1)
手頭略有些閒錢，放在銀行基本上沒有利息，就算是定期儲蓄或者 money market 帳戶，年利率也只有 1% 左右，放在股票市場不保險，而且勞神，於是想買個康斗作為投資，看能否帶來一些回報。

康斗是 Condo 的音譯，和公寓 (Apartment) 是一個意思，至少就建築形式而言是一回事，區別只是，公寓一般供出租，不能進行產權買賣，而康斗產權可以買賣，儘管買來後供出租的也屢見不鮮。這個想法早兩、三個月前就有了。隨着美國房地產市場的日漸穩定，甚至回暖，我自然希望能大體上抄個底，待房價回升時再拋售出去，賺點差價。

這次經濟危機可能是美國歷史上自大蕭條以來最嚴重的。就失業率而言，自 1950 年以來，美國的失業率，除了在 70 年代中期到 80 年代中期，以及 90 年代初期在較高水平 (高達 6--9% ) 外，其餘絕大部分時間都維持在 5% 左右，但是這兩年的失業率一直在 10% 徘徊，而 10% 一般被視為社會動盪的警戒線。10% 的失業率在西歐許多國家是不少見的，但是在美國卻罕見，因為美國的經濟政策首先是追求就業機會，而不很追求工作的報酬。在不少專業技術領域，美國的薪酬往往不及德國等，就是因為這個原因。

在一些重災區，例如佛羅里達等地方的差區，房地產幾乎崩潰。三年來的淒風苦雨，許多家庭已經破產，許多銀行已經倒閉。但是這一切貌似在去年夏天得以轉機：首先，是牆街的股市持續上揚，道瓊斯指數在波動中上升；其次，申請失業救濟的人開始減少，總的失業率也漸趨穩定甚至下降；就房地產而言，好區中的中低檔房子價格
已經上漲，甚至出現哄搶現象，價格合理的房子幾天內疚能賣掉；還有，最能表明經濟復甦與否的 GDP，在之前持續四個季度出現負增長後 (據說這是大蕭條後最長的持續衰退)，終於表現強勁，持續呀揚。當然，即使這些可以看成經濟復甦的標誌，但是接下來的形勢仍然很嚴峻：差區的房地產市場，居高不下的失業率 (一般失業率的緩解總是滯後於經濟的回暖的)，以及很可能隨後而來的通貨膨脹。畢竟，奧巴馬印製了大量的美鈔，這些美鈔是需要社會去消化的。

2)
因為我手頭的錢不多，只能夠買很便宜的公寓。好在市場上低於 10 萬，比方說 5 萬 美元一套的公寓，很多，隨便就能搜尋到上百套，心想自己首付付一些，然後找銀行貸些款，從中挑選出幾套勉強稱心如意的，應該不很難吧？於是送了個 email 給以前那位浙江籍貫的經紀人，說我們想買 1~2 套公寓，作為投資供出租用，希望他能給予幫助。這位經紀人口碑不錯，像個女人一樣耐心細緻，不坑人。當然，買賣這種價格只有幾萬的公寓，按照 2-3% 的佣金計算，經紀人所得的佣金只有一千左右，一般不超過兩千，很少，所以我也不好意思麻煩他單獨為我們抽時間看房，只希望他如果在附近有別的房約時能順便帶我看看即可。

經紀人很快回信說，很樂意效勞，但是你不能指望像你購買主住宅一樣能從銀行貸款。現在銀行貸款日趨嚴格，像這種貶值很快的公寓，銀行一般是避之不及，擔心自己貸出去的錢打水漂，收不回來。現在所有的銀行都有一個不成文的規定，如果某個小區的住房中供屋主居住的比例如果不超過 51%，銀行會拒絕貸款。所以這樣也就導致了某種惡性循環，因為這樣的房子難以貸到款，所以很難賣掉，所以房子的價格直線下降；原屋主見房子的價格明顯低於其原貸款，也就懶得管了，將這一切爛攤子扔給銀行。銀行沒有辦法，只得將這些房子賤價去市場上兜售。如此一來，兩年前售價 10-20 萬一套的公寓，現在開價 2--3 萬拋售的，還真是不少。極少數房子的成交歷史令人費解，例如我發現一套 2009 年 5 月 29 號以 10 萬成交的公寓，三個月後又拿到市場上拋售，開價 5 萬 2 千，最後成交價只有 4 萬 5 千美金，幾個月下來，淨虧一半還不止。

聽經紀人說買這樣的房子貸不到款，我心裡頓時一涼。這樣一來，由於貸款不到，我手頭的現金只能買個最便宜的公寓了。我搜索了一下，發現開價四萬以下的公寓，市場上尚有十幾套，一半以上在大學周圍。這樣的公寓，只要維護得像樣，以後租出去，應該沒有問題。再說，就算這幾萬塊錢全部打水漂，也不算很大的損失，自己還背得起。於是給經紀人說，我主要對那些開四萬五千以下、以後出租不困難的公寓 (例如在大學附近) 感興趣，希望能買下一套。經紀人說，如果你有現金買下一套，那麼你能以你買下的這套住房作抵押，通過 Home Equity Loan (房屋淨值貸款) 的形式從銀行貸款，買下另外一套貸款額不超過你買下的這套公寓價值的 85% 的公寓。他說他去年有個客戶，用現金買下四套公寓作投資，然後又用這四套公寓的 Home Equity Loan 買下了另外四套公寓。只是去年公寓市場掉價沒現在厲害，那位客戶每套公寓價格在 6-8 萬之間，現在價格已經掉了一半了。

在看房前草草研究了一下利害得失。例如這套位於高層樓房 (超過 20 層，算非常高的建築了，因為美國除了大城市市中心外很少有高樓) 的第七層，面積約 900 平方英尺 (約 90 平方米)，70 年代的建築，一室一廳，外加個 den (一般情況下，den 不能算作臥室，因為 den 一般沒有門，而臥室必須要有窗戶和門)，離大學中心不足一公里，據說有校車來往接送住戶去學校，所以非常適合出租。房租據說每月在 1200 美元左右，水、電、氣等全包。開價 3 萬，現在降到 2 萬 7 千 500 元，屬於 foreclosure (銀行沒收的房屋)，縣政府給公寓的估價是 15 萬 (當然這是以前房子價格很高時的估價；一般縣政府每 2-3 年才調整一次估價)，每年的地產稅是 1750 左右。這樣，我算了算，理想情況下，房租每年可得 12000 美元 (算能順利出租 10 個月)，除去地產稅，還有 1 萬的收入。當然，這 1 萬元還得拿出一部分去維修，還得掏出一部分支付 HOA (Home Owner Association，相當於物業管理費)，因為房租包括了水、電、氣等，這些錢實際上由公寓管理中心從 HOA 中代收。至於房屋的維修費用如何，HOA 費用多少，那還得實地考察，獲取相關信息。

我於是給經紀人說，我一共找了 4 套我感興趣的公寓，都想看一看，麻煩你聯繫一下賣方經紀人拿到鑰匙。最先看了上面描述的那套住房 (其實四套住房大同小異)，從公寓管理處問到了 HOA 價格，結果令我大吃一驚：每月大約 600 美元。每個月 HOA 600 元，那麼每年就得 7200 元？這麼說來，就算我每年能順利地將房子租出去，我也就能賺 2000 多元，考慮到我還得維護房子，所以如果我運氣不濟，我豈不是一分錢也賺不到？甚至，如果考慮到遇到了賴賬不交房租的住戶，我還得虧本？經濟人笑道，600 美元每月的 HOA 費，還不算很高的，現在一個月收 700 或者更高的，一點都不稀奇。你道美國的地皮並不很便宜，一套差不多 1000 平方英尺的公寓，怎麼才賣 2 萬多塊 3 萬多塊錢呢，其主要原因之一就是 HOA 太貴。銀行現在雖然沒收了房子，但是銀行是不做房租生意的，房子如果閒置在那裡，銀行每年也得背上一萬來塊錢的地產稅和 HOA，銀行哪裡肯干？於是只得拿到市場上賣掉。可惜賣主一則被高昂的 HOA 嚇着，另外又難以貸款，因此銀行的房子越發難以賣掉，造成一種惡性循環，以至一套公寓便宜到只賣 2 萬多的情形。這差不多是送給你了。

我道，看來這 HOA 是害人的東西了。就算是水電包幹，平均下來一個月也要不了六百吧？像我們所在的小鎮的公寓房，一套售價差不多 30 多萬，HOA 不也才 300 元？經紀人嘆道，你那裡的公寓新，水電各家各戶自負其責，300 元只是管理費用，而這裡的水電卻包幹了，所以大部分用戶是冬天開着窗戶將暖氣開到 80 度，現在能源昂貴，這費用自然就上去了。我道，即便如此，這裡的公寓環境不佳，維護公寓外的環境，花費不大，就算住戶冬天暖氣開得很足，一個月也不至於要 600 塊錢吧？經紀人笑道，你以為老美都像你這樣自覺，每個月都將 HOA 悉數上交？這幫人無聊得很呢，故意不交 HOA 費用，而公寓管理部門又不能虧本經營，於是只好將這些拖欠的費用讓各住戶分攤......

幾個房子除了其中之一外都勉強算乾淨，那個比較髒的，看起來像個豬窩，髒得不行，牆壁上花里胡哨地貼了許多體育圖片和明星圖片，地毯也是髒不拉嘰的，連廚房裡都發現有蟑螂。站在那個小小的高層陽台上朝下一望，只覺一陣暈旋，趕快逃進室內。幾個廁所都有漏水的痕跡。好在這樣的高層建築的樓板都是鋼筋水泥的，將廁所裝修好，並不多困難，也無須花費很多錢，都勉強可以忍受。

四個房子中我選擇了上面詳細說的那個。經紀人很快準備了合同 (格式都是一樣的，只不過改改日期、價格、時間、地點等而已)，在原有開價 27500 的基礎上我壓價 4000，出價 23500。 經紀人說，雖然 4000 不是個大數目，但是相對開價的百分比，已經有 15% 了。作為賣方的銀行，這點恐怕很難以通融，除非銀行這段時間沒有收到任何報價，否則他們不會考慮這個報價的。我道，房子是 sold as is，銀行既然不肯出錢修理房子，我得從開價中拿出幾千去裝修房子。再說，別的房子開價也就兩萬多或者三萬，我就不信銀行沒有感受到售房的壓力，大不了合同被踢出來，是不是。

合同寄出去後，好不容易等到了銀行的回覆。銀行說，我們開的價格偏低，銀行不能接受。看起來銀行收到了明顯高於我們的報價，而且收到不止一個合同，所以直接將我踢出局，連還價 (counter offer) 的機會也不給。賣方經紀人透露信息說，這個公寓因為狀態還湊合，無須修理什麼，所以銀行收到的報價比開價還高出兩千元。