為什麼你需要 Buyer Agent? 這是一個不是問題的問題。大多數買房者通常都是找一個Buyer
Agent (買方經紀人)
去看房、買房，雖說這是個淺顯的道理，但也有例外。
在我們Keller Williams 房地產課程學習中就講了3個不尋常的例子，有A,
B, C 三個Buyers.
A Buyer 可能是運氣最好的一個，而B
和 C Buyers 則感覺倒霉吃虧了，讓我慢慢與你道來。
有一個小區房做 Open House (開放參觀), A Buyer 好奇去看，結果還真喜歡上了，當場和Listing
Agent 說想買這房，Listing
Agent 問他有沒有簽約的Buyer
Agent，他說沒有，Listing
Agent 說我可以給你出合同，但我只代表賣方，A
Buyer 表示無所謂，只要買到房就行，後來就按Listing
Price 簽了合同，買方賣方都是爽快人，沒有什麼大異，最後平穩過戶了。由於沒有Buyer
Agent捲入，Listing
Agent一人獨得賣方付的Purchase
Price 6% 的 Commission (佣金)，甚是高興。
下面的B Buyer 和 C Buyer 就不同了，有些買房人以為，自己直接找Listing
Agent，就會從Listing
Agent 的Commission
(佣金)里或是其他方面分點好處，這是錯誤的。首先賣方Seller出的6% 的Commission
(佣金)
只能分給有房地產執照的人，如Buyer
Agent，準確地說是 Buyer Broker. 買房人是沒有資格得Commission的，Listing
Agent 也不會因為你沒有Buyer
Agent 就把所得的Commission
分給買房人一些，這是違法的。
我們知道，Buyer Agent 要代表買方，是要和買房人簽訂Exclusive Buyer Brokerage
Agreement (買方獨家代理協議)，而Listing Agent 則和賣房人簽訂Exclusive
Seller Listing Agreement (賣方獨家代理協議)。在上一例中，Listing
Agent 和
A Buyer 簽訂的是Agreement
To Work With Buyer As A Customer (作為顧客的買家協議). 在這個協議中明確地寫明Listing
Agent/Broker shall not be representing Buyer as a client but shall only be
working with Buyer as a customer. 換句話說，Listing Agent 仍代表賣方，只能為買方做很少的事，比如買方不會寫Purchase
and Sales Agreement, Listing Agent就代勞啦.
話說回來, B Buyer 覺得吃虧的就是，原來Seller 似乎答應給修的許多地方最後都沒有給修，如換房頂等，直到過戶也就不了了之了。C
Buyer 則更覺上當，不僅答應給修的地方沒有給修，原說好的Seller
出一部分 Closing Cost $3,000 也不給了。你說Seller不給我就不過戶，我毀約，那我的幾千塊錢 Earnest Money 就要不回來了，什麼? 找律師打官司? 第一面臨如何取證的難點，第二律師說就這幾千塊錢，還不夠律師費呢，瞎耽誤功夫! . . . 。我們華人在某些老美的眼中被認為好糊弄，甚至好欺負。就像最近一名年僅六歲的美國白人男童，在美國廣播公司(ABC)電視台夜場脫口秀節目上對處理美國債務給出的驚人建議說 “我們應繞到地球另一邊，殺光中國人！”，而節目主持人吉米金莫還評價說這是個“有趣的想法”。真是太過份了，必須公開道歉！
所以說，他們一開始就應找 Buyer Agent 替他們把關，不要等到吃虧了，才後悔。即使是買新建房也應找Buyer
Agent 代理，反正 Listing Agent 也不會把6% 的Commission
(佣金)
分給你，Listing
Agent所能做的事，就是在他的權限以內給你一些建築商 (Builder) 的促銷優惠，或者根據不同房子、不同Lot 給出有條件的減價等，而不會拿自己的Commission與你做交易，也犯不着，有的熱門小區新建房，在賣的過程中還見過提價的。新建房一般要做二次房屋檢查，第一次叫Pre
Drywall Inspection，就是在房屋基礎及屋子框架都蓋好了以後, 但還沒有上石膏板前的檢查. 這可以檢查基礎、框架結構及內部管線布置有沒有問題，發現缺陷及時整改。第二次叫Final
Inspection，就是交房前的最後檢查，這次是帶設備運轉的全面檢查，發現問題馬上返修更換。
房地產交易過程中有很多意想不到的事情，常言道， “隔行如隔山”，找一個懂行的Buyer
Agent給你把關，一旦出現問題、爭執，Buyer
Agent就會有用了，會為你爭得應有的權益。
