美國的衣食住行（二）：“屋”超所值

洛山愚士

在本文第一部分《食在洛山》，北村侃得是吐沫星子橫飛，有棗一杆沒棗一棍稀里嘩啦的，惹得在外州的哥兒們不樂意了。當年大學一個寢室的同學都去了美國：俺牛大在洛城，馬二在伊州，呂三在密州，羅四在德州。這幾個人紛紛來電郵譴責：你抖擻什麼，敢跟咱比住嗎？瞧你那豆腐乾兒大點的“蝸居”！要說兄弟們橫還真情有可原。前些日子，馬二弟來洛城開會，帶他去了幾家餐館，吃得是搖頭擺尾，臨走卻說了這麼一句：“這兒吃的是不錯。不過俺那後院能開飛機跑道，你行嗎？” 呂三弟祖上幾輩都是貧農，三十多萬美元買了一座房子，光後院的地就有四英畝，其中大部分租給當地的農民種黃豆，就這樣悶不吭聲地在美國當起了小地主。羅四弟也是一個“懶得勞動”(landlord)，不過他擁有的是一幢近五千尺的豪宅和幾個出租公寓，還說啦，咱這兒三千尺以下的就不叫房子。

顯而易見，僅從居住面積來看，洛城是沒什麼好吹的，大部分的房子也就兩千多尺大。然而一個地方的居住環境的好壞是諸多因素的組合。究竟如何，且聽北村細細分解。

2．“屋”超所值

洛城房貴是眾所周知的，在好區里一幢三千尺的房子加萬把尺大的院子很容易就是九十到一百多萬。那麼洛城是否適宜居家，住在洛城有何好處，而在此買房是否值得？本文將從這幾面探討。這裡“洛城”泛指由幾十個衛星城市組成的大洛杉磯地區（The Great Los Angeles Area）。

2．1． 牛氏指數

衡量一個地方是否適宜居家，北村一般採用自創的“牛氏居家適宜度綜合指數”，簡稱“牛氏指數”。經濟學家社會學家當然有更精準的理論，而美國的財經雜誌也有行之有效的方法。對俺這個外行來說，牛氏指數簡單好用就行了。牛氏指數通過以下四項來判斷居住適宜度。

(I）住房價格

• 住宅每平方英尺價格不超過$250（此上限隨通貨膨脹率增長）
• 售租比（price-to-rent ratio）與本地15年的平均值相去不遠
• 房屋售價不超過家庭年收入的四倍
• 合理的房地產稅與有關保險費用

(II）生活便宜度

• 公交系統發達
• 看病方便，附近有良好的醫院診所
• 採買方便，附近有生活所必需的商店商場
• 吃做中餐方便，附近有不錯的中餐館華人超市

(III）自然環境

• 四季溫和氣候宜人
• 空氣新鮮陽光充裕，適合戶外活動
• 住宅區內無高層建築，綠化面積比例較高
• 居住地區適宜常年栽種花卉蔬果樹木

(IV）社會環境

• 社會秩序相對安定，犯罪率較低
• 完備的公共設施，可靠的通訊系統，優良的學校
• 足夠的社交娛樂體育場所
• 較多的工作機會

給以上每項打一至三分：3分為優，2分為一般，1分為較差。將各項分數總和起來既得牛氏指數值。牛氏指數值在8到10為較適宜居家，若是11或12則為特別適宜居家。

以北村所在的城市為例：住房價格這項只有1分；生活便宜度和自然環境兩項各得3分；社會環境良好至少2分。所以，北村居住地的牛氏指數為1+3+3+2=9，說明此地還是較適宜居家的。洛城當然還有許多地區適宜居家。

需要指出的是房價隨時間變化。洛城的住房價格十年前還算合理，由於眾所周知的原因，在2002至2007五年間翻了一倍多。《財富》雜誌預期洛城的平均房價在2010年內繼續下跌19%，之後在相當長一段時間裡增長平緩。所以，受經濟政治市場的約制，洛城的房價將向必較合理的方向調整。

2．2．居住洛城的好處

洛城的餐飲方便是有口皆碑的，見本文第一部分“食在洛城”。居住洛城還有其他各種好處。

（一）發達的公交系統

洛城的200路公共汽車、7條快速地鐵線、和幾十班城郊列車日以繼夜地將乘客運往四面八方。這裡的車票相當便宜：一張公車票$1.25不限站數；長者（62歲以上）和殘障人士只需付$0.55或$0.25（非尖峰時期）；若是上班通勤，買月票不但有打折優惠，所在工作單位亦有補貼。北村一個鄰居的工作單位距家18英里，乘共車上下班一月僅花費$70，省卻了數倍的汽油費停車費和汽車保養費。除此之外，各城市還有服務於居民的麵包車（Dial A Ride），隨約隨到，埠內任意地點上下，單程票價$1，老年殘障人士僅$0.25。有了這些服務，沒車或不能開車的人們外出就不必總依賴較昂貴的計程車。北村一位朋友的80歲老母，不會講英文，卻能在方圓好幾英里的地區內自由往來，可見交通之便利。

（二）建全的醫療養老系統

依照法律，公司單位必須負擔其雇員大部分的醫療保險，員工每月付幾十到一兩百美元不等，視投保人數和醫療服務種類而定。已退休的(65歲以上)，社安基金支付其80%的醫療費用，剩下20%則要自己解決。一種方法是買補充醫療保險(supplementary health insurance)來支付這20%的費用，為此一對70歲的夫婦一個月要花費一千元左右。無收入而存款在$2,000以下的老人，可用政府發放的紅藍白卡免費看病吃藥住院，並且每月還能領到一定的生活費（幾百到上千元不等）。對行動不動便無收入的老人，政府還派人（social workers）上門免費幫其料理生活（如做飯，買東西，洗澡，看病，等等）。加州的窮人醫療養老福利在全國是最好得的。

（三）多樣的娛樂文體活動

洛城一年四季的氣候都比較溫和，不太冷也不太熱。由於陽光充裕，大量的公園綠地、體育場館、圖書館、電影院、歌舞劇院和其他設施給居民們提供了常年在戶外活動與社交的機會。每天早上在公園裡經常可看到身穿紅色練功服的中老年華人打太極拳跳元極舞；以北村家為中心五分鐘車程的區域內就有幾十個網球場，免費對公眾開放；政府贊助的老人活動中心免費對老人開放，並免費供應精美的早午餐。此外，好萊塢，環球影城，迪斯尼，自然歷史博物館，海洋世界，野生動物園等給家長們節假日裡帶孩子出去遊玩提供了諸多的選擇。如果想遠離喧囂的城市，花幾百元購置一套行頭（帳篷睡袋炊具等），或北上紅杉國家公園（Sequoia National Park）或東行大峽谷（Grand Canyon），安營紮寨與大自然零距離接觸。喜歡看體育比賽？您可找對了地方了：洛城有榮獲五次NBA冠軍的湖人隊（LA Lakers），在斯台普斯中心（Staple Center），您可以親眼看到科比-布萊恩特灌籃；城東九十英里的Indian Wells市每年三月舉行號稱“第五滿貫”的國際網球大賽，在那裡您可以撞見費德勒、納達爾、海寧、沙娃，還有李娜和鄭潔。

（四）合理的社區建設

除了一些老城區外，洛城近五六十年發展起來的衛星城的辦公商業住宅區之分布都比較合理。商店餐館醫院學校公園以及各種公共設施基本在十分鐘車程之內；受分區制（zoning codes）的保護，住宅區又能夠在綠樹成蔭的街區里得到隱私與寧靜。生活在這樣的社區里即方便又安逸。

對亞裔移民而言，旅居洛城還有另外一個優點，那就是回母國比較便捷。

綜上所述，洛城適合安家立業修生養息，也適宜退休頤養天年。洛城的房價雖比較貴，確實是“屋”超所值的。

2．3．如何對應洛城房貴

如果已經確定在洛城定居，以當下的市場，是否要買房？北村不是搞房地產的。下面談一下自己的幾點小見識，有些可能是老生常談。

（1）判斷某地房價的貴賤，可將售租比（price-to-rent ratio）與其15年的平均值比較。例如，洛城在2007年的售租比為26，而15年的平均值為16，說明那時房價很貴。洛城現在售租比為20左右，所以《財富》雜誌預估洛城房價在2010年還要跌19%。售租比可在很多網站上查到，比如

http://money.cnn.com/magazines/fortune/price_rent_ratios/

（2）當售租比低於15年平均值時，買房合算；如售租比高出15年平均值的35-40%，租房合算。以洛城為例，

(a) 售租比小於16：買房

(b) 售租比大於22：租房

(c) 售租比介於17和21：買租因人而異。若是剛建立家庭並準備在洛城長住，則可買。如果已擁有一幢住宅，現在要買第二幢作為投資或是想個換大的，不妨再等一等。

（3）如果沒有足夠資金和收入買獨立屋（single family house）,可先買城市屋（condominium）或者公寓（apartment），價格當然要合理。將來富裕了再換成獨立屋。退休養老者亦可買城市屋或公寓，這樣省錢省事。

（4）買房要量入為出，切忌當房奴。美國的房屋市場相對規範，2002-2007年間房價瘋漲的現象在今後十幾二十年不會再現。以長遠的眼光看，美國的房價的平均年增長率大約為5%，僅比通貨膨脹率高一個百分點左右。

2．4．結束語

只要安逸住哪兒都無所謂。還是那句話，習慣成自然。俺住在南加州，就念叨着此地的好處，過得自在。馬呂羅老弟們待在外州，享盡了那裡的海闊天空，活得瀟灑。如果有一天三位老態龍鍾實在割不動院子裡的蒿草時，就賣了房子揣着鈔票來咱洛城吧。爾等可放轡盡興西來，你牛老哥當在蝸居掃百花之榻，設醴相待。這樣，咱們當年聞名於學生宿舍的“鐵杆兒麻將四人幫”就又湊齊了。

[洛山愚士（原創）2010年1月1日。作者保留版權，引用請註明出處。]