2013年五大重点城市5000万以上豪宅共成交151套，很多人都觉得不可思议，不是媒体讲了中国到处豪宅吗，不是北京上海动辄都是上亿成交物业吗，但事实就是如此，顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。

 　　文章中指的豪宅是指单套总价在1000万以上的物业。虽然在北京和上海，1000万也就是个入门级豪宅而已，但在很多地方，单套总价1000万已经是个遥不可及的目标。

 　 　目前豪宅主要集中在北京、上海。这两大城市2011、2012年豪宅的年销售量都在2000套左右，容量比较恒定。广州、深圳、杭州等地的豪宅成交量相 对北京上海要少些，过去几年去化在300到500套左右。其他城市豪宅市场容量就比较小了，如果一定要列那就是厦门，2011、2012年成交150套左 右。因此，除了这五个重点城市外，在这里暂不探讨其他城市的豪宅市场。

 　 　2013年豪宅市场升温明显，北京、上海、深圳、杭州的年成交量同比上涨在三成以上。千万级豪宅集中成交主要有两大原因，一是受到去年房地产市场整体走 高影响；第二，是受到房价上升因素影响，按单价提升20%来看，一些往常售价在七八百万左右的项目也迈入了千万级行列。

 　 　五大城市千万级豪宅去年总成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全国千万级豪宅量不会超过9000套，按国内2013年商品住宅大约1100 万套的总成交来看，占比不到千分之一(2013年商品住宅成交量为11亿平方米，按每套100平方米计算，成交总套数为1100万套)。就这个比例来说， 豪宅仍旧属“非主流”。具体到城市，去年北京、上海的豪宅占比也仅有3%左右，占比不高，还是一个“非主流”市场。

 　 　对总价1000万以上的物业细分一下，马上会发现，随着总价的上移，成交数量分布非常不均匀。1000—2000万占了大头，成交占比在七成以上。总价 越高成交量越少，2000万属于分水岭，2000—3000万成交占比锐减到15%以下。而5000万以上项目除了北京2013年成交达到75套外，上海 仅成交44套，杭州、广州、深圳三地更低

 　　2013年五大重点城市5000万以上豪宅共成交151套，很多人都觉得不可思议，不是媒体讲了中国到处豪宅吗，不是北京上海动辄都是上亿成交物业吗，但事实就是如此，顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。

 　　即使对这两个城市而言，豪宅市场和全球国际化都市相比也是刚刚起步。比如香港、伦敦、纽约，它们的顶级豪宅不论从单价还是从总价来看，都远超上海和北京。从这个上面来讲，中国豪宅在国际上所处的位置和我国的经济地位还是相符合的，完全没有所谓豪宅的超前消费。

 　 　总体来看，首先，豪宅市场是存在的，但只存在于少数城市，而且数量有限，属于“非主流”产品；其次，2000万基本是豪宅市场的分水岭。 1000-2000万入门级的豪宅近几年发展速度还是比较快的。2000万以上数量就开始减少，到5000万以上更是凤毛麟角；第三，对豪宅的开发企业来 说，要从需求角度出发研究市场。

 　 　豪宅的市场不是单纯靠创造出来的，这个市场容量非常有限。从目前来看，豪宅实际上是存量市场，并不是增量市场，不可能突然之间出现一个富豪能够买得起千 万总价的豪宅，这种情况非常少。大多数豪宅客户都拥有多套住房，他们是在换房的过程中置换更好的房子。从供求比情况来看，也能印证豪宅属于存量市场这个观 点。

 　　谁在买豪宅?

 　　标题所提到的豪宅，是有标准限制的，即不是媒体上通常所指的那种大房子。记者所说的大房子，一般是指那种单栋面积在200平方米以上，现价几百万元的大房子。笔者所指的豪宅，是指价格在1000万以上的大房子。

 　 　这类豪宅的隐秘买家通常被人艳羡。倒也不一定就是羡慕人家拥有万贯钱财，更多应该是仰慕这些成功人士的能力、眼光，还有胆识之类，尤其是创富过程。此 外，创业成功致富绝对不像是去买六合彩，是否能够中头奖，那完全要靠运气。创业打拼并致富，尽管也不乏一些运气成分，但个人的能力与努力等因素显然占据了 大部分。因为大家所处的环境大都差不太多，某人能够大获成功，并买下豪宅，必定会有值得他人羡慕和关注的亮点。

 　　近期深圳、上海等地有若干地产中介机构披露了一些内地豪宅的买卖资料，让我等有幸窥见其中的蛛丝马迹。穷人、中产和富豪在人群中的分布与占比，呈现金字塔形状；能够买得起豪宅的富豪在买家人群中的占比更像是金子塔中顶端部分。

 　 　一、单栋价值在1000万元以上的豪宅目前在内地楼市还是一个非主流市场。当然就是一个「小众市场」，尤其是「很小众」的市场。上海地产研究机构 CRIC的数据显示，自2008年迄今的6年中，北京、上海、广州、深圳和杭州是内地豪宅的主要市场，甚至包揽了内地绝大部分的豪宅交易，排在深圳之后的 就是厦门。这前5大城市去年的豪宅成交资料在8545套，该资料占到内地去年住宅成交总数1100万套的1%都不到。

 　　深市创板一夜变富豪

 　 　二、哪些富豪会买豪宅还是有迹可循。比方说，在深市创业板上市的379家公司，以及中小板719家公司的大股东及当初的主要创始人，在企业成功上市后， 这些人就是一夜变富豪；其股份套现后，买一套价值数千万元的豪宅，应该不是问题。有数据显示，仅在深市创板上市后所创造出来身家超过亿元的富豪数量，应该 接近1000个。这些人假如没有移民，则应该就是豪宅的当然买家。

 　　三、据《福布斯》（Forbes）杂志发布的2013年中国富豪榜中，深圳富豪的数量名列内地第三，成为名副其实的富豪聚居区。近期深圳24岁女孩纪凯婷凭借其13亿美元的身家，一跃成为福布斯内地富豪榜中最年轻的富豪，更是吸引了万众的眼球。

 但是按CRIC的数据，在2011年后，深圳豪宅的成交数量一直未列广州之后。只是去年成交的增幅最大，按年为103.97%，在5大城市的年度增幅最大。

 　　四、还有更令人侧目的地方。按中原深圳的披露，深圳豪宅置业者的平均年龄为38.7岁，高于目前深圳34岁之普通住宅的平均购房年龄。从近几年豪宅置业者平均年龄的变化来看，豪宅置业者趋于年轻化，从四年前的40岁下降为2013年的38.7岁。

 　　深圳原本就是一个以年轻人为主的城市，IT、电商、高科技、金融及地产等行业在国内具有明显优势，年轻的成功创富者购买豪宅，既是有明显不同于「富二代」的特别之处，也是有别于其他4个城市的地方。（钟林）