吳其倫

即將過去的2011年，中國房地產表面看似波瀾不驚：調控持續趨緊，可業界卻很淡定，儘管成交大跌，房價依然堅挺；實則暗流涌動，地方政府消極執行甚至松 綁調控，利益群體所豢養的專家奔走呼號，開發商以售樓處被砸破產相脅；中央高層則持續收緊調控，下調房價上升到國家意志。那麼，即將到來的2012年，中 國房地產市場將會出現哪些趨勢呢？筆者觀點如下：

一、針對房地產的宏觀調控政策將表現為：打擊投機、促進供應、引導需求。中央經濟工作會議明確要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回 歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展；而在不久前召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，明年將支持居 民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。可以看出，2012年的調控政策的表現為打擊投機、促進供應、引導需求。將出台諸如在70大中城市開 征房產稅、將限購範圍擴大之縣級城市、降低首套住房貸款成數和利率等政策，並將力促地方政府執行。

二、房地產市場格局將出現顯著變化：保障房將成為拉動經濟增長和內需的重要引擎。12月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在 全國住房保障工作會上強調，保障性安居工程是重大民生工程和發展工程。通過建設保障房，幫助困難群眾以低成本改善住房條件，是收入再分配的一種有效形式， 有利於縮小收入差距，促進社會和諧穩定。同時，保障房建設是宏觀調控的重大舉措，有利於擴大內需，支撐城鎮化發展，促進經濟平穩較快發展和物價總水平基本 穩定，特別是在當前嚴峻的國際經濟形勢下，要成功應對複雜局面，明年必須按照以擴大內需為戰略基點的要求，紮實有效地推進住房保障工作，發揮好其對投資和 消費的較強拉動作用，為經濟增長提供重要動力。

從數量上看，2012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結轉下來的在建保障房，達到將近2000萬套。可以看出，中國大房地產格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。保障房將成為2012年拉動經濟增長和內需的重要引擎。

三、市場成交將現先抑後揚、穩中有升的態勢。中經會議明確定調，令開發商徹底拋卻幻想，他們必將從期盼政府鬆綁調控的幻夢中清醒過來，降價 是其唯一選擇。當然，由於開發商的清醒程度不同、遇到的資金壓力狀況不同、決策團隊人員構成不同等因素，開發商尚不會在近期大幅讓利。在房價沒有出現足夠 降幅時，消費者觀望是必然的，市場成交也將陷於低迷。而隨着開發商資金壓力的加大，決策團隊的思想統一，其做出大幅降價決策的可能性將加大。這樣，才大幅 讓利的刺激下，消費者尤其是首次購房者將入市，市場成交將出現一定程度的攀升。故此，2012年的市場成交將出現先抑後揚、穩中有升的態勢。

四、土地供應將出現分化：中低商品房土地供應量增加、價格下跌，高端商品房供應減少、價格上漲。從近來召開的中央政治局會議、中央經濟工作 會議、全國住房保障工作會議等會議精神我們都可以看出，加大中低商品房的供應將成為今年在商品房領域的重要工作。可以想見，各地中低商品房用地的供應量將 大幅增加，而價格卻由於調控總體思路需要而出現下跌，不排除競房價、限地價的土地供應方式大面積推廣的肯能。而高端商品房用地的供應勢必大幅減少，由於高 端住宅有其特定消費群體，其價格將狠堅挺，故高端住宅的土地供應價格也將上漲，並且，這樣的趨勢將持續相當長的時間。

五、商品房價格將首次出現全國普降。今年下半年，尤其是10月份以後，在萬科、保利、金地等大開發商的帶動下，一線城市房價出現明顯下跌， 二三線城市房價滯漲，縣級城市房價漲幅放緩。進入2012年，在延續調控影響下，商品房價格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級城市擴散，預計6月份 將出現全國普降的局面。

六、市場各方將逐步確立理性心態。前幾年，開發商謀求暴利、消費者盲目購房、地方政府土地財政思維嚴重，正是這些非理性的心態導致中國房地產市場瘋狂，房價持續瘋漲。而在2012年，市場各方將逐步確立理性心態，即開發商拋卻暴利思維，消費者確立理性房屋消費觀，地方政府拋卻土地財政思維。

七、房地產行業將出現洗牌加劇、產業升級將揭開序幕。中國房產行業是一個被嚴重割裂的行業，就房屋這個產品而言，開發商拿地、設計院做項目 規劃、策劃公司做項目包裝並制定推廣策略、建築公司做工程、建材商供應材料、代理公司做銷售。這是一個異常複雜的過程，每增加一個環節都增加了房屋成本也 就提高了房價，與此同時也削弱了部分房企的競爭力。可以想見，在房企資金日趨吃緊、市場銷售不力、行業持續低迷的態勢下，2012年中國房產行業整合將加 劇，部分中小房企或因轉型、或因關閉、或因破產而告別房地產領域，當然，也不排除出現包攬房屋開發、銷售全流程的超大型房產企業。

與此同時，隨着行業整合的加劇、市場競爭的加劇，產業升級也必將提速。整個房地產行業將現建築工廠化、家居智能化、產品個性化等趨勢。而在2012年，中國房地產領域的產業升級將揭開序幕。

八、房地產領域人才流動加快：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉行。今年下半年，在政府調控的大環境下，受項目推進、銷售不暢、企業決策、個 人發展等因素影響，各地均出現房地產企業人才流動加快的跡象。2012年，中小房地產公司人員流動頻繁，部分低端人才甚至面臨失業窘境；而大型房地產公司 對高端人才的需求則日益迫切。故此，2012年，房地產領域人才流動將加快，具體表現為：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉行。