此利好刺激了房市是有目共睹的。但是每個人都會想到一個簡單的問題，四月以後呢？很多人認為此刺激方案是寅吃卯糧，因為許多買房者是不管有否此免稅便宜，他終歸要買房的。有了這個便宜，大家不過是集中在這一段時間內買房而已。四月後氣溫是會回升了，房市怕還是早春二月。