一直就想寫一篇介紹 FMLS房屋搜索系統的文章，因為這事那事，耽擱至今。今天(5/23/2014) 有朋友發來從國內搜房網上找到的亞特蘭大房產信息，比較國內和亞特蘭大房產，那真叫個便宜，所以亞特蘭大掛出來的這些房產信息，很自然的就成了 “熱銷的白菜” 房了。

出於對朋友的負責，也由於對此問題感興趣，我馬上就用FMLS 系統對其中(排在第一位)的一棟房產進行了核查，結果發現，早在5/02/2014 就Closed （過戶）賣掉了。所以就這一棟房產來說，國內搜房網上找到的亞特蘭大房產信息已經是過時的了。你既然掛出來，就要根據房地產的狀態，及時更新，要不讓我們大家空歡喜一場，瞎耽誤功夫。

是誰買去了這棟房產，我現在還不得而知。因為一般一個房產在Closing (過戶) 後，通常45~60天才能在County (郡) 完成記錄程序，即買主才能收到由County (郡) 發來的 Warranty Deed (保證契約)，我們俗稱 “地契”，然後我們才可以查到買主的信息。

從這個Tax Record (稅收記錄) 上看，現在應該還是原擁有者：Owner Name:  Household Rlty (從名字上看，是一個公司-地產公司擁有) 。具體買主(新擁有者)是誰，我們現在還不得而知。而且如果你不是我的客戶，我是否能泄露買主(新擁有者)的消息給公眾這一點，我需要先向我的Broker 作請示，我只能點到為止了，請諒解！

還有從Sell Agent (買房經紀人)的名字上看是一個西人，隸屬於Inprop Realty, LLC (一個美國公司)，具體這個美國公司跟搜房網有什麼關係，是不是搜房網通過這個或多個美國中介公司給國內人直接買房，我這半個 “福爾摩斯” 也解不透，也沒有那個閒時間。

我想告訴大家的是，FMLS 是一個房屋搜索系統database (數據庫)，幾乎所有的Listing Agents 通常都在FMLS 上，列上市的房產，它只對有房地產執照(Real Estate License) 的人開放，是收費的。我們每做成一棟房產的買賣，Listing Agent 和 Buyer Agent 都分別要向FMLS 交租子 (0.012% of sale price goes to FMLS)。

從網上看到的消息，現在國內也要逐步把所有的房產列在像美國這樣的系統中，這樣大家都可以查詢，而不是某個經紀人/房產經紀公司，他/她手上握有多少套房。據說也是為了反腐，那些手上有100 套、300 套的 “房叔”、“房姐”們，恐怕要緊張了，拋房吧！家藏1個億的現金，還騎自行車上班，整天提心弔膽的，你說你何苦來着？

我們還是回到FMLS的話題上來，當你成為我的客戶時，我會根據你的要求， “量身定做” 一個適合你的找房網頁，無論你是在國內還是在美國，你都可以看的到，而且還可以按你的需要進行改進和完善。

有的朋友在Zillow，Trulia 上找他們喜歡的房產，當他們把找到的房產拿給我核實時，好多(常常一半以上) 是過了時的。當房產的狀態發生變化時(Status change to Contingent-Due Diligence, Pending, Withdrew, etc.), Zillow、Trulia 的網頁往往是遲延顯現的。

就拿我前不久上的兩個出租房的Listing (已經順利的租出去了)來舉例，Trulia 是一天以後，Zillow 是兩天以後才在其網頁上顯示的。Zillow，Trulia 都是從我們Agent 用的FMLS網頁 Copy (複製) 的，據說現在都是用軟件直接複製的，如果每天上的這麼多的Listing，全靠手工複製，恐怕就不是一兩天能完成的吧？還有我的出租房Listing的狀態，已經改成了 Leased (租出去了) 達兩個星期，還有人從Zillow，Trulia 給我發Email 要求租房，我心想，你們早幹嘛去了？“黃瓜菜都涼了”，可是也不能怪他們，是Zillow，Trulia 還沒有隨情改勢，仍顯示Available.

即使是FMLS 的Listing，每個Listing Agent 也不能保證每個Listing 都會隨現實狀態即時更新，我想這一點大家都會明白的，我們的解決辦法是，直接與Listing Agent 取得聯繫，核實後預約看房。

但是你在Zillow，Trulia 網頁看不到Listing Agent 的聯繫方法，為此我還特地問過我的 Broker，為什麼 Buyer Info 的網頁看不到Listing Agent 的聯繫方法，我的Broker 告訴我，如果Buyers 可以直接看到Listing Agent 的聯繫方法，那我們的 Buyer Agents 靠什麼活啊？

那麼，如果你有幸找到了Listing Agent 的聯繫方法，直接與Listing Agent 買房產，是否你在價格的談判上，各種費用的節省中，比找一個有Buyer Agent 要有優勢呢？答案是 “否也”，在我的文章《為什麼你需要 Buyer Agent?》 和 《新建房買賣中的甲方乙方.》中，清楚地給出了說明，很多嘗試過這種方式買房的人都跌過跟頭，吃了虧，因為Listing Agent 只代表Seller (賣方) ，不代表 Buyer (買方)，他/她不會為你爭得你應有的權益。

所以說，你要想得到即時變更的房產信息，還是要找房產經紀人給你設FMLS的網頁，鎖定你要找房的區域，一旦有新房上市或是狀態改變(升價、降價、Under Contract 等)，FMLS系統就會自動送出消息，讓你在第一時間得知 。好的房產，你看着好，別人也會看到，“兵貴神速，不能貽誤戰機”，房地產信息可以說是瞬息變化的。

http://us.soufun.com/agent/100012427/

http://us.soufun.com/house/93044.htm