買不買房10年後的差別

2016-05-13

買房

假設在一個二、三線城市，房屋總價為50萬的地方買房：首付20萬公積金貸款30萬20年計，月供1963元。10年後選擇一次性還款20萬還清貸款，房子歸自己。那麼十年的月供總計為1963*12*10 ≈23.6萬。

租房

租這套房子的話：按國內住宅3%的普遍回報率算，50萬的房子月租為1250元。由於國家統計局公布的1975年—2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7%。取整，房租每年增長6%計算，10年房租為：

第1年房租：15000元

第2年房租：15900元

第3年房租：16854元

……

第10年房租：25342元

則租房人：

A、10年房租總計：

15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬；

B、省下首付20萬，存銀行按年回報率5%(存款利率通常跑不贏CPI)算：

20*1.05^10 ≈ 32.6萬；

C、省下月供1963元存銀行按年回報率5%、且利滾利算，約31萬；

D、省下的一次性還貸的錢為20萬。

現在有三個假設：

假設1

未來10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計算(非常理想化)，10年後房屋市值

50*1.06^10 ≈ 89.5萬。

那麼買房的人財富為89.5萬。

租房的人財富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬。

假設2

未來10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬。

買房人財富是租房人的3倍有餘。

假設3

未來10年房子漲幅低於(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌。

租房人勝出。

單從財富上計算，只要房子隨CPI增值，買房就是值得的。

可能有些人預期10年後房價還不如今天，或者漲幅低於26%，但因為中國人買房的傳統，為了成家、為了有家的安全感、穩定感，依然會買房，不會在乎房價漲跌。

最後，買不買房，每個人心裡都有了自己的答案。

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如此估計國內買房和租房的差別未免簡單了些；而且怎麼就沒有把房屋的折舊計算進去？我知道房市在中國大陸和美國有極大的不同。因為現在中國大陸蓋的住宅（基本是樓房）大都年代不久，不管怎麼說，房屋的折舊早晚會有的吧？如果中國大陸的居民住宅不用計算折舊；那是否可以說，房子的價格基本上是地價？

中國各個城市的房價，一個城市內各個地區的房價差異很大，那就是地價的差別。

還有，怎麼沒把通膨率計算進去？如果通貨膨脹率極高，房價的上漲遠遠跟不上，恐怕買方和租房都沒保值可言。

下面有另一篇談房價的文章。

關於樓市的25句話，很多人一輩子也搞不懂

文/劉曉博 來自：樓市參考

1、房價是一種貨幣現象。只要一個國家的“M2增速減去GDP增速”為正，這個國家中心城市的房價就會上漲。禪宗說，不是風動、不是幡動，而是心在動。我說，不是房價在漲，而是錢在貶值。

2、只要國有企業和地方政府是中國的投資主體，中國大城市的房價就會上漲（人民幣計價模式下）。

3、輕易別碰商鋪，它已經被網購摧毀。前輩告訴我們：一鋪養三代；現在是：三代養一鋪。不信？你可以買北上深核心商圈的天價鋪試試看，到你孫子那代人，都不一定能還完按揭。

4、在大城市，看起來最NB、最豪華的房子是高檔商務公寓，絕對催眠。但我告訴你，這是被閹割了的住宅，他們再豪華，也不過是身穿錦袍的太監，生不出猴子。記住，買房子：住宅！住宅！還是住宅！通州限購商業物業？告訴你，中國只有一個通州。

5、中國最危險的幾種物業：傳統商業旺區的天價商鋪＞普通商業旺鋪＞郊區新區的寫字樓＞養老地產＞旅遊地產＞商務公寓＞郊區新區的住宅。

6、買房子要跟着權力走，一看城市行政級別，二看片區地位，三看鄰居。選好了位置和小區，你旁邊的學校不行，將來也會行的；你旁邊沒有地鐵，將來也會有的。垃圾站永遠不會建在你的小區旁邊，高壓線繞着走。這叫坐轎子，懂不？

7、再小的城市，也有傳統的中心區。這裡的房子，也有抗通脹的價值。只是價值有大有小。

8、剛需該什麼時候買房子？我的回答永遠是，只要能承受，就明天吧。

9、剛需該在哪裡買房子？我的回答是：你幾乎沒有選擇，只能在自己生活的城市裡；其實你也有點選擇：儘量在市中心、軌道站附近，選擇學位中等偏上的房子。

10、郊區、新區的房子要小心，中國幾乎有所的城市都存在“郊區陷阱”和“新區陷井”。比如廣州、重慶、天津、成都、武漢都是這樣，北上深略好，至於地級市簡直沒有例外的。

11、北上深房價，以人民幣計價很難有“頂部”，它們的頂部是“美元頂”。

12、我一個朋友，還是一名經濟學家，賣了北京唯一住宅賭房價下跌，他身體力行了自己的學術觀點，值得尊敬。但我相信他會輸得很慘。

13、北、上、深的住宅已經資產化，它是全國人民投資的優質標的。

14、不要為一個城市房價過高而擔心。在一個足夠大的關稅區里，不會有一個城市因為房價過高而衰落，市場會搞定一切；相反，房價低往往是一個城市衰落的標誌。

15、別為北京、上海房價過高而擔心，他們擁有中國最好的發展機遇，所以他們匯聚了中國最多的錢。北京的錢相當於4.5個天津，上海的錢相當於3.5個重慶。所以，他們的房價可以任性。

16、為深圳房價擔心的人，都是吃飽撐的。深圳至少有4.28億平方米的天然廉租房（城中村+違法建築），足夠安置2000萬人口，這在全世界幾乎是唯一的。深圳的高房價，是一小撮富人的遊戲，影響的面積不到1.5億平方米。那些對深圳高房價痛心疾首的人，都是想砸低房價抄底的傢伙。

17、深圳、東莞、香港的總面積只有上海的89%，北京的35%，但這裡生活的人口超過了4000萬，是澳大利亞人口的1.6倍，是加拿大人口的1.1倍。這說明了兩個問題：第一，中國大城市房價高是有道理的；第二，大城市化才是中國發展方向。

18、城市的競爭首先是人口的競爭，不能持續做大人口總量的城市，是沒有未來的。只想只吸引高端人才，不增加低端人口，這是非常幼稚的。香港過去10年人口增速只有北上深的10分之一左右，所以它衰落了；現在上海正在重蹈覆轍。

19、房產稅會抑制房價嗎？看看美國就知道了。

20、房地產泡沫的最大貢獻，是讓絕大多數城市的年輕人擺脫了房價陰影（中心城市例外）。所以，80後這一代是最苦逼的，00後基本上解脫了。

21、北上深房價正在調整，但長遠看仍然有較大上漲空間。

22、國家為了減輕北上深人口增長、房價上漲的壓力，醞釀建設10個承擔全國功能的中心城市，所謂建設“10個北京”。這將是未來10年中國城市發展的最大機遇，也是最大的變局。這可能意味着行政區劃的調整。

23、中國大城市樓市會重演東京大崩潰嗎？這要看央行的貨幣政策了。如果中國敢於把M2增速降低到跟GDP增速差不多，甚至低於GDP增速，那麼東京大崩潰必然上演。如果繼續維持M2增速為GDP增速的2倍，則只能參照莫斯科模式了。如果你沒有看懂，可以翻翻我之前的舊作。

24、去國外買房子？那你要研究一下目的國的城鎮化率，M2增速，以及市場經濟水平。我個人認為，未來20年，如果評選全球房地產最值得投資的10大城市，北上深都必然會在其中。

25、怎樣才能抑制住中國大城市房價瘋狂的上漲？只有改革，建立真正的市場經濟體制，讓創業更容易，讓做實體經濟的能賺錢，讓金融資產更有信用。否則，資金只能待在樓市里，因為房子是看得見摸的着的。至於股票、鈔票、信託、債券、P2P，都是電腦里的數字，如果沒有信用，隨時蒸發得無影無蹤。

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對於作者劉曉博有關中國樓市的評論我沒話可說。前些年我還質疑中國樓市，特別是中心城市房價的不斷上漲。那時有關中國大陸各個城市待售的房產的數字很嚇人。可是房地產大佬任志強堅稱房價只能上漲；而且他的“預言”總是百分之百的對。

現在我有這種感覺：如果中國大陸的房市真的崩盤，那執政的政府也會崩潰。可房價不斷上漲不意味着通貨膨脹嗎？回答是肯定的。

現在人民幣的走向似乎很穩，我認為是人為控制的。其實國內的人們大都這麼認為，所以更認為房價只能上升，只是上漲速度快慢的問題。

在國內，到底是租房還是買房，似乎沒那麼簡單。比如北京，很多外地人在北京工作，如果不買房，以後子女上學成問題。如此一來，北京的年輕人都是要買房的。因為距離市中心遠的住宅區房價便宜，人們大都在那裡買；這上下班坐地鐵當然擁擠不堪。我有個朋友原來在市中心住，現在退休了，就把市中心的學區房賣了，在遠郊區住宅區買了房。從價格上看，市中心學區房的價格是遠郊區的三、四倍。我問他為什麼不租房住？他笑笑說“大家都認為房價永遠在漲，為什麼租房”。

可也有老北京人賣了房後租房住；很多外地人在北京工作也租房住，這裡面有許多具體原因。