在房地產交易中, 通常是賣方Seller付賣方經紀人Listing Broker 和買方經紀人 Selling Broker 的佣金, 即Commission. 買方Buyer 付過戶費用, 即Closing Cost. 我有好幾個客戶都問, 他們要付的Closing Cost是多少? 與其每每解釋, 不如寫篇文章回復. 這個問題要從兩個方面回答, 即你是全額現金買房All Cash, 還是貸款買房(國內稱按揭). 全額現金買房的Closing Cost 要小於貸款買房.

我們先以現金買房為例. 當過戶律師Closing Attorney 收到由各方簽署的有效合同後, 他就要根據合同做Title Search and Examination, 並同時代購Title Insurance. 這些行動的目的, 就是查驗賣方在這個房產上, 是否具有合法權益. 換句話說, 賣方是不是這個房產的真正擁有者. 你總不能把錢, 交給一個不擁有這房產的人吧? 不過, 既使過戶律師做了這些檢測, 也不能100% 地保證這個房產沒有隱含的產權問題, 所以Title Insurance就是保證, 將來一旦隱形的問題發生, Title Insurance 保險公司負責賠償. 過戶律師所做的這一切,是要收取相應的律師費的. 亞特蘭大通常的律師費在$450 ~750美元左右. Title Insurance一般是房屋交易價的0.415%.

另外一項就是州政府的貼花稅(transfer tax), 是成交價的0.1%, 加上$100美元左右的Recording fee. 根據過戶日期, 你要承擔當年部分的地稅County and City taxes和小區物業管理費(HOA). 還有一些費用包括契約Deed 記錄在案費(City/County/State Stamps), 過戶後可能發生的費用 Post Closing fee 等.由於是現金買房, 你自己還要買房屋災害保險Hazard Insurance Premium.

下面我們再說說貸款買房, 以80%的貸款為例, 首付20% 以上, 可以避免付Mortgage Insurance (PMI). 信貸主管Loan officer 會根據你的合同, 對房產進行評估. 這些包括 Loan Origination Fee, Loan Discount, Appraisal fee, Credit report, Lender’s inspection fee, Mortgage Insurance application fee, Assumption fee, DOCUMENT PREP FEE, ADMINISTRATION FEE, GA RES LOAN FEE, APPLICATION FEE等. 由於是貸款買房, 這時買房屋災害保險Hazard Insurance Premium是強制性的, 你如果不買, 貸款方Lender 是不會借貸給你的. 可以看出, 這是件專業性很強的工作, 信貸員也要收取相應的手續費.

那麼到底這些費用是多少呢? 這麼多的款項如何記得下來? 一般說來,一個$10萬現金買房, 過戶費用你就粗算$1,000左右.  $20萬現金買房, 算$2,000,  $30萬算$3,000.  雖說這不準確, 但它好記. 如果變成貸款買房, 你在每個擋次的現金買房上再加個$1,000 加上$2,000 加上$3,000就差不多了. 我的一個客戶$20 萬現金買房, 我告訴她,你手上要有$21萬現金就夠了,包括你過戶後接水,電,煤氣等等.

俗話說, 話不說不明, 燈不點不亮. 房地產過戶是一項嚴肅的、複雜的法律行動, 從上到下捲入了Listing Broker/Agent, Selling Broker/Agent, Loan Officer, Closing Attorney, Inspector, Appraiser, Insurance Company Agent及方方面面的有關人員, 所收的佣金、手續費、律師費是合理的. 就像你做工作拿工資一樣, 是勞動的報酬, 是值得的, 也是無可非議的. 台灣清華大學教授梁乃崇說: “智慧就是清楚明白. 不清楚不明白的東西, 經過你的說明變成很清楚, 很明白, 這就是智慧.” 把一個複雜的問題簡單化, 你看我說明白了嗎? (笑)