【生活點滴(3)】



隨着經濟低落，房地產市場不景氣，許多建築商破產，不少新房由銀行收回並以低價銷售。也許，這是一個換房的好機會。但對於大多數“貧下中農”來說，無力支持兩幢房子的消耗；有些人願意擁有兩套房子，自己住一套，出租一套。從經濟上看這是可行的，因為房子的租金可以用來交貸款利息，還可以小賺一筆。但從實際操作上，這樣做非常麻煩，特別是比較舊的房子，三天兩頭出毛病，老得請人修理或者自己修補。有時房子租不出去，有時遇到難纏的租客，拒交租金，還得打官司。有人在美國當“地主”當得很滋潤，但是大部分人不能當，或者不願當。這倒不是怕當“剝削階級”，而是因為大多數人怕麻煩。

所以，對於大多數人來說，要想換一套房子，必須現把現有的房子賣掉。這就面臨兩個問題：是自己賣還是找房地產經紀人（realtor）來賣？找什麼樣的房地產經紀人來賣比較好？

如果自己賣，需要打廣告，自己接待來看房子的顧客，對房子修整美化，價格評估，學會房地產過戶的所有法律手續。這樣省了一大筆錢，可是要賠進許多時間。另外，自己打廣告往往沒有房地產經紀人效果好，他們都有自己的銷售網絡，有標準的編號系統，有規範的房產資料介紹。有些房地產經紀人還提供很漂亮的網頁，放上房子各種角度的照片，甚至有錄像或三維虛擬環境，能較好地召攬各種顧客。

如果請房地產經紀人來賣，他要收房子賣出價的 6%。比如你的房子賣了四十萬美元，他要收你兩萬四千美元。這筆佣金不算小，但是如果經紀人能賣出個好價錢，那也不錯。比如假設自己賣最多只能賣 37 萬美元，人家給你賣了 40 萬，除了佣金外你還是賺了六千美元不是？可是你永遠不知道如果自己賣時到底能賣多少錢，而且你也不知道經紀人是否真的是從你的利益出發而去盡力爭取賣個最好的價錢。一般來說
買房的人也有經紀人，這樣那 6% 的佣金要在賣方經紀人和買方經紀人之間平分，每人得到 3%。另外，每個經紀人必須向他所在的公司交出他所得的一半，所以你的經紀人最終只得到房子售價的 1.5%。比如說四十萬的房子，最終你的經紀人會將 6000 美元裝進自己的口袋。如果有買方願意出 40 萬，而你想再加一萬，你的經紀人會千方百計地為你爭取嗎？

讓我們來仔細算一算。如果房子賣 40 萬，除去佣金（2.4 萬），你自己拿到手 37.6 萬。如果能賣出 41 萬，除去佣金（2.46 萬），你自己拿到手 38.54 萬， 比原來多得了 9400 美元。再看看你的經紀人，如果房子賣 40 萬，他得到佣金 6000 美元；如果房子賣 41 萬，他得到佣金 6150 美元，比原來多賺了 150 美元。換句話說，如果把房子多賣出一萬美元，你淨得 9400 美元，你的經紀人淨得 150 美元 －－你覺得他會為你極力爭取多賣一萬元嗎？所以，經紀人的主要興趣和目標是極力促成買賣，只要有一個 offer, 他就會極力慫恿你接受這個 offer。

如果要賣房子，而且決定聘用經紀人，那麼在你和經紀人之間的這個利益差必須清楚。

伍加，2010年2月18日
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