今年1到2月，房地產市場銷售勢頭回暖，銷售出現的新趨勢顯示市場發生了變化。

    進入市場者價格敏感度高，中原地產研究部總監分析，跌價10％的項目占據了90％的成交量，各大房企紛紛降價求售。今年前2個月，萬科、恆大、保利、金地等一線房企的銷售均價，較去年下降約一成，其中金地的下降幅度最高，達24%。

    剛性需求主導的市場，供求關係逐漸顯示威力。銷量回升無助於緩解全盛期的供應量， 根據統計局數據顯示，截至2012年2月末，全國商品房待售面積超過3億平方米，比2011年年末增加了3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加 2674萬平方米。上海易居房地產研究院3月14日發布的《月度存貨壓力報告》也顯示，截至2012年2月底，北京等10個典型城市新建商品住宅庫存總量 為5766萬平方米，與去年同期相比增長38.1%，與上月相比下降2.27%。庫存總量同比仍然漲幅較大、處於歷史高位。 庫存量超過2008年的水平，房屋去化不容樂觀，如果政策不變，開發商降價求售將成為主流。

    政府鼓勵剛性需求的預期十分明確，市場回暖正是剛性需求預期的產物。一些銀行已經打開了首套房貸優惠利率的閘門，地方放開公積金貸款，上海等地降低了保障 房供應門檻，鼓勵更多的人進入市場，與政府共享產權。這是地方政府在狹窄的調整空間內，既要保障民生又要回籠資金的一箭雙鵰舉措。

    剛性需求市場，降價邊界在哪裡？取決於收入地方財政實體經濟與金融槓桿幾個因素的的共同作用。

    溫家寶總理在記者招待會上提出房價收入比，這是對房地產回歸消費品的明確提示。按照國際常規數據，世界銀行和聯合國人居中心分別得出的 “合理的住房價格”支出，應該為每個家庭3~6年和4~6年的收入，中國遠遠超出這一數字，房價有大幅下降空間。

    可以肯定的是，目前的收入數據大錯特錯。以北京市統計局數據顯示，2011北京城鎮居民人均可支配收入達到32903元，以三口之家計算，年收入在12萬 元左右。很難相信，北京居民人均可配收入僅止於3萬元，否則中國不可能成為奢侈品消費第一大國。以萬科等房地產商的數據論，收緊房貸對市場影響不大，在高 峰期使用貸款購房者僅占20％。房價將讓中國城市居民的真實收入水落石出，目前市場擁有的現金購買力可能遠超出我們的想像。

    如果房地產價格下挫，出現地方財政破產危局，為了防止硬着陸，最好的辦法莫過於加長剛性需求者的金融槓桿，如給予首次置業與改善型置業者以貸款優惠，房貸 利率下降與降低首付比例，以增長金融槓桿。有人認為，給剛性需求者貸款風險太大，但從以往的經驗看，鑑於東亞人士對於自有住房的看重，在東南亞金融危機日 本泡沫崩潰後，沒有出現類似於美國的大面積違約現象。尤其是香港，負翁一族繼續繳款，信用令人感動。只要未來中國經濟上升，收入相對於住房價格維持均衡水 准，不必過於擔憂剛性需求者的信用。

    促進剛性需求，提升居民收入，增加可控的金融槓桿，房地產逐漸落地可期。

    很多數據未必可靠，但市場會讓真實的數據水落石出。比如房地產市場讓居民的真實購買力貧富差距，奢侈品市場讓中國的基尼係數等無可遮蓋。

(葉檀)