在地產行業，似乎返傭已經成為公開的秘密，也似乎是市場營銷利器，當然這僅僅指的是華人市場。如今在華人市場，如果買房沒有獲得返傭是一件很奇怪的事，只是多與少的不同而已。買房人的關注力基本上開始從房價等更重要的領域轉移到返傭上了，心理動因在於華人地產經紀競爭這麼激烈，華人經紀英語這麼不靈，談判(砍價)等各方面能力這麼差，在購買房屋的價格上做不了文章，也要在經紀的自身收入上找回一點補。

　　隨便打開各種各樣的網絡論壇，基本都能夠找到各種各樣的有關返傭的版本，如返傭經驗之談、公開詢問及探討返傭比例、揭秘地產行業操作內幕(如經紀如何賺錢、如何返傭)等。

　　前一段時間，在一個論壇上有一個貼子，說的是一個新移民去年12月來多倫多，經紀幫他租了房。經紀在了解到他要買房的動機，對他就特別殷勤，並安排他去看了自己Listing的一個房子。後來經紀又帶他看了6、7間房但都沒有他滿意的。他自己在MLS上找到一間房，叫這位經紀幫他約了看房，結果看了之後很滿意並且要下Offer。

　　在下Offer之前，他跟經紀提返傭的事，經紀很不情願，但有可能在他口頭威脅跑單(我猜的、發貼人沒有說)的情況下，經紀不得不在發貼人自己所擬定的一張中文寫的有關返傭的金額的紙上籤上字。在房子成交之後，發貼人向經紀要返傭，經紀拒絕了，因此發貼人非常生氣，不但在網上發貼尋求支持或意見，同時把經紀的信息通過私信發給網友，並且揚言要去RECO投訴經紀甚至去打官司。

　　這個Case引起了激烈的討論。有相當多的人認為返傭現在是行業的普遍規則，可能用行業的潛規則這個說法會更準確一些，畢竟它不是成文的可以放在檯面上的東西。不管是規則還是潛規則，既然它存在，經紀就得遵守或不得不遵守(不遵守就拿不到生意)，而且法律也沒有禁止返傭的行為，行業也沒有對返傭有任何懲罰性措施。這是網友們對這個行業的基本看法。

　　從發貼評論的數量來看，超過50%的人是持這個觀點。對於這個Case的具體糾結點，很多人認為經紀既然答應了簽字了就要付這個返傭，這是誠信問題，而有幾個人堅決認為這個錢不應該付，因為經紀是被脅迫了。按照法律規定，任何被脅迫的合同都是不成立的，是無效合同，所以這個返傭不應該付。

　　這幾個人並不反對返傭，但認為返傭必須在最開始的時候就跟經紀達成協議，而不是在經紀帶着看了好幾間房之後，在下Offer之前來提這件事，如果不給就跑單。他們認為發貼人自身有問題，而且也認為發貼人的投訴不會獲得支持，即使告到法庭也不會贏。在網上看辯論，如果能夠略去吵架罵人的東西還是有不少知識收穫。

　　看勢均力敵的辯論好看，看實力懸殊的辯論也很好看，有時候真的有理不在人多，罵人罵得凶不見得就能贏。當然這個貼子的中間也有人提到自己都是找西人經紀交易，又誠信專業能力又高但從來不提返傭之事(客戶也不好意思提)，不像華人經紀，客戶沒提自己就先提了，讓人感覺很Cheap。也有人反對這個觀點，說西人也有返傭的，並舉出菲律賓、印度、越南的經紀為例，很可樂。

　　這個貼子還沒有結束。還記得去年的某個時候，有一個揭秘地產經紀高佣金的貼子。我在其中有一段評論，是這樣的：「我不是地產經紀但想為地產經紀說幾句話。有許多朋友認為地產經紀收的佣金太高只收勞務費就行了，這種觀點表面看是對的，但問題在於是否每個人最終一定與自己所找的經紀進行交易?如果沒有交易的話是否願意支付經紀為自己工作期間的工資和其他相關費用?每個人都站在客戶的角度來考慮經紀，感覺經紀都是十惡不赦的周扒皮。

　　如果能夠公平一點也從對方的角度看一看，情況可能會有變化，自己的利益也會得到很好的保護。這個社會一定存在雙贏或多贏的狀態，而不是只有單贏的局面。每個人都認為自己很聰明很會算，但有時候人家算不過你但要害你卻是很容易的。不要什麼東西都用貨幣來衡量，有時候無形的東西具有更大的價值。」

　　在這個揭秘貼里，有個網友問：「房源自己找，房子自己看，房價自己定，最後只請經記做一個Paper文件，這樣的情況經紀的佣金或是勞務費怎麼算、是不是可以給很少?」我的回覆是：「哪個地產經紀敢做?哪個地產經紀願意做?Paper文件意味着責任。你找的房子如果是大麻屋或凶穴，幫你簽文件的經紀要不要負責任?從法律上說是要的，但從道德上說是不要的(因為一切都是你自己做的，經紀就是個幫你簽文件的代表，從道義上說不應該對你自己選定的房屋負責任)。如果出了問題，你是用法律的還是道德的觀點來對待呢?如果官司能打贏，能為你挽回經濟損失，你能夠淡定地說我自己負責嗎?你的家人呢?」

　　見到網友在討論地產經紀返傭的貼子文章什麼的，我經常感慨這些寫文章的人或是發貼的人都是只見狼吃肉沒見狼挨打。地產經紀佣金似乎很高，現在的房價貴，做一個單子，隨便就是一兩萬的收入，但是人們不知道經紀的費用。

　　大家知道為什麼市場上有那麼多中文免費報紙嗎?賺錢啊!怎麼能夠賺錢呢?地產經紀養的啊!可以說，沒有地產經紀，這些免費報紙沒有一家不倒的。大家知道那個報紙上每一個小格子(八分之一版)每周的價錢多少嗎?便宜的60元加稅，貴的100元以上，不說整版大幅的廣告，一個經紀如果要在四份報紙上投放廣告(投一份廣告根本跟沒投是一樣的，因為現在免費報紙太多，廣告效果被稀釋得做與不做幾乎差不多的狀態，但又不得不登)，一個月光廣告費就得1000多到 2000之間。

　　經紀經常被人們作為免費的車夫或是城市豪宅一日游的導遊來使喚，而且還得作為「遊客」吃喝的埋單人，這費用就說不清楚了，再加上車馬費，這其中的時間成本都不算。而且經紀所賺的錢公司還得抽一定的比例，經紀還得交牌照費及責任保險費用。如果說經紀一個月沒有做一單生意，最少自己得貼進去3000塊大洋，一年如果僅成交三單生意，基本上保本，人工費算是全虧，如果做五單生意，收入基本上算是打一份體力工的收入。

　　大家知道市場上為什麼有那麼多金牌經紀嗎?因為一年能夠賺3萬塊錢就能夠評上金牌經紀，你們可想而知經紀行業是多麼的難做，收入是多麼的差(我指的是大部分做幾個月就做不下去的地產經紀，而不是個別風光無限的大牌經紀)。這也是大家身邊有無窮多的地產經紀，但真正能夠生存良好的沒幾個，許多人都是干幾個月或一年就被市場所淘汰。這可能也是那些地產經紀主動提供返傭的客觀因素，但是他們沒有想到，他們的行為在捨本逐末。他們沒有花時間精力在提高業務能力上，為了生存不得不採取讓利的方式進行銷售，有許多經紀即使讓了利但還是無法生存，結果把這個行業搞得烏煙瘴氣，讓人感覺不遵守規矩的都是中國人，破壞規矩的都是中國人。

　　當然，在返傭這個事情上到底是由客戶最先提出的還是經紀主動提出的，現在已經追究不了了，有點像先有雞後有蛋還是先有蛋後有雞的問題似的，總之，現在這個市場已經變得非常的惡劣了。許多人認為這個問題是地產經紀入行門坎太低所致，所有找不到工作的人都可以去考一張地產經紀的牌照，而且在這十多年來地產高升的市道中，賺錢效應也促使更多的人加入。

　　本來地產經紀也是專業工作，但由於過多的人湧入這個行業，而且很多人根本就是把試考過了，所謂的專業水平連許多客戶都不如，這也把地產經紀的名聲給敗壞了。在供應量過多的地產經紀競爭市場上，外加沒有過硬的專業能力和水平以及華人經紀的英語水平，價格不被壓低似乎也不正常。然而，市場經濟的競爭應該讓看不見的手來調控經紀的數量，用破壞市場規矩的手段來提高行業的生存度只會把行業搞壞而不會真正提高從業人員的生存率。