說起亞城的南北合(北店 ) 餐館, 花樣繁多物美價廉的周末自助餐無人不曉. 成人 $7.99 , 兒童 $5,99 小小孩3歲$3,99. 不久前聽一個朋友講故事, 幾家人周末一起去南北合吃Buffet, 大人死撐硬噎, 各個吃的肚歪, 唯有一3歲小孩不爭氣, 只吃了兩個小麻球, 就再也不吃了. 大人覺得吃虧了, 就叫: 兩個小麻球花$4塊錢? 另一個出來打圓場, 不算別的, 我吃的整整兩盤紅燒牛蹄筋, 就已經把$8塊錢賺回來了. 我朋友開玩笑說, 是啊? 你們何苦非要人人都賺呢? 讓餐館賺點,你們下次來還有個吃飯的地方, 幹嘛非要把餐館吃倒閉才好呢?

話說房地產買賣, 人們也有這個心態, 人人都想賺, 那買家和賣家誰想吃虧呢? 一個人最近$19萬買了全新裝修好的一棟房, 估價Appraisal $19.5 萬, 別人看都覺得很好很合算, 但她還覺得沒有像她2009年買的房(REO - foreclosure) 一樣大賺 ($25萬, Appraisal $32萬), 可是不想想, 現在的房地產行情怎能和09年同日而語呢? 那時大家對foreclosure 還不熱衷, 沒有醒過悶兒來, 既使有錢也捂着生子, 不敢投資. 況且現在的Appraisal做的都很緊, 不像房地產泡沫時虛高, 又正值房地產回暖, 好的投資房搶購成風, 能買到就算是運氣了.

From Jan 8, 2013 AMBA luncheon.  Dan Forsman (CEO of Georgia Prudential Realty) was the featured speaker. For the metro Atlanta real estate market, "Foreclosures dropped from 2,150 in Nov 2011 to only 42 in Nov 2012." 從這段話可看出, Foreclosures 從2011年的2,150棟直線下降到2012年只有42棟. 呵呵, 過去的時光不復返, 想撿便宜不容易了.

依我看, 2011年初是房地產價位的最低點, 過後就開始爬坡了. 我們學工科的都知道正弦曲線, 即使2012年房地產價位與以前相比, 也還是處在正弦曲線的下半方, 2013 年房地產價位接近正弦曲線的中軸線, 這是房地產市場走向正常化的一個表現. 西雅圖不動產研究公司Zillow資深經濟學家古德爾說："整體而言,目前美國房市尚未處於泡沫, 但很多地方一定已經覺得像泡沫了." 

CoreLogic是總部位於加州爾灣的分析公司. 公司的首席經濟學家弗萊明(Mark Fleming)也說, 經濟基礎現在在好轉, 房地產市場是一個方面的反應而已. 在有些好的地區, 房價比去年已經上漲20%, Fleming說仍然不屬於泡沫, 房價是低於人們的經濟負擔能力的. 如果要負擔能力指數回到2000-2004年間的水平, 房價還要再升47%, 或者利率上漲到6.75%. 按揭利率上升會降低房地產泡沫的可能性, 但是並不會有些人設想的那樣大幅度降低人們的需求. 他說人們買房主要是看每月還款數量, 現在人們還負擔得起, 就算利率上升1%, 負擔指數仍然有空間可升. Fleming說雖然現在人們還負擔得起, 但是如果某些地區的房價繼續上漲12%, 15%或者20%的話, 情況就會不同了.

換句話說, 在低利率低房價的今天, 買房地產還是有投資和保值的空間. 網上這方面的分析文章很多, 我就不用在這裡複述了.

我想說的是, 房地產買賣是一個公平交易, 即Arm's Length Transaction. 買賣的雙方要通過合理的協商, 找到一個雙方都可以接受的平衡點才能成交. 通常賣方上市他/她的房產前, 要請Listing agent 做CMA (Comparative Market Analysis), 是免費的, 一般比較3~5棟, 同一小區或臨近地區一年或6個月內的房產, (Foreclosure 的房產和由於某種原因的低價房不能參與比較). 分析的較合理, 就按Listing Agent 的價格作參考, 可能會適當加點Negotiation的空間. 房子有缺陷或需要Upgrade的地方, 最好先修好後賣, 這叫Value vs. Cost.  一個整修完好的房產, 會讓 buyer 認為, 與它原來相比, 增值了$2萬, 但seller可能只花了不到$1萬美刀. 一般地說, 一棟價格適中的房產, 在市場上平均 90 天就可以出手賣掉.

基於上述原因, 在一對一(只有買家和賣家)的情況下, 買家通過合理的Argue, 就可能買到當前市場價位的房產, 如果賣家想儘快出手, 甚至能略低於市場價, 但那種大賺大賠的情形不多見了. 隨着行情升溫, 我還見過Listing agent 在上市了房產後又提價的現象.

結論, 看看那些很多Underwater的房產, 房價還沒有回到歷史水平. 放長眼光, 只要現在買到合適的房子, 10年, 20年後一定會有收穫, 不賠就是賺, 不賠就會賺. (笑)

後記：

在我寫了這篇文章後的不久幾個月, 我們又去亞城的南北合(北店 ) 餐館吃周末自助餐, 結果 “南北合” 不見了, 店名改成 “川外川”了, 也不賣周末自助餐了. 咦?!!, 這是怎麼一回事啊? 我真怕有人說我寫的文章是 “烏鴉嘴”, 把人家還真給說 “黃了”.

想當年, 費翔在北京1987年中央電視台春節聯歡晚會上唱 《冬天裡的一把火》, 結果1987年5月6日大興安嶺真的燒起了大火, 造成較大的人員傷亡和財產損失. 這場大火與費翔這首歌曲帶來之 “火”不謀而合. 很多人開玩笑說費翔是這場大火的 “罪魁禍首” . 後費翔基於此事,在一次大型演出上演唱了一首與 “水”有關的歌曲《小雨來的正是時候》來 “贖罪”. 不想當年竟又真的發生了水災. 費翔真是有口難辯, 背了很長時間的 “黑鍋” 啊！

我趕緊問服務員, “為什麼南北合不開了?” 服務員說也不是特別清楚, “好像是聽說, 賺夠錢了, 太累了, 就賣掉了”. “噢? 是這樣.” -- 這就好！我心裡想.  這篇文章也算是對亞城的南北合(北店 )的紀念吧.  (笑)

文章引用:

美國房價還在漲 製造業意外走弱.

http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=575610&id=1282039

美國房地產反彈有沒有泡沫.

http://news.creaders.net/us/newsViewer.php?nid=574672&id=1280455