多倫多的房市今年三四五月份經歷了最近十幾年來最大的一次漲幅之後，進入夏天七八月份時市場明顯變淡很多，基本上由賣方市場轉向買方市場。所以我最 近一直跟客人強調現在是買房子的好時機，不是賣房子的時候，同時也是換大房子的時候，因為現在多倫多市場上尤其是八九十萬以上的大房子容易撿到便宜。

當然，若在同樣市場情況下，買了大房子撿到便宜之後，之前的小房子若想賣的話基本需要吃點虧。所以，人們應該轉換一下思維，暫時不賣小房子，而把它出租出去，同時小房子的租售比更好，而且小房子的租金便宜，空置率比大房子低不少，所以風險也低了不少。

不過，買了大房子，房貸加大，小房子再租出去，這個帳還是得算細點，否則一下增加了四五十萬貸款，晚上就怕睡不着覺了。

我最近正好有一個活生生的例子，我們一個客人一家四口，之前一直住在半獨立屋。兩個孩子慢慢大了，需要換個更大的房子，一個多月前通過我們買了一個雙車庫、四睡房、五年新、區不錯的獨立屋，幾經砍價談判以82萬低於市場價成交。

隨後，客人夫婦倆趕緊收拾整理現在的半獨立屋掛牌出售，該半獨立屋是好幾年前37萬買的，現在市場價大約58萬，只是多倫多房市和一個月前買房時一樣，仍然很淡，眼看一天天過去，要按市場價快點賣出看來是很難了。客人不得不考慮另外一個選項：現有的小房子不賣，出租出去。

客人正式考慮同時持有兩個房子後，簡單一算：現在的小房子還剩18萬貸款，跟銀行去抵押再貸款（Refinance），從中借出足夠的錢付82萬大房子的首付，再跟銀行借65%買下這個82萬的大房子。

實際上就是買這個大房子的全部82萬的錢都是從銀行借出來的，那再加上現有的18萬房貸，總貸款正好100萬，按現在的貸款利率一算，每月總共月供 要4700多（25年還款）。兩個房子的地稅加起來要8600，每月700出頭，兩個房子的保險加起來每月又要100多，這不每個月至少要付出5500， 這可不得了，相當於夫妻倆每個月掙的錢不吃不喝不供孩子全供房子了，這晚上豈不得失眠了。就算出租2000塊，每月壓力也夠大的了。

我一聽之後，憑我多年倒騰房子，計算過無數遍各種投資房的現金流的經驗，就知道這種算法肯定不對勁，應該靜下心來仔細計算一下。下面是我就這個案例做的細賬和投資分析。

方案一：把小房子低於市場價幾萬割肉賣掉，拿回來的錢全部做首付買82萬大房子：

方案二：小房子不賣，跟銀行去抵押再貸款（Refinance），從中借錢做首付加上銀行貸款買下82萬的大房子。

每月供大房子的費用：

每月供小房子的費用和現金流計算：

投資分析：

1. 如果持有一套以上房子，貸款儘可能都至少做30年（現在還有35年還款期的），不要25年，拉長戰線，保證現金流。

2. 方案一和方案二比較，對於82萬的大房子本身，不賣小房子只比割肉賣掉每月多出$379，這對任何一個稍穩定的中國家庭來說都不是問題。

3. 關鍵的關鍵，市場租金最重要。正因為多倫多的租售比非常好，所以我敢一直堅決看漲，一直向那些看跌派宣戰。租售比好的含義還包括了房貸利息低，每月月供很 大一部分還到本金裡面去了，這筆錢還是自己的錢，相當於定期儲蓄，幾年後就比較容易拿回來。RRSP 幾十年後才能動用，這些本金幾年後就可能拿回來，為什麼不供呢？

4. 因為小房子可以自給自足，不需額外貼錢。算上淨值現金流的話，方案二小房子不賣而出租反而更合算，總賬的淨支出更低。雖然出租麻煩一點，但多套房子，還能淨賺一點，何樂而不為呢?

5. 如果實在對每月的表面現金流多出三五百感到壓力，那把小房子再貸款取出的錢不全付大房子的首付，留一兩萬備用，大房子的房貸再多加一兩萬。這留出的一兩萬 現金夠付那三五百幾年的，一方面時間換空間，另一方面，幾年後還月供的本金想辦法還可以拿出來，這樣資金又可以繼續周轉下去。

土旺