中國土豪，在美投資房產是餡餅還是陷阱

一擲千金的“土豪”氣質是中國炒房客的一大特點，製造“土豪”的原因有很多，我最為關注的一個理由是人民幣的超發。2008年末，中國廣義貨幣 供應量M2餘額為47.52萬億元，目前M2已經達到了120萬億，在不到6年的時間裡，增長了153%。無獨有偶，據一項調查數據顯示，到2012年， 中國年收入25萬、總資產在250萬以上的家庭，占人口的23%。

貨幣投放量的巨額增長、中國富裕階層人數的暴增、國家反腐政策越來越 嚴，導致時下的中國，存在海外投資需求和移民條件的人越來越多，把資產配置向全球分散的意識也越來越強。另外，隨着中國經濟的崛起和不斷的融入世界，人口 和資本的全球性流動更加明顯，合理的境外置業、移民、投資等有利於輸出影響力，這是中國市場壯大的標誌，不應該以任何理由加以阻止，也不應該過度擔憂。

至於諸多的海外購房選擇在美國，體現的是中國投資者比較傳統的一種投資理念。自從2008年美國發生次貸危機以來，全球對美國經濟有了新的認識，一個能夠在如此之大的危機之中浴火重生的經濟體，一定有着穩定的市場基礎。全球市場似乎都受到了美國經濟復甦預期的影響。

由於美國房地產市場主要以消費需求為主，土地又是私有化的，整個市場是由需求推動供給的市場，衡量美國房地產市場是否復甦的最主要一個依據是新屋開工數 量。自2009年1月份美國新屋開工數量跌入低谷（46.6萬套），至2011年2月的47.9萬套，三年間新屋開工數據幾乎停滯（說明市場嚴重低迷）。 但從2011年3月份開始至今，新屋開工數量已經增長至今年四月份的107萬套，已超過了危機前水平。

美國房地產市場得到中國人的熱 捧，除了市場回暖和價格上漲之外，更多的購房者認為在美國購房其價格比國內划算，投資潛力大。如果你在北京地區有兩套房子，賣掉一套就可以在美國中部地區 購房生活或投資，而在北京上海這樣的大城市，擁有兩套住宅的家庭有很多。至於為孩子教育着想、為生態居住環境考慮等到美國買房的民眾，實際上是在有了最基 本的財富積累之後才出現的。只有具備一定的財富實力，需求才是真實的，如果政策允許，更多的人肯定是朝着自認為更好的居住、生活地流動。小城市向大城市流 動，大城市向更大的城市或國外流動，這是一個不可逆的趨勢。

如果仔細觀察中國海外購房者，除了真正的想要在海外生活的人之外，其他的基 本都是投資客。在經過了多年國內“炒房”鍛煉之後，中國投資者有其特殊的投資邏輯，這種邏輯跟中國投資市場的大環境有關。比如中國諸多投資者依然偏好於房 地產投資，而對股票、債券等投資領域並不是太關注，這導致中國所輸出的投資客，在海外市場也首先考慮買入房產。縱觀比較成熟的資本市場，比如歐洲和美國諸 多投資者，在選擇海外投資的時候，實際上很少選擇房產作為投資對象，大多會選擇股市、外匯、債券、商品等市場。

據報道，中國富豪在美國 購房熱情持續高漲，中國買家占海外買家大約24%。去年，美國房地產海外買家購買了大約922億美元房產，中國富豪擲大約220億美元在美國購房置業，消 費金額飆升了72%。不過在中國人如此瘋狂的買入美國等房產之前，已有先例，1985年日本簽署“廣場協議”，隨後日元開始升值，日元的全球購買力迅速飆 升，日本向全球輸出資本的時代來臨，日本人最牛的時候買入了諸多象徵美國的標誌性房產建築，洛克菲勒中心就是其中之一，日本人在美國房地產市場的投資一度 震驚世界。

時過境遷，隨着日本國內房地產市場的崩盤，經濟增速下降，日本房產投資客資金鍊開始緊張，在美國購入的諸多房產最終也沒能持 續持有，參與房產投資的諸多企業和個人遭到沉重打擊，三菱地產於1996年宣布洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回 給包括洛克菲勒家族在內的美國人，其歷史教訓是非常深刻的。

追漲殺跌和羊群效應也是中國炒家比較明顯的特徵，縱觀全球市場，歐洲面臨通 縮，英國倫敦等地嚴厲打擊空置率，買房不住每年最高罰款達6萬英鎊；一些比較小的國家，比如葡萄牙等地，容量較小，很難接納中國這種群體性炒房團；再加上 澳洲等地經濟增速下滑、加拿大投資移民政策變化等，可選擇的炒房地已經不多。所以美國作為房地產市場復甦明顯，市場容量龐大，教育、醫療等各類基礎要素吸 引力較大的市場，自然就成了中國房產投資客的最佳選擇。

但需要注意的是，在美國等投資房產與中國市場有很大的不同，美國各州平均房產稅 率接近2%，比如去年中國富豪大約220億美元購置了美國房產，一年當中僅房產稅支出就接近5億美元，50年後相當於把你的房產值再向政府交一遍。美國政 府是非常聰明的，其房子看上去是永久產權，實際上投資者所占到的便宜不多。正是因為如此，“炒房”在美國並不是一個受歡迎的投資方式，尤其是當下被中國炒 客追捧的豪宅市場，持有成本極高，只有特別富有的人才願意進入豪宅市場，比如美國巨星邁克爾傑克遜等，但最後也因拖欠巨額房產稅費，導致瀕臨破產。

在美國，由於早年日本人炒房，後來台灣人也加入了購買美國房產的行列，強大的購買力導致亞裔聚居的城市房價都很高，目前中國大陸也加入到了這些城市的房 產投資當中。據美國房地產經紀人協會的統計，美國的少數民族購買房子的數量占總交易量的30%以上，在很多亞裔聚居的地區，這一比例可以很高，很容易達到 50%，甚至70%。在所有的種族中，亞裔是擁有房地產比例最高的，西班牙裔是最低的。

中國買家的算盤是這樣的，推高美國房價，然後儘快脫手。但據相關媒體報道，美國市場出售給外國買家的房產中32%依然由中國人購買，也就是說，把房價炒高了之後，再賣給下一個中國人。

按照歷史數據來看，一百多年來，美國房地產市場的年均漲幅大概3%，減去各類維護和持有成本，其收益實際上沒跑贏通脹，其投資回報率遠低於各類指數基 金。美國本土更多的普通投資者會選擇指數基金或債券，指數基金和債券市場是普通投資者最可靠的一種投資美國的方式。相比而言，房地產投資屬於非常專業，需 要專業經紀人等參與的一種投資，分類和打理非常複雜，各州的情況又不一樣，在美國只有非常少數的人會選擇投資房產來完成投資計劃。