日前，萬通控股董事長馮侖以受人喜歡的“侖語”風格，在“中國企業海外房地產投資高峰論壇上”分享了自己一個“農村人”在紐約投資地產的感悟。

以下為馮侖演講實錄摘要：

2001年，拉登“強拆了”美國世貿中心，美國要重建，於是我們獲得機會，在這棟541米高的大樓的最頂樓，做了一個“中國中心”。12年來，我飛了60多次紐約，獲得一些體會，與大家分享。

鄉下人到城裡人的生活體驗

第一個體會，就是我到紐約以後，包括所有的海外投資人，都面臨着相當於我們剛從鄉下到城裡的生活體驗。

這種生活體驗大體上包括三件事，第一就是什麼都不會。大家從鄉下到城裡，就好像一個鄉下妞兒嫁到城裡做媳婦，發現洗頭水都這麼貴，熱水洗澡更貴，馬桶抽水水費也貴，什麼都貴，但是這就是城裡人的生活。

在紐約做投資，律師費每天都不得了。所有的律師每天一出門就掐表，在路上的時間都要算我的錢。我們跟他討論業務，我說話的時間他也收錢，所以就是貴。

所以，大家在紐約投資，一定要有大概投資預算加一倍的心理承受力。

紐約地產投資，太矯情

第二個體會就是投資紐約地產，複雜、矯情。鄉下人可以隨地大小便，挖個坑埋了，進了城，那叫不文明，有傷風化，所以提上褲子還得跟警察討論討論，這個事情該不該辦，你覺得這是天經地義的事，但進城了，要在指定的地方辦。

所以在紐約，所有的行為都必須按照當地的法律來。

紐約的人均年GDP是6萬美元，它有很多特殊的要求。比如說凡是跟皮膚接觸的地方，一定只能用美國的材料。我們當時想用中國的材料，便宜點，不行。因為美國人對生活質量有更高要求。

另外，所有的工人只能用工會的工人，只能8小時工作，而且，中間喝咖啡的時間必須保證。

特別是在裝修上，成本的60%是人工。所以我們在最後所有的發展項目中一算帳，不斷去“褶子”。比如你設計一個房子，裡邊設計的特漂亮，達到漂亮效果，人工成本就高。所以，現在能理解美國為什麼室內都這麼簡單，要儘量把“褶子”都去了。

在美國，現在所有的建築都要做綠色建築，綠色的建築平均售價比不綠色的要高10%—15%，所以你的建築不達到綠色標準，你就不可能有客人，至少不可能有特別有影響力的跨國公司進入。但是在這一點上，要加多少成本?一般成本至少加15%—30%，做到白金級。

服務標準特別高

第三個，客戶對好東西的要求特別高，而我們這些“村里人”不知道好東西的標準是什麼。

如果你是米其林標準的餐廳，盤子的光潔度，不能粘，甚至溫度都有要求，這是標準。

我們在原世貿大樓的樓頂上做了“中國中心”，我們做高級用餐，俏江南有興趣，最後發現太矯情，太複雜，要求太高，弄不了。後來新加坡的人接手做了，他們有國際化的管理餐廳經驗。

所有中國人到紐約做房地產，大體上都有這三個心理上的體驗，第一貴，第二矯情，事多，第三服務標準高，對方的客戶要求太具體，太仔細。

在紐約投資地產的三種模式

第一個模式，財務投資模式。SOHO張欣做的就是這種模式，在一個成熟的寫字樓裡帶有租約，在經濟周期下行時，以低的價格買一個樓，管理還是原來的團隊，繼續收租。

這種財務投資模式風險最小。我剛才講的這三件事，它都有道理。因為你就是買，買的時候有點律師費，剩下的事，包括運營管理，原來都有成熟的一套辦法，不需要投資人額外去花錢。所以這種成功率相對比較高。只要你周期算得准，就OK了。

第二個模式，開發模式。這 是萬科在做的事情。開發只要你的合作夥伴找對，問題不大。萬科現在的兩個合作夥伴，漢斯在北京做了公園大道，對中國的地產比較熟悉。另一個合作夥伴在中國 有七個項目，這兩家公司熟悉中國的開發商思維，在當地又是大佬，所以萬科的合作風險不大。萬科用它一貫的競爭優勢，再找到好的合作夥伴，就能夠成功。

綠地也是第二種模式，但綠地目前沒有固定的當地牛逼的合作夥伴。

第三種模式，房地產空間的經營。我解釋一下這種模式，房地產是幹什麼的呢？一句話，是創造最有價值的固定的空間。郭廣昌和我們一個模式，是擁有空間，結合經營。價值不在製造上創造出來，而在運營當中創造出來。

我們原來做預算的時候，我們沒有考慮綠色，後來一看邊上高盛已經是金級，那我們只能做白金級。所以我們把“中國中心”新樓都改造綠色環保的。

我們的邊上有一個國際金融中心，改造的面積沒有郭廣昌那麼大，已經花了一億多美金，帝國大廈改造成綠色環保的，花了一億美金。所以我們碰到的就是貴，整個在空間經營上我們非常簡單。

再 一個困難是經營。比如寫字樓，全中國在紐約寫字樓的租戶中，中資企業租的所有的面積，加起來不超過十萬平米，我們大概是2萬平米的空間，復星集團差不多是 16萬平米的空間，都要面臨經營，所以我們只能以當地市場為主，面臨的問題就是經營這一塊，這也是現在遇到最大的困難。

總體來看，這三種模式在紐約，財務投資的模式要買對周期，開發的模式要找對夥伴，經營的模式要捨得花錢。

舉一個例子，我在“中國中心”有一層是俱樂部，俱樂部裝修要上檔次，一平米要七八千美金，但裝修後以後客人到底來多少，在這個時候還是不精確的，我們經常糾結。

另外，設計非常重要。吃飯是社交的媒介，既然要社交，空間的特殊設計和特色風格，才能吸引客人。所以設計是最重要的，光一個燈光設計都幾百萬。所以現在我們在那做餐飲，不是為了讓大家簡單吃飽，得有空間的風格，用這個來吸引當地居民，挑戰非常大。

總之，在美國有這三種模式，如果大家第一次去投，建議採取第一種模式。如果有點開發能力，找到好的合作夥伴，可以做第二種模式。但是儘量避免第三種模式，因為這個東西就像“村裡的人能管好國貿”，我不相信。

中國人在海外投資房地產，優勢是錢多人少，決策快，拍腦門快，所以美國人現在知道，這個樓賣給中國人，老闆上去拍板就行，不需要看那麼多東西。所以我們比較建議大家用前兩種模式去做。

我們當時少不更事，比較年輕，12年前，我們跟拉登較個勁兒，你拆了我們建，而且要把“中國中心”放到最高。現在是“面子”上做到了，“里子”能不能做到最高境界？一年能賺多少錢？最後發展怎麼樣？還要拭目以待，還希望大家今後去紐約的時候去看看。