從上幾期介紹的那幾個沿五大湖地區的城市我們可以看出五大湖區在一百多年前形成的那一套完善的傳統工業產業鏈現在已經不復存在.其實美加經濟一向都是緊密聯繫的,比如說底特律(Detroit)對面的溫沙(Windsor)是加拿大的汽車城, 近些年由於對岸的汽車工業衰敗而衰敗, 房地產市場是全安省表現最差的地區. 漢密爾頓(Hamilton)是加拿大傳統的鋼鐵和造船基地,自從60年代以來也是不斷的在衰敗. 當年的新興產業現在是夕陽產業, 除非這個地區能找到新興的經濟增長點否則投資在這個區域的房地產效益很一般. 多倫多本來也是處於五大湖產業鏈當中的, 在一百年前的城市規模甚至還不如Hamilton. 但是由於得益於移民的增加以及是加拿大的金融中心, 多倫多的房地產不至於表現的象那些大湖區的城市那麼糟糕, 不過也不是沒有隱憂. 比如聯邦政府的移民政策的改變和商品牛市的可能完結等, 這些因素都對房地產市場造成很大的影響. 這一期介紹美國東部的城市.

　　紐約市(New York City)是世界的金融中心,是美國人口密度最大的都會區.這個城市主要有五個部分組成,曼哈頓島(Manhattan) , 布魯克林(Brooklyn), 布朗克斯(Bronx), 皇后區(Queens), 斯坦騰島(Staten Island). 筆者曾經去過紐約多次, 在紐約住過幾個月。 紐約的幾個區當中喜歡曼哈頓.曼哈頓是整個紐約的中心, 傳統的唐人街離華爾街不遠. 世界上很多富翁在曼哈頓置業. 最讓中國人知道的例子是宋美齡在中央公園對面的千萬美金的豪宅. 其實中央公園對面的豪宅從外觀上看不出豪宅的感覺出來, 可能是因為修建年代久遠, 不覺得有多漂亮, 還不如多倫多這邊新建的Condo 那麼氣派. 如果不是從地段上看, 還真的看不出那樣的房子值上千萬.不過走進去那就截然不同了, 內部裝飾金壁輝煌, 美侖美煥. 和多倫多那些新蓋的Condo不同, 不少多倫多新蓋的Condo外觀很不錯, 但是走進去感覺很一般,不管是設計還是用料沒有廣告裡說的豪華公寓的感覺.曼哈頓房子的租金很昂貴, 一個一居室的房子很容易就租個4000-5000美金一個月. 聽起來似乎很貴,但是如果要買下來沒個幾百萬下不來. 算算Cap Rate並不是很划算的投資. 除了曼哈頓外中國人比較集中的是皇后區的法拉盛(Flushing).這裡和布魯克林的第八大道被稱為紐約新唐人街. 地鐵7號線的終點站就在這裡. 這個地方無論是地理位置還是街道景色有點象多倫多的士嘉堡和Downtown唐人街的混合體. 大街小巷充斥着中國各地和東南亞國家風味的餐館, 中國超市以及其他中國人開的生意遍布街頭, 即使在晚上9,10點鐘Main街的街頭還是人頭涌涌. 在幾十年前這裡還是猶太人聚居區,現在則是華人聚居的地方. 漫步在街頭可以看見一些翻建的三層甚至更多層的房子. 在多倫多如果Zoning是獨立屋或半獨立屋, 超過三層的翻建不太容易被市政府批准, 估計是由於人口密度大, 當地政府鼓勵土地高密度的開發才會出現多幾層的房子吧. 當時筆者在紐約時, 就看到不少華人小開發商做幫人翻建的生意. 一般這樣翻建的房子可以合法租給至少4-5戶人家, 感覺效益可觀.

　　由於紐約的房價比較貴,不少人選擇住在和曼哈頓島一河之隔的新澤西州(New Jersey). 從新澤西到曼哈頓公共交通也頗為便利, 可以坐輪渡,輕軌甚至是城際列車. 筆者當年第一次去紐約就是在新澤西坐城際列車到位於曼哈頓的Penn Station下的車. 雖然有這些便利 , 房屋價格相對多倫多也不高, 但是靠近紐約市的新澤西的一些郡(County)的地稅可不低. 筆者一個朋友的四千多平方英尺獨立屋, 占地差不多一英畝, 交通方便, 環境優美, 早上經常看見鹿群, 位於新澤西很好的區, 50年左右的房齡, 這樣的獨立屋也不過是50萬美金, 但是地稅就貴了, 要一萬多一年. 在新澤西靠近紐約的很多郡地稅稅率超過2%一年 , 比起多倫多的大概1%的地稅稅率要高很多.

（吳鵬）