2013年5月份，沒有人再去爭論市場暴漲與暴跌的話題，反而有人開始不停地提及漲太快，市場風險太高。夕子在過去兩三年都在反覆地講這個問題，就是市場漲幅過快可能帶來的泡沫問題，終於慢慢得到認同。然而下跌的懷疑，夕子相信從來沒有離開過大家。我們一起來看看5月份具體的數字。5月平均價格是54萬2，價格相比4月份上升了3%，成交數量是1萬零2百間，和4月份相比上升了5.8%。

和去年同期相比，價格從去年五月51萬5漲到今年五月的54萬2，漲了5.4%，銷售數量和去年五月大致持平。

五月的銷量畢竟還是比四月上升了，價格也上漲了。這個和四月的比較，並不能說明市場在上漲中，還是下跌中，因為最重要的因素，在於買賣雙方的力量對比。

2011年的三/四/五這三個月，銷售總量都超過了掛牌待售數量的50%；2012年的三/四/五這三個月，銷售數量同樣超過了掛牌數量的50%。這兩年的行情，大家都有目共睹，上漲，上漲，還是上漲。

如果把時間推回到2009年和2010年，大家可以藉助公開數據，自己計算這個比例，同樣的，在2009和2010年，掛牌數量的一半以上，在這幾個月會被賣掉。

其實這才是市場上漲的最根本的原因。市場上的存貨不足的時候，出現搶offer的情況比較普遍，自然價格就會水漲船高。市場下跌，一定是基於存貨遠遠高過市場的消化能力，導致存貨堆積，賣家只有降價出售，降價風潮厲害之時，價格會猛烈地下降。

2013年最不同的一點是，市場存貨比較充足，直到5月份，都沒有出現銷售存貨比超過50%，今年市場比去年的火熱相比，要冷清很多。這最大要歸功於去年7月出台的貸款新政。

2013年7月貸款新政有兩個變化，第一個是，最長還款期限從35年變成25年；第二個是，銀行HELOC產品，就是用房屋抵押的Line of Credit最多可以借到房屋價值的65%，過去是80%。

還款期限打擊的，是首付不多，基本要靠收入來維持月供的首次買家。這些買家需要長期的還款期限來攤低每個月必須支付的月供。當還款期限縮短，意味着每個月需要的月供要增加。月供增加，會讓買家要麼不能再買房，要麼只能轉而尋找更便宜些的房子。

而第二個打擊對象，是利用房屋淨值（Net Equity）來借錢投資或者借錢炒房的投資者。有一部分投資者，借用自己房屋價值的升值，套現投入投資房，雖然說現在的投資房，尤其是市中心的Condo，完全不用擔心出租的問題，但是如果大量套用房屋的淨值，會導致投資槓桿過高，加大自己暴露在房地產市場的風險。當市場有風浪的時候，如果來不及退出，會讓自己變成負資產。

兩者打擊，合力讓買家不要太激進，這個目的在今年明顯的成交量下降的事實上得到了實現。其實從今年上半年的行情看，搶offer的情況都集中在了相對低價的房屋，比如40到50萬的Townhouse，而稍微高一些價位級別的獨立屋，比如在70，80萬往上的獨立屋，搶offer並不是很普遍。這也驗證了，25年還款期限，讓一部分願意付高價的買家，不得不降低預期，轉而投入價格相對低一些的房屋。

說完了春天行情，我們來看看夏天行情會怎麼樣。過去的很多很多年裡（夕子建議大家自行去多倫多地產局網站查詢過往歷史數據，可以看到最早到1953年的成家數量和平均價格），6月，7月，8月的價格，都比5月份要便宜。為什麼，這其中有很多原因，比如本地人傾向於夏天出遠門度假，孩子不上學了，就需要照顧孩子的很多活動，從而不能顧及買房。或許是由於人的心理周期原因，在4月5月市場火熱之後，大家厭倦了高價搶offer的緊張，希望遠離這個該死的市場一段時間。總之，6、7、8三個月價格下降，是一直以來市場運行的規律，是事實。而在2013年，這個現象將會再一次沒有例外地出現。所以夕子現在就可以預測，往後幾個月，我們會看到市場成交量慢慢回落，價格也開始下降。這並不代表市場將會在未來的幾年開始出現下跌，而只是說季節因素會使房屋成家價格做局部的調整。

2013年夏季會出現調整，但是全年的表現呢？夕子去年的報告裡很多次提及了，2012年平均價格是49萬7，今年出現5%的上漲，年終的平均將會是52萬左右。今年夏天，也就是剛剛過去的5月，平均價格是54萬2，之後夏天會回落到52萬附近。2013年平均價格停留在52萬，也就合情合理了。所以過去30年的平均5.8%的上漲速度，在2013年仍將繼續。

夕子還要做一個大膽的預測，就是到2016年底，多倫多房價平均價格將上漲到60萬（這個預測，夕子在2010年私下裡偷偷測算過，覺得太過瘋狂，但是現在看來，似乎我們離這個目標不遠了）。預測的依據是，2013年平均房價在52萬到53萬，未來三年平均年上漲幅度在5%到6%，三年之後平均價格將會在60萬以上。不信，你可以自己用計算器算一算。