要命的房租暴漲

  前幾個月，一個流行的詞彙“中國式窮人”印入大家的眼帘。並不是說這些人真的窮，而是指這些人雖然有“很多財富，例如房子車子”，但是卻背負着很大的負債，日常生活中寸步難行，月工資基本都用來還給了銀行，省吃儉用，甚至連水果都不敢買。空有很多上百萬、上千萬的資產，卻偏偏不敢消費、不敢逛街。然而現在房租暴漲更可怕。

  隨着房價的上漲，讓擁有房子的人心裡倍感安慰，但是現在依然有很多年輕人，在大城市打拼卻沒有沒房子，這群人又有了新的壓力——房租上漲了，而且漲的很快。

  在未來幾年內，房價保持現狀徘徊不前，符合政府樓市調控的基本目的，也符合剛需上車的實際需求。不過從進入8月份，各大城市房租不斷上漲。

  2018年7月、8月份主要一線城市北上廣深房租均出現了快速上漲的現象。以北京來說，從數據分析：2018年前7月，房租指數同比漲了10.7%，從平均租金看，2018年前7個月中，市場平均租金為86.4元/平米，相對於2017年，月環比漲幅達到2.6%。

  其他主要城市的房租同樣出現較大幅度上漲。上海漲幅是2.1%，深圳漲幅是3.1%，其他新興大城市例如西安、濟南、南京、青島房租也出現大幅上漲。這一波房租上漲似乎覆蓋了大部分城市。

  這一波房租上漲，或許與房價平穩有莫大關係。一方面推行了“租購併舉”住房制度，將會是長效機制之一，不管是租房享受的城市資源還是落戶政策，雖然尚未完全確定，但是已經出現明朗之勢，房屋租賃市場被越來越多重視起來；另一方面為了穩住房價推出的限購、限售等措施，排擠了大量剛需人群，這些人只能去租房市場尋找住處，在短期內把本屬於房價市場的人群推進了租房市場，供不應求也造成房租上漲；再者品牌公寓也看到租房市場的紅利即將到來，開始紛紛跑馬圈地，例如萬科宣布進入租賃市場，北京180萬長租公寓試水成功；廣州建行開始“存房業務”也是向租房市場發起的衝擊，這些品牌大客戶介入無形中告訴房東和租房中介，這個行業越來越值錢，是時候可以漲價了。

  即使不買房也會變得窮。那些依然漂泊在大城市的草根，高房價已經無法負擔；現在眼看着房租步步高升，租不起了。

　　北京房租跳躍的背後，自如、蛋殼等長租公寓被指一味滿足資本市場胃口，以高於市場價格20%到40%在爭搶房源，發展嚴重跑偏。

　　8月19日，自如CEO熊林發布聲明稱，6年來，自如客戶端的價格漲幅遠低於市場整體漲幅，蛋殼也在8月20日承諾，不哄抬租金搶占房源。當兩家風口浪尖的企業表態時，記者的朋友圈卻是另外一番景象，一位媒體人在轉發熊林聲明時配文：親測自如從3000元月租漲到4000元，還沒加服務費。另外一位朋友則將矛頭指向了蛋殼：蛋殼的公寓服務糟糕到什麼境地？坐下來我能和你講三天三夜。

　　“一套團結湖三室的房子，主臥，不到20平，去年房租是每月3030元，今年漲到4200元，還不加10%的服務費，好說歹說，最後還是漲了1000元。”這位媒體人告訴《IT時報》記者。

　　與此同時，記者的另一位朋友在朝陽區租住的臥室剛剛完成續約，漲幅也是1000元，從4000元漲到5000元。“沒辦法，北京人多房子少，人家是有房不怕租，我們是沒房怕漲價。”雖然這位媒體人如此安慰自己，但還是忍不住辛酸：“房租接近工資的2/3，感覺在北京活不下去，想回老家去。”

　　從手機不斷推送的新聞來看，她明白自己的房租是被中介公司往上拉了一把。北京市昌平區天通苑一套房東心理預期7500元的房子，被中介公司抬價到10800元。

　　“從當下市場的構成看，北京已經有超過一半的房源非房主直接交易，這部分或多或少都存在交易差價，也就是業主所得與租戶的支付有差價。”中原地產首席分析師張大偉算了一筆賬，以北京租賃房源150萬套計算，按照平均單套普通租賃租金5000元，二房東（包括個人或者機構）包裝後，差價30%計算，平均每套差價高達1.8萬元，75萬套有差價的房源一年的差價額度高達135億， 加上超過差價幅度超過30%的部分，僅北京一個城市，一年租賃市場的差價就高達150億以上。

　　東城區擁有鼓樓中國尊大樓等地標，在自如平台，合租房的面積從9平米到30平米不等，磁器口地鐵站附近的房源，最低價格是一間月租2590元/6.9平米的臥室，最高4990元/11.9平米。同是磁器口地鐵站附近，蛋殼上的報價，最低價格2760元/8平米，最高4690元/平米。相寓平台上，最低報價是2800元/8平米，最高3500元/平米。

　　在上海的幾個中心城區中，記者選取了靜安區做樣本，除了自如，蛋殼和相寓的房源在上海少了很多。按照自如的報價，武寧路地鐵附近最低價格在2460元/6.5平米，最高價格3960元/18.1平米。由於蛋殼平台上沒有武寧路、南京西路地鐵附近的報價，記者便以世紀大道（靠近陸家嘴(15.250, -0.12, -0.78%)）附近房源做樣本，報價顯示最低價格2960元/10平米，最高報價3590元/20平米。

　　號稱是“亞洲最大的社區”，在自如、蛋殼、相寓中輸入“天通苑”關鍵字，自如的房源最低價在1860元/6.5平米，最高在5390元/11平米。蛋殼的租金從1930元/15平米至3860元/23平米不等。相寓的報價則是在2360元/10平米至5300元/40平米。

　　嘉定區是上海的新城區，13號線地鐵半小時直達市區，也被網友戲稱為“睡城”。自如上，13號線金運路的租賃價格從1590元/10平米，到2790元/13平米不等。蛋殼的報價最低2130元/17平米，最高2490元 /14平米。

　　以上比對不難發現，不管是從市區還是新城區的報價來看，北京的租房價格都比上海貴，這點在北京市昌平區天通苑與上海市嘉定新城附近的房源價格上，體現更加明顯。

　　“根據估算，上海業主直接租賃約占總體市場的30%至40%，租賃代理和長租公寓類占到15%。上海租金是否上漲要看不同區域，靜安、黃埔等中心城區租金高於浦東、閔行、寶山三個周邊城區，其實是嘉定、松江、青浦三個新城區，最後是金山、奉賢、崇明三個遠郊區域。從租金走勢來看，中心城區租金價格上漲幅度穩定，新城區租金價格上漲最為迅猛。”一位從業人士告訴《IT時報》記者。

　　在三個租金漲價最為迅猛新城區，記者調查了上海嘉定新城的租金價格。較去年同期，上海嘉定區平均房租漲了1000元/月，以江橋鎮附近的小區為例，去年5000元左右出租的房子，近期以6200元成交。

　　8月20日，《IT時報》記者以房東的身份向自如、蛋殼等長租公寓委託出租，平台告訴記者，要以房屋面積和裝修來判定租金價格，一次性簽約5年，最少也要簽3年。兩個平台都要求業主同意在客廳隔出一個房間。此外，考慮到房屋有空置期，只會給業主11個月的房租。收房後，平台會對房子做簡單裝修，但一位曾為長租公寓裝修的公司向《IT時報》記者透露，一間兩室的毛坯房，裝修成本只要2至3萬元，但裝修後的房間能以更高價租出。比如，一套兩室一廳帶裝修的房子，自如給出的報價是5400元/月，《IT時報》記者在其官網找到一套相同小區的自如公寓，面積相當，將兩室一廳改造成三室出租，三個房間出租總價約為6400元/月，採取押一付一的模式，還要收取2796元/年的服務費。

　　《IT時報》記者算了一筆賬，以一年為期，自如需要支付給房東的11個月租金是59400元，向租客收取的房租和服務費約為85000元，再加上向房東收取的300元維修費，自如第一年的收入是25900元，正好可以抵消裝修費。從第二年開始，自如便可以盈利。