許多華人朋友在考慮買房產、換房或賣房。無論如何，了解市場的運作和學習基本法律概念是必須的。我是註冊地產經紀(REALTOR)，撰寫此文的目的是向大家簡單介紹房地產買賣過程。歡迎各位朋友與我聯繫。

　　第一步：賣方房地產主決心賣出房產，與某一地產公司(及某一地產經紀)簽署代理銷售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委託人(賣方房地產主)和代辦人(此地產公司)的關係，並列明合同細節(雙方的承諾)。主要內容：委託人授權此代辦人將其列定的房地產以雙方同意的價格列入MLS，並同意在代辦人成功找到買主、成功導致一可執行的買賣合同的簽署的情況下付給代辦人佣金，佣金量由賣主與經紀協議後列入合同內;此地產公司(地產經紀)同意作賣方房地產主的代辦人，並同意除賣方地產主允許的情況下，不接受買主的任何報酬。合同內同時列明賣方經紀將以上述佣金的多大一部分作為付給帶來最終買主(導致合法出售合同)的買方經紀之報酬以鼓勵地產業其他經紀與之合作。

　　重要概念解釋：

　　MLS(Multiple Listing Service): 是由加拿大地產業協會管理的、各省地產業協會支持的地產業專用數據庫。不僅提供現今上市的地產信息，並有每處地產多年來的歷次銷售記錄、政府估價等資料。美國也有同名的數據庫。實際上，因為INTERNET的普及。公眾可以通過MLS網站查找上市地產廣告，所以MLS的覆蓋面是全球性的。

　　佣金(Commission)：一般是最終出售價錢的某百分比。出於聯邦政府之“競爭法”規定，沒有並不允許有“標準”。作為參考，美國許多州和加拿大安大略省常見的佣金安排是售價全額的百分之五至六。BC省常見的佣金安排是售價前十萬的百分之七加剩餘售價的百分之三左右。注意：佣金最終給買賣雙方的經紀分取。BC省常見的給買方經紀的佣金部分是售價前十萬的百分之三點幾加剩餘售價的百分之一點幾。

　　合同(Contract)的概念及法律上對合同的約束：從法律角度說，合同即是承諾。可以是單方向的，也可以是交換或雙方向的。合同的建立有七個基本因素：提議、接受、代價、合法意向、能力、合法交換物、真實允諾。根據這七個因素的具體細節，所有合同可以分歸五類：可執行、不可執行、可無效、無效、非法合同。只有可執行合同完全受法律保護。

　　第二步：賣方房地產主填寫陳述文件表格透露此房產的關鍵信息。賣方經紀獲取多方面詳細資料後將此房產列入MLS數據庫。

　　第三步：買方經紀搜索MLS數據庫，發現此房產列入市場，如果適合買主顧客的要求，經紀向買主介紹此房產。(買主在看房之前應先在銀行取得貸款利息保證和最高貸款額以保證有足夠財力購買所看的房產。)

　　第四步：買方經紀與賣方經紀安排時間，買主看房。

　　第五步：買主提議並出價購買，買方經紀協助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。賣主可以接受買主的出價及條款，也可以還價並在合同中加上其他保護自己利益的條款。雙方彼此還價及談判後達到共同滿意的價錢和條款，簽署的合同在法律上開始有對雙方的約束效應。

　　第六步：免除條件。因合同中一般都有需要免除的條件，比如買方需銀行貸款、需驗房師出具令買方滿意的驗房報告等，直到所有條件全部清除之後，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一條件給予一方無客觀理由也能主動退出的控制力，這樣的合同便屬於可無效合同，沒有法律上的約束力。然而，某些條件下可以註明僅有益於買方或賣方，這樣註明的意義是受益的一方可以自行決定免除該條件以完成合同(重要前提是即使此條件未滿足，合同仍可以完成);而另一方無權以這樣的條件未真正滿足為理由拒絕完成合同或拒絕履行合同中之其他承諾。

　　第七步：免除條件後，雙方已完全受法律約束，必須完成合同之約定。基於這樣的信心，各自可以安排搬遷等事宜，聯繫通知各自的律師或公證人以完成產權及金錢的交接。

　　第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款額從買方或賣方及其貸款銀行轉出，按已有合同和服務收費約定分至賣方及其原貸款銀行、政府機關、雙方經紀、賣方律師等。舊按揭 (mortgage)從產權(LAND TITLE)上取消。產權正式轉至買方名下，新按揭(mortgage)註冊於產權上。地稅等項目需要以ADJUSTMENT DATE 為分界分別承擔，多退少補。買主應注意提前購買房產的地震、火災等保險。因為在法律上，所有風險都從這個日子開始轉成新房主的責任了。

　　第九步：買方經紀從賣方取得鑰匙，在POSSESSION DATE當日交給新房主。賣方應在POSSESSION DATE 之前搬出，以便買主能夠在POSSESSION DATE當日搬入。新房主檢閱房產。