中國大陸的房市

  國內房地產發展一直存在一些不健康、不理性的因素，致使房地產泡沫不斷增大。這次也不例外。由於房地產政策調整，2016年房地產銷售量再次出現暴增，並伴隨一、二線城市房價暴漲。數據顯示，1-11月商品房銷售面積和銷售額分別增長24.3%和37.5%，其中住宅增長還要高些，分別增長24.5%和39.3%。這一漲幅遠超2013年的快速增長，僅低於2009年暴漲。

  現在的房地產問題不是緩解了，而是更嚴重。首先，這與政策的預期目標相背離。這次房地產政策放鬆，主要是想消化三、四線過量的庫存，結果卻是一、二線城市房地產量價齊升，一線城市房價暴漲40%以上，房價越暴漲，銷售越好，這與消化庫存、解決房地產問題的初衷相違背，去庫存一定是降價銷售，而目前的做法是抬價去庫存。這樣的去庫存肯定是不真實的。

  調研發現，在一、二線城市購房者多數是有房的人，買了二套又買第三套，明顯是投資投機性購買，投資性需求的特點就是房價越漲越買，而剛需的特點是對價格相對不敏感，這些巨額的成交量，多是投資性需求，還有一些是年輕人恐慌性需求的釋放。房地產的庫存是巨大的，特別是三、四線城市庫存量巨大。而房地產庫存並不就是當期庫存，住房是存續期最長的耐用消費品，可以存續幾十年、上百年，當很大比例用於投資需求時，庫存實際就是總體存量的空置率。當存在較大的當期銷售庫存時，如果賣給無房者，就是消化庫存，但如果是賣給有房者，特別是賣給多套住房者，只是發生庫存的轉移，並不減少庫存，這只是由房地產商的庫存轉為投資者的庫存而已。

  其次，資金更多地向房地產集中，不僅提高了房地產泡沫化程度，加劇未來的金融風險，而且嚴重影響了實體經濟發展。資金過度向房地產流動，必然導致實體經濟資金不足，2016年1-11月累計，固定資產投資到位資金總額為548462億元，同比僅增長5.4%，淨增資金28317億元，其中房地產開發投資實際到位資金為129484億元，增長15.0%，新增資金17922億元，占全部投資到位淨增資金的63.3%，即投資到位新增資金中的一半多流向了房地產。資金流的嚴重偏移，對實體經濟產生巨大的“擠出效應”。

  自房地產市場建立以來，我國房地產已經過三次調整，但每次調整都不到位，這意味着未來房地產調整的壓力會更大。前面分析中講到，我國傳統經濟特別是工業經濟調整基本到位，但傳統經濟中房地產經濟則是每次調整都是更大的上升的“中繼形態”。房地產不調整，中國經濟便不可能最終調整到位。我們認為，這次房地產的暴漲可能對明後年的經濟增長產生新的壓力，從而拉動經濟再度下行。

  以上是我摘編的一段國內的經濟學者對當前國內房地產狀況的評述。持上述看法的經濟學者恐怕已不是少數，而且已多年；然而“上面”似乎一直拿不出更有效的辦法解決三、四線城市仍在不斷增長的過量房產庫存，而一、二線城市則是房價不斷的飆升。

  我在北京的朋友把城裡的學區房賣了，在北京五環外的天通苑居民區買了大房子住。他是去年買的，今年一年房價竄升了一百萬。我認識的人里前兩年有在北四環外花五百萬買了套住房，現在房價已升到八百萬。國內一、二線城市房價暴升略見一斑。北京市有錢人似乎都傾向於買第二套、第三套住房進行投機性投資。可以說，現在國內房市的泡沫越來越大；崩盤的潛在性危險也越來越大。

  “上面”一直吵吵着要抑制房價上升，同時消化庫存，真的缺乏有效調節手段？我個人看法，徵收房地產稅，特別是徵收擁有第二套以上住房的房地產稅就行；制定徵收房地產稅的細則也不是什麼難事兒。可為什麼“上面”對這樣簡單易行的手段下不了決心？大概是權貴連同他們的親朋好友們擁有太多的住房吧？

  另外，中國城市應該建大量廉租房。像美國各個城市都有很多廉租房，為什麼中國卻鮮見？我看是地產商不願意，建廉租房賺不到更多的錢。其實美國各個城市建廉租房也是政府行政干預的，也就是房地產商必須建廉租房。中國國內各個城市為什麼沒有大量的廉租房，這個要去問政府。

  人們通常用“房價收入比”來衡量房價是否合理。房價收入比是指住房平均價格與家庭年平均收入的比值，用來衡量消費者對於房產的實際購買能力。世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8-5.5之間，發展美國家合理的房價收入比則在3-6之間。在美國一般地區，如果一個家庭的年收入是10萬美元，這個家庭往往高買30-40萬的房產。假如北京遠郊區的房價在2萬人民幣1平米，年收入30萬人民幣的家庭購買80平米住房，需要160萬人民幣。這個房價收入比是5.3。這看起來似乎勉強能接受。不過80平米的住房恐怕是下限，而且是建築面積；另外，年收入30萬人民幣的家庭只是少數。更重要的一點，住六環外，到城裡上下班得花多少時間？住在那麼遠的郊區，生活上也不方便。我沒有仔細計算過這方面的數字，反正“北漂”的家庭要想在北京買套比較合適的住房相當困難。

  在中國國內，一方面是房屋庫存不斷上升，一、二線的房價也在攀升；另一方面是越來越多的家庭，特別是年輕人家庭買不起房。這樣的問題就這樣一年年的積累下來，而且似乎還將持續下去。