从上几期介绍的那几个沿五大湖地区的城市我们可以看出五大湖区在一百多年前形成的那一套完善的传统工业产业链现在已经不复存在.其实美加经济一向都是紧密联系的,比如说底特律(Detroit)对面的温沙(Windsor)是加拿大的汽车城, 近些年由于对岸的汽车工业衰败而衰败, 房地产市场是全安省表现最差的地区. 汉密尔顿(Hamilton)是加拿大传统的钢铁和造船基地,自从60年代以来也是不断的在衰败. 当年的新兴产业现在是夕阳产业, 除非这个地区能找到新兴的经济增长点否则投资在这个区域的房地产效益很一般. 多伦多本来也是处于五大湖产业链当中的, 在一百年前的城市规模甚至还不如Hamilton. 但是由于得益于移民的增加以及是加拿大的金融中心, 多伦多的房地产不至于表现的象那些大湖区的城市那么糟糕, 不过也不是没有隐忧. 比如联邦政府的移民政策的改变和商品牛市的可能完结等, 这些因素都对房地产市场造成很大的影响. 这一期介绍美国东部的城市.

　　纽约市(New York City)是世界的金融中心,是美国人口密度最大的都会区.这个城市主要有五个部分组成,曼哈顿岛(Manhattan) , 布鲁克林(Brooklyn), 布朗克斯(Bronx), 皇后区(Queens), 斯坦腾岛(Staten Island). 笔者曾经去过纽约多次, 在纽约住过几个月。 纽约的几个区当中喜欢曼哈顿.曼哈顿是整个纽约的中心, 传统的唐人街离华尔街不远. 世界上很多富翁在曼哈顿置业. 最让中国人知道的例子是宋美龄在中央公园对面的千万美金的豪宅. 其实中央公园对面的豪宅从外观上看不出豪宅的感觉出来, 可能是因为修建年代久远, 不觉得有多漂亮, 还不如多伦多这边新建的Condo 那么气派. 如果不是从地段上看, 还真的看不出那样的房子值上千万.不过走进去那就截然不同了, 内部装饰金壁辉煌, 美仑美焕. 和多伦多那些新盖的Condo不同, 不少多伦多新盖的Condo外观很不错, 但是走进去感觉很一般,不管是设计还是用料没有广告里说的豪华公寓的感觉.曼哈顿房子的租金很昂贵, 一个一居室的房子很容易就租个4000-5000美金一个月. 听起来似乎很贵,但是如果要买下来没个几百万下不来. 算算Cap Rate并不是很划算的投资. 除了曼哈顿外中国人比较集中的是皇后区的法拉盛(Flushing).这里和布鲁克林的第八大道被称为纽约新唐人街. 地铁7号线的终点站就在这里. 这个地方无论是地理位置还是街道景色有点象多伦多的士嘉堡和Downtown唐人街的混合体. 大街小巷充斥着中国各地和东南亚国家风味的餐馆, 中国超市以及其他中国人开的生意遍布街头, 即使在晚上9,10点钟Main街的街头还是人头涌涌. 在几十年前这里还是犹太人聚居区,现在则是华人聚居的地方. 漫步在街头可以看见一些翻建的三层甚至更多层的房子. 在多伦多如果Zoning是独立屋或半独立屋, 超过三层的翻建不太容易被市政府批准, 估计是由于人口密度大, 当地政府鼓励土地高密度的开发才会出现多几层的房子吧. 当时笔者在纽约时, 就看到不少华人小开发商做帮人翻建的生意. 一般这样翻建的房子可以合法租给至少4-5户人家, 感觉效益可观.

　　由于纽约的房价比较贵,不少人选择住在和曼哈顿岛一河之隔的新泽西州(New Jersey). 从新泽西到曼哈顿公共交通也颇为便利, 可以坐轮渡,轻轨甚至是城际列车. 笔者当年第一次去纽约就是在新泽西坐城际列车到位于曼哈顿的Penn Station下的车. 虽然有这些便利 , 房屋价格相对多伦多也不高, 但是靠近纽约市的新泽西的一些郡(County)的地税可不低. 笔者一个朋友的四千多平方英尺独立屋, 占地差不多一英亩, 交通方便, 环境优美, 早上经常看见鹿群, 位于新泽西很好的区, 50年左右的房龄, 这样的独立屋也不过是50万美金, 但是地税就贵了, 要一万多一年. 在新泽西靠近纽约的很多郡地税税率超过2%一年 , 比起多伦多的大概1%的地税税率要高很多.

（吴鹏）