我在2009年10月12日《2009年第二次大預言》中第二個預言是：中國樓市大跌，但是跌幅小於股市，大量貸款買房者斷供，實力弱小的地產商大量破產，透支圈地蓋樓的地王面臨資金鍊考驗。很多人奇怪，為什麼你在2008年10月底《2008年第二次大預言》以及北京知錢俱樂部2009年3月15日演講中，說樓市會有一波大漲，10月卻又說大跌呢？為什麼你預言之後2個月內就出現了樓市大調控呢？

難道你預先知道了政策要出台？

實際上，我並沒有內幕，但是我確實料到政府很快會出手控制樓市，因為一切事物的發展都是有其內在規律的，你只要找到了這個規律，就能夠預言未來。

事實擺在面前，即使你說我吹牛，也得有吹牛的本錢，不然有誰承認呢？

其實2009年這兩次先漲後跌的大預言還不足以令人很驚訝，如果看了我2008年2月份關於樓市的預言，您還不感到驚訝，那我倒是要驚訝了呵呵。

2008年第一次大預言中第二個預言是：樓市最差結果：大幅下跌。2008年的樓市將經歷：緩跌——跳水——大幅回升——陰跌，四個階段。
龍頭城市如上海、廣州、深圳等樓市出現樓價跳水，但是情況會比股市好的多。投資性房產遭到恐慌性拋售，令持有者人心惶惶。經過一個階段下跌之後，重新出現急漲，但是時間不能持續，隨後陷入緩慢的但是長時間的陰跌。

當然，2008年時間有限，不可能完成如此大的幾番轉折，因此拓展到了2010年，但是樓市價格運行的軌跡卻是完全吻合的。

也正是考慮到時間的限制因素，我才在後來的預言中及時指出即將發生的變化。

過去的就不多說了，現在絕大多數人依然不相信樓市面臨一波大跌，那麼我就說說樓市今年會下跌的理由，如果我說的不對，還請多多指正。

理由一：泡沫太大。龍頭城市租售比超過1：500，甚至1：600，根本無投資價值可言。

“房屋租售比”的國際標準通常為1∶200，這個比值意味着如果把房子出租，200個月大致相當於16年內能收回房款，買房就是划算的。比值越高，房價中偏離普通居民消費需求的比重越大。需要半個世紀才能收回成本，無論如何不能算是一筆聰明的投資。半個世紀，咱的孫子都可以跟咱學炒股票了呵呵。

理由二：剛性需求力量不足。美聯物業市場研究部對中國樓市龍頭城市做了嚴謹調查，通過各地政府統計局的數據，統計出：北京年薪10萬的夫妻，房價收入比為20年；

上海年薪9萬的夫妻，房價收入比為18年；廣州年薪9萬的夫妻，房價收入比為16年。

兄弟，中國人平均年收入是多少？除去老齡化社會的負擔、除去孩子的學費、除去生活的必要開支，我看房價與淨收入之比可能是200年！

難怪老百姓怨聲載道，原來是這樣！

理由三：既然不是聰明的投資，那就是投機，而投機就存在做空和做多之說了。

我把樓市投機因素作為樓市將下跌的第二個理由，和第一個並不重複，第一個是說明現實，第二是說明現實的背後推動力。投機者不光可以在大漲中賺錢，也可以在暴跌中賺錢，紐約的對沖基金管理人約翰•鮑爾森(John Paulson)通過做空樓市和大型金融企業，他的公司在2007年到2009年年初之間賺了200億美元。鮑爾森個人所得算下來接近40億美元，平均每天超過一千萬。

也許你會說那是美國，中國樓市跌了大家都賠。

這話是沒錯，但是請問：如果有人在2009年最後兩個月高位拋掉手中的樓市地皮，他會期待什麼？

沒錯，期待一個低價再次出現，那樣他才有機會在中國這個單邊市中玩下去，繼續發財。

理由四：信貸的突然緊縮將令大批地產商資金鍊斷裂。

不要不相信，目前地產的有價無市只是暫時的，這就像股票的高位無量橫盤，久盤必跌！

為什麼久盤必跌？因為資金是有成本的，而且資本具有追逐利益的先天屬性，在樓市可以賺大錢的時候資金滾滾而來，一旦等待稍久不見獲利，甚至有賠錢可能，你放心，不用任何人下令，這些錢就會奪路而去。房地產行業的資金鍊本來就很緊，去年的火爆刺激了開發商和二道販子們的胃口，為了追求高速發展，他們把毒藥當美酒喝下了肚，這杯毒酒就是高比例融資拿地蓋樓。一旦危機來臨，這些只會錦上添花不會雪中送炭的冷冰冰的熱錢就會立刻翻臉不認人。

理由五：地產業資金鍊的組成決定了樓市的命運。

中國的地產業之所以能夠超速發展，是因為其資金鍊的組成十分繁雜而龐大，而不僅僅是銀行信貸那麼簡單。

據我所知，地產業的資金鍊組成有：

開發商這一塊的資金鍊：自有資金、銀行信貸資金、民間融資資金。

購買力這一塊的資金鍊：民間剛性需求資金、民間投機資金、開發商與二道販子聯合炒作資金等。

有許多樓盤，樓市火爆時，開盤之初就由大型炒房團介入接盤，開發商聯合捂盤做市，一起拉抬價格，擇機高位套現。

這個道理和炒股票是一樣的，但是筆者曾在2006年之前的四年熊市見過幾位莊家和參與坐莊的財主，由於錯判市場大趨勢，購買的大量籌碼被市場深深套牢，日子慘不堪言！朋友反目的事情屢見不鮮。2009年火爆時捂盤不賣或者自買自賣的開發商和投機客，現在傻眼了。但是更傻眼的顯然還在後面。

還有一種資金鍊的一環，是在某些開發商追求高速發展或者遇到資金困難時，高息融入的資本，一般以某些項目的股權作抵押，這些資金完全是逐利而來，一旦市場有變，首先想到的就是自保，必然給開發商施加還款壓力。實力稍有不繼，或者低迷期稍微延長，這批資金將首先倒戈。

以上各類資金抽逃，結合假按揭、以及部分散戶反應過來後形成的退房潮，加上國際市場的動盪又將在心理上造成極大的壓力，最終將引發樓市的雪崩。

我這麼說絕非主觀臆想，更非危言聳聽，舉個例子：

以浙江並不算富裕的麗水為例，2009年接二連三出現地產開發商破產案例，如去年3月，因為向民間集資，出現8億元虧空的銀泰房產13名犯罪嫌疑人被依法立案調查；在泰州興化，曾承擔該市最大舊城改造項目的金港房產的瞬間倒塌，在過去一段時間內是當地居民談論的熱門話題之一。從債權人上門討債、起訴，到法院宣告破產，都是這個熱門話題的重要細節。金港房產公司在江蘇泰州市，母公司在浙江杭州市，董事長杜岳仁是麗水人，他的公司在麗水、泰州興化兩地民間集資達9億，那麼這些融資的利息是多少呢？。“在麗水，民間借款月息一般是1.2%~2%，而在興化，月息一般是4%~5%”，有知情人士如是說。

這個數字我想業內人士應該不會感到驚奇，如此之高的負擔，一旦遇到類似2008年的樓市寒冬，倒閉在黎明前也就是一件可以理解的事情了。

2008年底，摩根斯坦利中國策略師婁剛表示，目前在中國有一半的開發商都面臨資金短缺的狀況。如果銀行逼宮，它們將在技術上面臨破產的命運；北京師範大學金融研究中心也曾在一份房地產行業研究報告中預測，如果2009年房地產遭遇中期調整，那麼資金缺口將達到9290億元。如果2009年房地產遭遇短暫調整，那麼資金缺口將達到4925億元；上海研究院綜合研究部部長楊紅旭則認為，2009年可以稱為“房企倒閉年”，從實際情況看，五成破產的可能性不大，但有三成開發商或將於2009年消亡……

以上機構的擔心，因為2009年的信貸大開閘而沒有成為現實，但是前事不忘後事之師，如果今年或者明年信貸繼續萎縮，全球經濟繼續探底，那麼，大破產的續集是否會上演呢？

我認為答案是肯定的，大破產肯定會上演，只是我們不希望出現那種狀況，真的不希望。