筆者從1999年接觸房地產業，一直工作到今天，這行讓我歡喜讓我優，讓我賺了很多錢，但是也讓我很受傷，今天我終於拿到了簽證，有幾句話，還是想說出來。

　　我大學畢業就從事房地產，在一家業內TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區副總，十年後，終於感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終於可以說了。

　　以為一定要財大氣粗才能做開發商?錯了，開發商大部分一開始都是空手套白狼，關係比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關係夠硬，拿到了地，那銀行都很願意給你貸款。

　　以為開發商都是自掏腰包?又錯了，土地轉讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發商沒掏幾個錢。

　　覺得蓋好房子，開發商該賣房了吧，這次還是錯了，開發商在開盤之前，會搞個內部認購，至少一半以上的房子都給內部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行。

　　說直接點就是產權變換一下，這銀行的錢就全進到開發商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是“賣掉了”，然後過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手裡，鈔票再一次進入開發商的腰包。

　　覺得開發商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發商怎麼會那麼笨，進了口袋的錢還掏出來?開發商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行能找上門來。

　　如果你們問銀行就這麼做?我要告訴你，銀行就是這麼做的，開發商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現在房子都蓋好賣掉了，開發商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。

　　所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發商，都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體，錢就這麼轉來轉去。

　　你們如果覺得政府是真心希望控制房價的，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手裡沒一寸土地，土地全是地方政府的。

　　你們知道地方政府徵地多少錢一畝嗎?幾萬塊而已，可賣給開發商多少錢嗎?幾百萬一畝。對於地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。

　　“死穴”之一：買漲不買跌

　　在房地產市場上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

　　記得筆者在2008年12月房地產跌聲一片的時候，建議部分自住需求的市民可以適當考慮出手買房，有一部分買了，很高興。

　　然而有的會員卻認為房價還會繼續跌，堅持再等等，然而等到2009年價格又上漲了20%的時候，急了，害怕自己不買別人會買了就沒有了，會漲得更高，便不管多少價錢都匆匆忙忙地出手買房了，憑空冤枉多支付了十多萬元甚至幾十萬元。

　　筆者認為︰在房市，永遠沒有頂和底，也沒有哪個人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。

　　解穴辦法︰當身邊的人都在入市買房的時候，自己最好不要去湊熱鬧。因為湊熱鬧是要付出代價的。在別人恐慌的時候，自己一定要貪婪，在跌的時候買，在漲的時候賣。只有這樣，才不會白白浪費自己的血汗錢。

　　“死穴”之二：不研究國家政策，盲目入市

　　經歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應該不會忘記，如果政府不出手，就深圳的房價而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年，當國家的鼓勵政策一出台，就應該意識到房價要開始漲是必然的。這說明房價完全是在政府的掌控之中。

　　解穴辦法：我想告訴大家的秘訣就是︰每天一定要看《新聞聯播》，看報紙的頭版新聞。政策鼓勵而且政策很鬆的時候買，政策控制開始收嚴的時候密切觀望。因為這些國家政策是最直接的涉及到市場反應中的。

　　“死穴”之三：被動炒房

　　很多老百姓看到房子多漲了以後，覺得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房一轉手賺得多，於是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業的活，一不小心就被套。因為房子變現手續複雜、稅費繁多、周期長，踫上調整，或者你的眼光不准，你就很難脫手，最後只能被動的“炒房炒成房東”。壓了資金，耗費了時間，影響了工作，最後心力交瘁，得不償失。

　　解穴辦法：千萬不要有短炒的心理。要有一種長期投資的心態。如果自己要參與房產投資，可以選擇參加房產理財俱樂部，讓專業人士幫你賺錢，回報也比較穩定。如果自己要做，就一定要多方調查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個至少2年以上的安排規劃，也就是說在2年之內不會擔心斷供問題。

　　“死穴”之四：買房可以一次性到位

　　這又是一個讓很多老百姓犯理念錯誤的觀念。有的老百姓甚至為了所謂的一次性到位花費了很大成本，到後來賣房時才發現自己是浪費的。現代社會是一個多元化的社會，經濟在發展，各種新的東西層出不窮。很多東西都在變化，也許你今天的想法是這樣，但過幾年你個人的家庭、工作、職業、經濟收入等等都會發生變化，到那時你的計劃和想法又會不一樣。如果你的經濟條件好了，你肯定會不滿足要改善居住條件;如果你經濟不好，而你的房子升值了，為什麼不可以賣掉換取現金來發展個人事業?

　　解穴辦法：一次到位只是你現在的“算命式”的想法，中途任何可能都會出現。我建議你??最多只做5～8年的打算。5年以後會有什麼變化，永遠沒人知道，好或者壞一定會超出你現在的盲目想象。

　　“死穴”之五：迷信廣告語

　　很多老百姓獲取購買信息的渠道來源於樓盤的各種廣告。殊不知房地產廣告是開發??商僱傭寫手炮製的“美好願望”，這個願望能不能實現，最主要的是取決於開發商的實力和良心。

　　解穴辦法：要到現場去實地調查、走訪、分析，找可靠的專業人士請教，找老業主了解真實現狀。

　　“死穴”之六：租房不如買房

　　這個問題又是一個很多普通老百姓的觀念問題。一直以來也有很多人在爭執不已，打了很多口水戰。在參照“死穴”八的情況下，如果你是買一個泡沫資產，買是一種很大的損失。我們來算一筆賬：現在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據我們的調查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500～3000元左右。而買房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬元甚至幾十萬元，還要月供(一年也要好幾萬元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬元租金，您把這幾十萬元去做一些投資，賺回來的錢一定會比你支付的租金多。

　　“死穴”之七：用現在的眼光看未來

　　這又是明顯的理念錯誤。有很多老百姓連通貨膨脹是何物何因都不知道就在跟着恐慌通貨膨脹，其實，就深圳而言，有的房子已經提前完成了通貨膨脹。現在好的未來不一定好。在深圳，一些樓盤曾在1989年就賣6、7千元的所謂好房子，由於發展局限到2009年，20年後也只有這個價，但20年前的錢能和今天比嗎?

　　解穴辦法：要用未來的眼光來看現在。不要買已經透支未來很多年的房子。對於房子所處地段的規劃是非常重要的。即使現在很差，只要清楚其規劃，就不要擔心。買房自住更是一種投資，要投資就一定有風險，如何把風險最小化，把價值最大化，這是每一個要買房的普通老百姓要靜下來思考學習的。

　　最後，我想請你，請每一個沒買房的或者已買房的老百姓認真問自己：你現在就能看到自己未來幾十年都會在某一套房住一輩子嗎?

　　願望是美好的，現實是殘酷的，消費者可得擦亮眼，別被花言巧語“忽悠”了，否則用盡半生積蓄，落得“一買房成終生痛”，多憋屈!

　　“距市中心僅8分鐘車程”

　　一般情況下，離市區越遠，地價往往越便宜，所以開發商喜歡把房子蓋在遠離市區的“荒郊野外”。但他們售樓時卻從不說離市中心多少公里，而是一律用“車程”代替。比如，距離為20公里，他們會說︰本案距市中心僅8分鐘車程!

　　這有個前提，得用時速160公里以上的進口轎車，另外還得警車開道，一路綠燈。

　　“首付萬元月供幾百即可入住”

　　一般人理解，房產商的這個說法是指首次交上萬餘元後即可拿到鑰匙。但是，當你滿心歡喜拿着萬餘元去圓住房夢的時候，房產商卻告訴你，首付是指交上這些錢才可以辦理住房按揭，各種開口費、產權登記費、手續費等若干交費另算。真正的首付款幾萬元拿不下來。

　　“月供千元”聽來很誘人，其實是指30年長期貸款的每月還款額。如果你申請不到30年貸款年限，實際的月供會在數千元以上。

　　“各種開口費全免”

　　煤氣、水電、暖氣等開口費是購房中一筆不菲的開支，許多房產商往往會打出“各種開口費全免”的廣告，並稱是讓利消費者云云。實際上房產商已事先把這些費用均攤到房價里，轉移了利潤點，包括贈送豪華裝修、贈送全套家電、贈送整體廚房等所謂的回報顧客，都是“羊毛出在羊身上”!

　　拿你的錢給你買贈品，還讓你覺得撿了個大便宜，你看這招兒多高明。

　　“花園式住宅正在熱售中”

　　過去商業化住宅區一般是根據地域命名，比如城西小區、城中小區等等。如今這種名字太老土了，叫麗景花園、春天公寓多吸引人呀!可是等你拿着鬱鬱蔥蔥、宛若仙境的效果圖滿小區找“花園”和“春天”時，卻只見到幾棵半死不活的冬青。並且一年後，連那幾棵僅有的冬青也被他們鏟掉，改成收費停車位了。

　　還是叫某某山莊的那家樓盤多少貼點邊兒，因為附近確實有一座人造的、海拔2100毫米的假山。

　　“社區設施一應俱全”

　　無論是售樓廣告，還是現場營銷，房產商都說社區的健身設施、中小學校、托兒所、銀行、郵局、超市等一應俱全，並且托兒所在你房子的左邊，小學在你的右邊。這時你可千萬別當真，學校的設置由教委說了算，托兒所、銀行、超市都是商業化經營，商家也得看小區的消費潛力如何。

　　應付這點小事房產商是有辦法的︰別着急，一切都在規劃中。

　　“一流的物業管理”

　　這和小販們賣東西一樣，沒有說自己的果子不甜的。“一流物業管理”是房產商們的口頭禪，實際上這些“一流”是徒有虛名。“24小時保安”，還不是照樣丟車?“一切為業主着想”，還不是變着法兒讓你掏錢?

　　現在有些物業管理確實稱得上一流，但他們的收費也是一流，普通工薪族要想享受一流服務的話，恐怕每月一半的收入都要交給物管。

　　“在家裡可以看海景”

　　許多海濱城市的房產商，喜歡說自己的樓盤可以看海景。可等你實地考察後才發現，這裡離海還遠着呢!所謂的海景是指打個把小時的出租，一番奔波，你才能抬頭遠望到淺淺的海灣。

　　有的高層住宅確實能看到海景，但必須爬到23樓，用高倍軍事望遠鏡，才能隱約看到白茫茫的海天一色。