夕子:超小戶型究竟值不值得投資? |
送交者: 夕子 2013年10月16日20:35:27 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
最近的市中心,推出一個很有意思的樓盤,叫做Smart House Condo,核心概念是,大部分的單位都是超小戶型,藉此降低每個單位的總價,讓年輕人有能力負擔。當然,在犧牲內部空間的同時,換回的是極好的位置:Queen & University,基本上是在Osgoode地鐵站旁邊。 這個概念,不能算是一個顛覆,不過是一直以來市中心小戶型Condo的一個增強版。從五六年前開始,市中心的Condo就越蓋越小,過去的一室一廳普遍在500尺到600尺,而在現在四五年新的Condo里,普遍見到小於500尺的一室一廳;在現在正在建造中的Condo來看,再難以看到大於500尺的一室一廳了。兩室一廳也是一樣,過去的兩室基本都在800以上,甚至靠近1000尺,而現在在建的項目,800尺已經是大戶型,甚至在多大附近的樓盤,800尺已經可以造出三個完整的睡房。 小戶型在多倫多市中心的風靡不是偶然,而是低價飆升,房價也飆升的最後結果。開發商在買下地皮的時候,已經被推高的地價剝削了一筆,他們不得不把這個成本轉移到消費者身上,而消費者又被高昂的房價所約束,要麼只有放棄黃金位置,轉而買偏遠一些,或者舊一些的樓盤;或者放棄額外的空間,轉而投向小一些的單位。 而當開發商主動縮小房間面積的時候,單價的上漲並不會推高單位的總價,順利成章,新房的面積越來越小,也就催生了Smart House Condo這樣的極端的小戶型樓盤。 小戶型,對於消費者來說,利弊顯而易見。對於終端用戶來說,面積小不免帶來擁擠,家具擺放和儲藏空間的問題,而這些問題現在越來越多的被各式各樣新奇的設計理念所解決,比如開放式廚房,摺疊式臥室,牆上的隱形櫥櫃,以及多功能的客廳/臥室/書房一體。
在世界各地,小戶型Condo已經不是一個新概念,紐約曼哈頓的小戶型公寓已經越來越登峰造極,甚至有設計師把一個極小的300尺的Loft,改造出上半層的臥室空間, 在樓梯下面做了非常多的儲物空間,而廚房藏在一個可以滑動的書櫃後面,當書櫃不需要的時候,可以挪到一個狹小的空間裡,客廳立即變為餐廳和廚房;用餐完畢,書櫃回位,餐廳廚房立即回歸客廳書房。電視和其他娛樂設施,以及沙發等等都藏在牆後,隨時可以拉出來使用。 在東京,甚至出現了所謂的膠囊公寓,每個單位只是一個膠囊大小,用戶只能夠平着鑽進去,甚至都不能坐起來,更不用講走動了。這樣的公寓概念,夕子覺得新奇,但是自己好像還是不能接受。 對於小戶型的未來,考慮到多倫多人口的膨脹,地價和房價整體的上升,房屋變小的趨勢會越來越猛烈,未來更加極端的概念會更多滴出現在多倫多市場上。 而購買小戶型的弊端,在目前來說,並不一定是最好的選擇,因為兩個問題: 1. 超小戶型在銀行看來,是高風險資產,獲得普通貸款比較困難。在很多銀行審批貸款的時候,市中心公寓的大小是一個考慮因素,很多小於450尺的單位,很難獲得和普通房屋一樣的貸款條件。原因主要是現在市場上超小戶型的數量還是很小,不能成為一個市場能夠接受的廣泛的概念。在貸款人違約的時候,銀行法拍的風險比較大。再一個,銀行借用單位的大小,過濾了一大批酒店式公寓的單位。有一批在市中心既可做酒店,又可作住宅的混合型公寓,雖然標榜着可以按照酒店方式尋找租客,有專人打理,省心省力,但是那些公寓單位的產權比較模糊,很多銀行不願意參與到這樣的模糊產權的地產項目,導致買家很難獲得貸款。 2. 超小戶型在買家來看,是一個過渡性的產品,並不是永久的家,也就是說,終端用戶,可能很多是租客,而投資者買入的話,看中的是投資回報和升值潛力。在衡量投資產品的價值的時候,參考租金的意義就很重大,這涉及到收入,費用,管理時間,空置期等等這些方面的因素,所以租金的上漲,租客能夠承受的租金額度,樓盤的位置以及投資市場的興旺程度,都決定了超小戶型的未來潛力。這個比普通的公寓衡量起來要麻煩許多。
在買家入手超小戶型公寓的時候,夕子建議考慮以下幾個問題:
1. 自己是終端用戶,還是投資產品。
2. 投資者需要有長期持有的準備。
3. 投入的總量要有準備。 或許會是大熱的焦點也不一定。 |
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