房價是一個綜合的經濟問題，需要全盤考慮

許小年

一、政府為什麼拼命印鈔票？

　　歸根結底還是美國在印。美國拼命量化寬鬆，如果中國不印，就是傻子。所以中國明知道印多了鈔票會通貨膨脹，也要拼命印，而且印得比美國更厲害。

二、多印的人民幣怎麼辦？

　　美金是全球硬通貨，多印了，全世界人民幫着一起稀釋，一起承擔美國的通貨膨脹，這叫通貨輸出。

　　中國也想學美國，讓人民幣變成硬通貨，或者有限範圍比如東亞的硬通貨，可惜美國絕對不會同意。因此，在以前，多印的人民幣只有一條路：在國內通貨膨脹。（而以後，隨着我國一帶一路的推進，人民幣國際化進程的加快，這些多印的人民幣也將像美國一樣讓全世界人民一起幫着稀釋——這就是一帶一路和人民幣國際化的真正目的）。

三、嚴重的通貨膨脹後果是什麼？

　　參考1949年的金圓券，還有1989年的事情。

　　嚴重的通貨膨脹後果肯定是政府垮台。因此，可以有適度的通貨膨脹，但是不會坐視惡性通貨膨脹。

四、如何處理嚴重的通貨膨脹？

　　政府的處理方法，就是挖一個超大的坑，把錢囤積在裡面，不讓它流動，這樣多餘的錢就不會進入民生市場，對糧食等基本生活用品形成衝擊。

　　這就是周小川（中國人民銀行行長）一直在做的事情。房價一直在漲，囤積了大量超發的貨幣。

五、房價惡性上漲的後果是什麼？

　　房價惡性上漲，結果就是大多數人買不起房子，後果也很嚴重，可能導致群體事件和政局不穩，因此，房價可以漲，但是不能惡性上漲。政府必須對漲幅有所控制，同時加強保障房建設。讓最窮的人，最有革命性的人，在郊區有個小房子住，免得他們起來鬧事。

六、如果房市崩潰，下跌一半甚至更多，後果是什麼？

　　後果就是銀行呆賬急劇增加，銀行面臨破產。同時有很多行業倒掉，或者凋敝，造成失業增加，稅收減少，這是政府更不能接受的。所以，房價可以下跌，但必須在政府可以接受的幅度內。

七、關於房產稅

　　大家都知道，賣地財政給政府帶來了滾滾財源。但土地一旦賣光，就不會有後繼收入了。因此，必須找到一個替代的財源來填充政府的收入。這就是房產稅。

　　所以，房產稅的推出，是板上釘釘的事情，只是時間早晚了，不可更改。之所以遲遲不出來，主要原因還是因為壓力太大，來自既得利益者們的壓力。但等他們認清形勢，出完貨之後，這把刀子就會放到老百姓的脖子上。

八、政府會放棄房地產業作為支柱行業嗎？

　　不會。看看城鎮化，在不遠的將來，將有數以億計的農民搬進城鎮居住。

　　房子從哪裡來？還不是靠開發商建房子。

　　再仔細看看各地的大開發商，以上海為例，50大開發商裡面，有七成是國有或者政府背景的開發商。政府不可能放棄他們。

九、政府調控的目的是什麼？

　　上面可以得出推論，調控的目的，既不是為了讓房價上漲，更不是為了讓房價下跌。

　　目的是為了挖更大的坑，儲蓄更多的貨幣，免得貨幣泛濫造成通貨膨脹，後果不堪設想。

十、為什麼通過交易環節征重稅，而不是持有環節交稅？

　　因為在持有環節交稅，就會造成大量拋盤，嚴重的甚至造成市場崩潰。所以要在交易環節徵稅。交易環節徵稅，以及限購的目的，就是讓交易減少，但又不妨礙真正地剛需購買第一套房子。

　　打個比方，市場上本來有100套房子，每套1萬塊，那麼市場上頂多需要100萬的資金就行了，後來，新建了200套房子，每套房子的價格變成了10萬塊，如果這300套房子全部進入市場交易，就需要3000萬的資金，需要銀行提供這麼多資金，會造成進一步的通貨膨脹壓力。

　　所以現在政府調控的思路，就是儘量凍結交易，把錢變成凝固的水泥，握在老百姓手裡，變成紙上財富，不能輕易套現。

十一、房價取決於什麼？

　　房價是漲是跌，並不取決於政府的調控，而是取決於人民幣對美元的走勢。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就湧進中國，由於強制結匯，所以政府就被迫發行更多人民幣，形成通貨膨脹壓力。如果美元走強，人民幣開始貶值，那麼外資湧出中國，人行被迫收回人民幣，將儲備的美元還給外資企業，流出中國，於是通貨膨脹壓力減小，市場上人民幣減少，房價就下跌。

  所以，房價的漲跌基本上取決於人民幣美金的走勢。從過去幾年的人民幣走勢圖和房價上漲圖來看，兩者驚人地重合。原來中國人壓根不需要買房！

  房價這麼高，在一線城市購房甚至要舉三代之力。不知你是否想過其實廚房、浴室、衛生間這些都可以不要，為什麼這麼說？下面就讓我們一起來算算這筆賬！

　　廚房為什麼可以不要？因為是房價太高了！好多房子，已經8萬多一平米了，而且還在繼續漲。正常人，每人每天吃30塊錢。一個廚房十平米，那就是80萬。可以吃26700天，差不多就是73年，還要啥廚房啊？

　　出去洗澡就算一次20塊錢。如果一個衛生間五平米，家裡主衛加客衛就是十平米，80萬。你可以去公共浴室洗26700天。差不多就是73年。還要啥兩個衛生間啊？而且健身會館都可以洗澡的，去小區附近的健身會館辦年卡，一年才幾千塊，就算4000元一年。80萬可以去健身館200年，又可以健身又可以洗澡，有些還提供沐浴露洗髮乳。冬天有空調，更衣室有暖氣，夏天有游泳池，游泳洗澡一條龍，還要啥衛生間啊？

　　現在網上團購一些三星級的酒店都有250一晚的。如果買套房子100平，就是800萬，夠你住32000天，差不多就是88年。你想住哪個區就住哪個區，想住幾樓就幾樓，想住什麼風格住什麼風格，還沒有物業費，還不用考慮停車車位問題，還不用裝修拎包入住，還不用考慮中介費，算什麼稅，還不用交水電費寬帶費，還不用你自己打掃衛生疊被子……

　　還買啥房啊？知道有人會說，你這麼算，不合理，你沒算房子保值升值，住酒店錢就花光了，你沒算學區房，住酒店我孩子上哪讀書去？

　　我說，你花四百萬買的房子沒貸款？如果按照最新政策首付兩成就是160萬。剩下640萬需要貸。以基準利率貸30年，用最新的房貸計算器算了一下，結果是，嗯，本息合計12227943元；利息就要582萬，100平800萬的房子，按照中介費1.5%計算，中介費就要12萬。按照契稅1.5%計算，契稅也要12萬。利息+契稅+中介費，600萬妥妥的。600萬，孩子都可以讀24年貴族學校了，還買啥學區房啊？

　　有人說，你這是瘋了。確實，我有點離經叛道；但有一點可以肯定，我沒瘋，是房價瘋了！

  看了此文，開始懂了什麼叫經濟學，這就叫經濟學？經濟學：就這麼簡單。

  *許小年，中國經濟學家。以下這篇文章是許小年教授對於房地產行業運行規則的解讀。