理財顧問艾倫•申德勒(Aaron Schindler)打算購買紐約上西城一套兩臥兩衛公寓，價格談定後，他打算付30%的首付，其餘部分貸款。但他的抵押經紀人說，大額貸款會有 4.65%的固定利率，如此一來他就要支付數千美元的額外利息。所以申德勒把首付比例提高到了45%，從而將大額貸款改為利率為4.37%的貸款。他說，這是兩全其美的辦法。

　　有些貸款人通過提高首付比例以減少利息支出，同時依然還能享受稅收福利。

　　隨着高檔住宅銷售的突飛猛進，有些財力雄厚的購房者開始通過多付現金以避免申請大額抵押貸款。有些人支付高比例首付從而換成較低利率的小額貸款，有些人則用現金支付全款。

　　伊利諾伊州抵押貸款公司Bridgeview Bank Mortgage Company總裁傑夫•金納瑞利(Jeff Gennarelli)說，在大額貸款購房市場，使用現金的購房者越來越多，比以前要多得多。

　　這些人為何會改變心意?佛羅里達獨立房產分析師傑克•邁凱布(Jack McCabe)說，由於存款賬戶的收益創下新低，人們對股票未來回報存在擔憂心理，高淨值購房者開始專注於如何讓存款實現收益最大化。

　　根據抵押貸款信息網站HSH.com的數據，美國大部分地區大額私人貸款額度都在417,000萬美元以上，在物價較高的大城市則是625,501美元。這類貸款收取的利率平均為4.04%，高於較小規模房屋貸款平均3.54%的利率水平。例如申請150萬美元的固定利率貸款總共可能會收取近110萬美元的利息。

　　有些貸款人通過提高首付比例以減少利息支出，同時依然還能享受稅收福利──按揭貸款額達到100萬美元貸款人就可以享受利息減免。還有一些高檔住宅買主會放棄抵押貸款以獲得競爭優勢。

　　全美百萬美元以上房屋的銷售正如火如荼，有些買家正在遭遇類似房市繁榮時期的競價之戰。房地產經紀人表示，高檔住宅賣家會更有可能接受不貸款的買家的出價，因為貸款會推遲最終的成交。

　　在新澤西高檔住宅區Short Hills，Weichert Realtors公司的房產代理艾蓮娜•戈奈拉(Arlene Gonnella)最近將一套220萬美元的房子出售給了一位出手極狠的買家：全額現金支付房屋報價。

　　不過，購房者還是需要權衡利弊來決定是全額付款、小額貸款還是大額貸款。以下是需要考慮的幾點：

　　──流動資產：只有在剩餘流動資金足夠未來至少五年開銷的情況下，購房者才應該考慮大額首付或付全款。

　　──利息：美聯儲(Federal Reserve)計劃將較低的利率水平至少維持到2015年年中，這意味着存款人還有好幾年的時間存款收益都接近於零。購房者需要判斷將自己的資金投資房屋是否最終會節省數千美元的抵押貸款利息。

　　──當地市場情況：找當地的房產代理或查看Trulia和Zillow等房產信息網站，了解近期高檔住宅的成交數量以及成交價格。如果過去六個月成交房屋數量不多，或者價格遠低於周圍一帶房屋均價，那麼房屋的估值就會降低，要獲得大額貸款難度就會相對大一些。

　　AnnaMaria Andriotis