对于二手房的买家，特别是初次置业的朋友们，在最后正式确认房屋买卖合同前，聘请验房师进行验房，通常是必不可少的一个步骤。因为加拿大绝大部分住宅都是木结构，建房的方式和要求与国内有相当的不同，一位具备本地专业训练的验房师，应该可以帮助到购房者全面了解房屋的整体情况，并使得买家在决定是否购房和与卖家议价时，能够做出适当的决定。令人遗憾的是，买家与验房师之间的一些争议和纠纷仍时有所闻，我们不时可以在媒体上看到购房者对验房师的一些投诉。其实，如同任何一个行业，从业者素质的参差不齐是无法避免的，因此也没法完成排除这种纠纷的产生。但我个人的观察是，这些纠纷产生的部分原因，是双方的沟通不足，彼此存在一些不同的认知假设。首先，目前安省的验房行业尚无政府立法规范管理，而是行业自我管理，没有颁发牌照的制度;其次，按照验房行业的说明，验房师只是在借助一些仪器，对房屋的可接触和暴露的外部进行观察，评估房屋主要系统和配置设施的目前状况，发现明显问题和使用寿命，提出维修或改进意见及费用预估。他们无法对观察不到的部分和房屋内部结构进行评估，也无法对目前处于正常工作状态的配置实施，保证将来的使用状况。所以，买家无法完全依赖验房师的报告，来判断房屋整体和配置设施的完整状况。

　　虽然验房的过程仍有不尽如人意之处，我个人还是建议每一个买房的朋友，将验房作为房屋买卖合同的条件之一，并慎重选择专业的验房师，在正式聘用某位验房师之前，完整了解他的工作方式和内容，确认你所关心的具体问题能够评估。一个专业的验房师是可以帮助到买家，全面了解房屋的主要系统和配置：室内外结构系统，供配电系统，给排水系统，冷暖气系统，保温及通风系统，壁炉(火炉)系统。一般而言，除非是多个买家同时争购的情况，卖家对于验房作为买卖的条件之一，通常是不会有异议的。比较可能带来争议的，是有些卖家经纪将验房是否合格的标准，设定为是否有重大缺陷(Major Deficiencies), 如果买卖双方没有将此标准具体说明，而买家欲以验房条件情形取消交易时，买卖双方可能发生争议。作为买家的经纪，应该要争取将验房作为无限制的条款，如果定为重大缺陷，则应将它具体化，比如将房屋结构，主要设施，地下室漏水方面的任何问题，均视为重大缺陷;或以存在缺陷修复的费用作为标准。如果在验房时，发现了一些房屋结构性的问题，比如地基和墙体的明显移动，房屋主梁和支撑柱的错位和损坏，白蚁对木结构的侵害，地基墙重大修复的痕迹，内外墙大面积裂缝等等，这些情况很可能是房屋基本结构问题的反映，实际的影响范围和修复的成本，不是一般验房师可以预测的，无论房屋地点和外观如何吸引，应该要放弃考虑，另外选择其他的物业。

　　买家需要认识的是，他们如果已对某个物业产生兴趣而有购买的考虑，他们应该在第二次看房时，在他们经纪的协助指导下，有针对性的观察房屋的结构和主要设施配置，如果发现有任何疑问和需要进一步了解的情况，应该书面详细记录下来，在正式验房时，请验房师说明解析。需求强调的是，任何一个房屋都不是十全十美的，如果以最严格的标准来验房的话，绝大部分的二手房都可能不合格。如果房屋的基本状况尚可接受，验房的目的是让买家全面了解房屋的现况，包括维护和主要设施使用注意事项;更为重要的是，验房后你可以对房屋的全面价值有全面了解，因此可以提出合理的购买价格，并以在验房时发现的不足，作为与卖家进一步议价的筹码。

　　在假设房屋的结构(包括地下室)尚可的前提下，我建议买家和他们的经纪应该要重点评估一下几个方面：

　　一： 屋顶。虽然目前市面上的材料(排除木制，金属等材料)号称寿命最长可达35年左右，但大部分情况下，15年以上屋顶都有尽快更换的需要。与其请验房师检查屋顶的质量，不如请买家告知屋顶的年龄。如果需要换屋顶，成本可能在3000-6000元之间(1500-3000尺面积物业), 具体金额取决于施工方式和难度(是否拆除旧屋顶，加铺防水膜，屋顶斜度等)，材料使用寿命，以及具体面积。

　　二：窗户。它们不仅影响房屋的外观，而且还将决定房屋的冬季保温和夏季保凉功能，长期失修而且缺乏保养的窗户，还可能因水分长期入侵，而导致窗户木框和周边木结构的腐烂发霉，后果严重。保养得当的木框窗户，可以使用相当长时间。但如果已经明显陈旧失修，也应尽快更换，成本可能在6000-15000元不等，具体金额取决于窗户数量，施工方式(是否窗框都跟换)，窗户玻璃的质量(隔热保温指标)，窗户开启方式(摇动或上下左右推开式)，以及有无特别款式窗户(如Bay or Bow Windows )。

　　三：中央冷暖气系统。这部分设施相对比较单纯，即使一二十年的冷暖气系统，一般的运作还不会有问题。但与新型系统相比较，它们的功率，瓦斯和电消耗量，维护方便性以及安静度方面，都可能大大不及新型系统。所以，如果从舒适度和长期降低房屋开支的角度，也有必要考虑更换15年以上的冷暖气系统。成本可能在5000至12000元范围，具体金额取决于品牌，功率和运作方式(Multi Stage)。需要提醒大家的是，如果房屋是以电取暖，大家要特别慎重，它的耗电量很大，而且缺乏空气对流，如果要更换成瓦斯取暖系统，将需花费较高的费用。

　　总之，验房是购房过程中要认真进行的一个步骤，但也要对它的作用和局限性有客观的认知。如果买家能够对它恰当运用，则不仅可以全面了解房屋的整体状况，而且可以在购房议价过程中，取得有利的筹码。