陳寶存：房地產是中國經濟的強心劑、杜冷丁
—與葉檀女士商榷
 
    葉檀女士的文章《房地產是中國經濟的鴉片》一文贏得廣泛喝彩是一定的。對房地產行業的詬病在當前房地產真相被掩蓋的局面下，一定是最熱點的話題。
    繼續重申，葉檀女士是我最尊敬的財經評論人，對葉檀的質疑只是學術觀點的爭鳴。對房地產行業的真相，是我一直致力於研究的，那麼對葉檀女士這篇文章的看法，我表示不同的意見，也希望得到葉檀女士的批評。
    葉檀女士這篇文章的觀點主要有：
    1.中國的房地產泡沫是由泛濫的貨幣與畸形的經濟結構澆灌而成。
    2.在整個2009年，房地產投資占全社會固定資產投資的1/4左右，在9月份之後整個的投資增長當中，房地產投資成為一支重要的支持力量。
    3.房地產貸款大增，沒有房地產業中國的消費數據會更加難看。
    綜合來看，2009年，房地產貸款新增超過2萬億元，占各項貸款新增額的20.9%，其中在新增房地產貸款中，個人住房貸款占比達69.7%，有80%的個人消費貸款是房地產貸款，貸款超過房地產最瘋狂的2007年的兩倍。
    4.當前國資委分管的129家央企中，超過70%的央企涉足房地產業，
    5.房地產市場成為中國經濟的火山爆發口。在民眾情緒上已經如此，每個認可房地產市場重要作用的人，都會被視為既得利益階層遭到痛斥。
    首先，對於房地產泡沫的看法我一直是持異議的，個別城市的資源優勢造成的房價大幅上漲有其內在規律。我們應該看到全國總體市場的情況。在拆遷改造成為土地供應主要方式的今天，成本的高漲才是房價上漲的推手，而不是其他因素。平均房價4500元，加上一二線城市的超高房價，二三線城市及以下城鎮，住宅均價仍舊很低。省會城市石家莊的住房均價3900餘元，然而地價基本達到了300萬一畝，這樣的城市不但沒有泡沫，還需要更高的住房均價才能完成城市改造或者棚戶區改造。
    其次，房地產投資占比25%，只能實在金融危機影響還未遠離的現在。不論是4萬億頭像，還是對於房地產對經濟的拉動，很多學者專家均表示出強烈的異議，當然從警鐘長鳴的角度我認為是可以的，但是現實情況是拉動中國經濟起飛的領域並不多。我們是個就業率考慮為主的國家，依靠能源重化工等高能耗、高污染、低效率、廣就業的基礎行業實屬無奈。即使是環保部長也表示不能以環保抑製發展，這是合理的解釋。生存和致富願望還是我們最主要解決的，那麼高效率高科技的產業還只能作為經濟的增長點，而不可能成為支柱產業。這也是姚景源總經濟師“汽車、房地產作為我國整個經濟重要的支柱產業一點也不能動搖，不但不能動搖還要進一步發展”的應有之義。
    第三，有關09年信貸增長導致地價房價上漲幅度驚人的看法，我相信任志強先生的分析：“中國實行寬鬆的貨幣政策，但現金供給卻是負的投放（少投放71億元），而扣除非金融機構的企業存款（6.5萬億元）之後，實際的貸款進入實際經濟的總量似乎也不比往年更多。就房地產業的貸款情況看，開發企業的國內貸款為11293億元，增長48.5%，但僅占本年全部開發企業到位資金57128億元的20%，比歷年所占的比例都低，占全年房地產開發投資36232億元的311%，高於歷年的比重。但如果按到位資金減去實際投資看，開發商手中還有20896多億元資金，扣除全部銀行開發貸款之後仍有餘額9603億元。這並不能說明這些開發貸款是推動房價上漲的動因。”
    “全年個人消費信貸新增1.8萬億元，其中用於住房的高達1.4萬億元，其中一手房個貸8403億元，增長116.2%。但僅占全部商品房銷售總額43995億元的19%，比歷年個貸占銷售額的比重都低，又怎麼能證明個貸是推動房價的增長呢？尤其是個貸並非開發商的負債（貸款主體不同）而是開發商的收入。”
    同時，在所謂的樓市小陽春的初期，媒體上到處有四萬億投資和假按揭成為支撐樓市迅速產生小陽春效果的主因，當時我表示質疑的是，四萬億怎麼可能在兩個月的時間就到了消費者的手中？
    第四，有關央企介入房地產行業的看法，即使是任志強先生也是表示異議的，作為央企背景上市企業的員工，我倒是有不同的看法。現在純粹的國有企業越來越少，而具有國企背景的上市公司首先面對的是國資委要求保值增值，其次是對各股東方負責，要求央企背景的公司不介入地產行業，那麼萬科保利等等企業也該退出。這當然是不可能的。
    產業結構調整是需要時日的，國企背景的公司更多的承擔了就業壓力，對國企背景公司的束手束腳如何操作？相信國資委也會看作難題，而國資委僅僅是國有資產部分的掌舵人，非國有股東的意見不受國資委的左右，這才是市場。
    第五，有關維護房地產利益成為民眾火山爆發口，我和任志強董藩朱大鳴先生體會更深。我認為只能是我們還沒有講述清楚房地產行業的真相，才使得行業蒙冤如竇娥（志強先生語）。那麼作為地產人，我們有講述房地產真相的責任和義務，這是我們追求的目標。事實也證明，現在贊成我們樓市春天派看法的地產人、民眾越來越多。
    行業真相被掩蓋，這是自02年末開始的，那麼究其原因還是對房地產行業的了解是片面的。即使是很多主流經濟學家，對房地產行業的認識也基本站不住腳。這倒並不奇快，不能要求一個社會學博士，哲學教授等等學者說清楚房地產業的運作規律，就像不能要求我一個財經專業的學生能講請建築科學一樣，專家是某個行業、某個領域的專家。而不是所有問題的專家，這是專家的本意。
    不論是97年的亞洲金融危機，還是08年的全球金融危機，中國最慶幸的是我們還有房地產行業這隻強心劑，或者按葉檀女士的鴉片之說，我認為房地產是中國經濟癌症的杜冷丁。中國沒有衰退，房地產首功一件。那麼擺脫鎮痛的中國經濟，在高手的醫治下完善和轉向才是可以預期的。
    作為學術研究，葉檀女士是最值得尊敬的學者。
最近海南被炒得瘋狂啊，一天成千元的上漲，本博認為這是一個為炒房者準備的吹泡泡玩的地方！政府在大力調控房價，嚴厲遏制投機炒房，但是那些在09年高點出逃的大批炒房資金還是在蠢蠢欲動，為了給這些資金找到一個吹泡泡的地方，首先政府批准海南成為國際旅遊島，給炒房者畫一個美好的大餅，讓炒房着饞的口水直流，然後海南政府再宣布停止批地（名其名曰：為了海南房地產的將來健康發展），這樣現有的房子傻子都能看出來將要大漲啊，所以炒房者就從全國各地像昆蟲撲火一樣的奔來，不問房價不問地段，見房就買，這樣就造成了現在每天成千元的上漲，這樣那些炒房資金找到了出口，海南政府也掙到錢了，再利用這些錢建設保障用房，當地老百姓也高興，這樣各方皆大歡喜。

  接下來就是這個泡泡越吹越大，一旦泡泡吹破，這些炒房資金就永遠留在了這個國際旅遊島了，這個怪獸就被關在了魔法瓶里了，為政府調控房價掃清一些障礙了！