如果說五年前，辦公室戀情和八卦是辦公室交談不變的主題的話，現如今同事們聊起天來，扯着扯着就能扯到房價上。有房子的後悔買少了，沒房子的則後悔沒出手。但是在是選擇一次性付款還是按揭上，還是有很多人想不清楚。

　　有的人因為手頭緊張，希望把還款期限拉長一些，仔細一算，30 年的總按揭款幾乎是一次性付款的兩倍還要多一些。那麼到底按揭劃不划算呢?

　　這裡，跟大家分享兩個概念，一個是貨幣的“時間價值”，另一個是“資金成本”。

　　所謂貨幣的“時間價值”，就是說未來的一塊錢不如今天的一塊錢貴。這很容易理解，因為至少我們可以把錢存在銀行里吃利息，而且如果未來的一塊錢還不如現在的一塊錢值錢的話，那不如現在就把它花掉，畢竟百鳥在林不如一鳥在手。

　　“資金成本”是說，任何一個投資項目都必須滿足最低的回報率，比如說錢存在銀行里的利率或是國債的到期收益率，因為銀行存款和購買國債雖然也有一些風險，但在現實中幾乎是微乎其微的。那麼根據風險與收益應該相對應的原則，最低風險的投資必然對應着最低的回報率，所以我們作投資無論如何也不應該比這些無風險的利率更低才對，否則還不如把錢拿去存銀行或是買國債。

　　這兩個概念有什麼意義呢?

　　首先，我們要知道，假設直接拿一次性付款的名義價格 50 萬與總按揭款 100 萬，進行數字上的比較是沒有任何意義的。重要的是，未來的這 100 萬折現到今天，與一次性付款的 50 萬相比孰高孰低。

　　這裡又有了一個概念，就是“折現”。折現的意思就是把未來發生的每一筆現金流，無論是流入還是流出，都按照資金成本折算與今天的價值，算一算這些未來的現金流與今天收到或付出多少錢是等值的。

　　現在假設銀行一年定期利率是 5%，我們準備在銀行里存萬，連續存三年，每年都連本帶息再次轉存，那麼三年後我們能得到多少錢呢?

　　第一年，我們得到本金 100 萬以及利息 5 萬(100×5%)，總共 105 萬。

　　第二年，我們得到本金 105 萬以及利息 萬(105×5%)，總共 萬。

　　第三年，我們得到本金 萬以及利息 萬(×5%)，總共 萬。

　　這，就決不是簡單的 115 萬(100 萬 +100×5%×3)所能比擬的了。這種計算利息的方式，叫做“複利計息”。愛因斯坦曾經驚呼 ： 複利是人類最偉大的發明”，“複利是宇宙間最強大的力量”。而在複利中，也有一個特別有意思的法則——72 法則。

　　它的意思是，只要給定任何一個資金成本 r，本金翻倍需要的時間則是 72/r。比如說現在的資金成本是 5%，那麼只需要 年就能翻一倍，更精確地說，就是 14 年 4 個月 24 天左右，而不是是 20 年。

　　現在我們已經知道了很多基本概念，讓我們回頭來看看買房到底是一次性付款好還是按揭好。

　　首先，我們要考慮未來的現金流。如果當期現金流很好，但未來的現金流不可預期或是不看好時，縮短按揭年限或是一次性付款可能就是比較好的選擇。而當期現金流不佳，但可能你的工作很好，對未來的預期非常不錯，這時則不妨選擇按揭。

　　其次，我們應該考慮現在的資金成本。假如當前的 20 年期國債的利率是 10%，而 20 年期按揭利率為 8%，那麼我們應該做怎樣的選擇呢?必然是按最低限額支付首付，而其餘款項均由銀行貸出，而將自己其餘的錢全部買成國債，用國債的現金流來支付按揭款，並獲取每年 2% 的無風險收益，這種行為就是套利。當然這種情況只能出現在市場錯誤定價時，一般是見不到的。

　　假如按揭利率高於同期存款利率或同期限國債利率時，又該如何選擇呢?

　　我們應該將當期的按揭利率與歷史利率進行比較，若處於歷史低點，則應考慮儘可能長、儘可能多地借入按揭，將自有資金投入看好的投資品種，這是因為利率有一種回到長期均衡利率的內在力量。

　　例如，目前的 20 年期按揭利率為 4%，而近 5 年的 20 年期按揭利率為 8%。那麼此時應該借入按揭貸款，並將自有資金投資於股票或債券。

　　眾多數據表明，在低利率時代，股票或債券的收益率會高於按揭利率的收益率。而在按揭利率伴隨存款利率回到歷史均衡水平時，則考慮用投資收益來提前還款。

　　以 30 年期按揭貸款為例，目前按揭的資金成本是 5%，而歷史的均衡資金成本是 8%，投資於股票市場的平均收益率是 ，一次性付款需要 50 萬，我們來看一下這種情況下會發生什麼有趣的事情。

　　假如我現在選擇一次性付款，就不能將這筆錢用於投資，把這 50 萬投資到股票市場，30 年後會成為 萬。而如果是按照首付二成，以 5% 的按揭利率進行按揭，則應該在第一次直接支付 10 萬，每年有 的“風險溢價”，能夠獲得 萬的“風險溢價”!如果按照首付二成，以 8% 的歷史均衡資金成本進行按揭，則只能獲得 萬的“風險溢價”。這裡的“風險溢價”，就是在保證了資金成本後，通過投資所得到的報酬。

　　當然，如果長期的股票市場收益率水平降到低於歷史均衡資金成本以下的時候，這個例子就不適用了。不過，投資期限越長，風險相對越小，投資回報相對越穩定。這一點是得到了無數投資家和分析師驗證的。

　　所以，當現金流不存在問題，既有能力一次性付款，也可以慢慢還按揭的時候，就一定要先仔細觀察“資金成本”再來做打算!