中國到底有多少閒置房？如今這可是個熱門話題。有媒體報道說，中國電力部門報告，過去六個月，6450萬城市住戶的電錶讀數為零。據此推測，中國現有閒置房可供2億人居住。另有媒體說，電力部門否認了這一數據。無論如何，首先要獲取可靠的數據。不然，就只能“摸黑兒”制定國家政策。

兩種泡沫

房產市場可以經歷房價和數量兩種泡沫。近代大多數房產泡沫都是房價泡沫。上世紀80年代，東京房價猛增，供應卻沒有相應上漲。上世紀90年代，香港房產市場也遭遇類似情況。房產市場易產生價格泡沫，因為一些獨特因素限制了供給的反應速度。

首先，房產建設與政府管制息息相關，與其所在社區關係尤其密切。成熟社區中，通常規定新建樓房不得超過一定高度和密度。因此，這類社區實際上不可能迅速提高供給。

其次，基礎設施建設耗時較長。缺乏土地通常與基礎設施稀缺有關。基礎設施建設很費時間。房價高時，假使資金充足，人們也對基建持謹慎態度，不敢一哄而上，擔心費時費力的基建結束後，房價已然回落。因此，即使在較長的一段時期內，房產供應也可能無法對漲價作出反應。

房屋數量泡沫比價格泡沫少見，而且持續時間不長。出現房量泡沫時，供給增加，房價遭遇下行壓力。此時僅需增加貨幣供應，就可穩定房價。房量泡沫有時為建設泡沫，但往往伴隨建設周期一起結束。因為一旦供給抬頭，房價將急劇回落。

目前，中國正遭遇房價泡沫。通過研究分析房價/收入比和房租收入，我們就可以判斷，泡沫是否已經產生，程度如何。如果城市裡每平方米房屋均價為居民平均月收入的5倍-10倍，房市規模相對家庭總量大得多，高房價就很可能是泡沫。成熟經濟體的房價/收入比應在1倍左右。在發展迅速的經濟體，比率可能為2倍。中國房產價值都集中在大城市，其房價水平無法通過理性因素來解釋。

中國的房租也正在上漲，而如果真是遍地都是閒置房，兩種現象無法互相解釋。有人批評房產中介公司哄抬市場。除非市場待租賃房產都集中於一家之手，否則，難以積聚足夠的市場力量形成壟斷。中國房產中介產業非常分散，因此，這種解釋很難成立。

中國特色的泡沫

中國的房產泡沫與其他泡沫的不同之處在於，它有着前所未有的數量，中國不存在供給不足。城市住房大多可分為單位舊房和私人住房。後者在過去十年突飛猛進，達6000萬套。其中，約2000萬套由開發商在建。地方政府土地儲備大約還能再建2000萬-3000萬套房屋。大量單位公房拆遷後再開發。在最近一輪再開發熱潮之前，單位公房量可能超過100億平方米。相對於新建住房量，拆遷房數量不可能太大，否則，這些公房對地方政府來說就失去了商業意義。現有住房總量可能在90億平方米左右。

除了商品房建設，公司和政府也自行建房，分配給員工。農村也建設了大量住房。在毗鄰大城市的地區，此類住房影響房產供給。如果郊區農田被重新規劃為城市用地，官方分類將農房變為城市住房。

獲得城市住房總量的可靠數字實在很難。人均住房面積數據還比較有用。在大部分城市開展的調查顯示，平均住房面積為每人28平方米-30平方米。我們不知道這項調查覆蓋了多少人口，但是，這些數據肯定不包括農民工。我們不知道這項調查是否將空置房計算在內。粗略估計，中國城市住房總量約為170億平方米，誤差區間為上下各10％。

儘管數據不精確，但仍可斷定，中國不存在絕對住房短缺的情況。如採用日本的標準，中國城市住房足以安置所有的中國人，所有農村人口遷到城市都足夠。

掌握投機型（而非其他目的）空房的數量，比掌握住房總體數據重要得多。雖然政府未能公布空房數據，但我認為商品房空房率為25％-30％，比正常市場情況下至少高出100％。這種差異可被視為投機庫存，如同有人囤積黃銅，待價而沽。這種投機庫存的價值可能占GDP的15％左右。

更可怕的是，2010年-2011年將可能形成大量投機庫存。近期信貸收緊，擠壓第二套及第三套房購房者，導致全國交易量崩盤。我從房產中介發現，大多數房產需求被納入調控範圍，即投機購房。可以假設，2010年-2011年，房產供給將接近GDP總量的15％。房產政策調控抑制市場過熱，開發商勢必囤積供給，作為庫存。一旦再次放寬調控，投機行為將捲土重來，可能導致投機庫存價值翻番。

放鬆現有調控措施的幾率很大。部分城市的銀行已經逐步放開信貸。地方政府靠房地產增加收入。如果交易量持續走低，他們將陷入財政危機。許多地方政府本已債台高築。地方政府負債超過收入五倍很普遍。如果收入來源枯竭，地方政府會拖欠債務。有鑑於此，中央政府可能放鬆調控力度。調控放鬆可能秘而不宣。政府改變心意，雖然短期內可緩解政府的財政困難，但是，一旦房產泡沫破滅，問題將接踵而至。

除了商品房空置，其他類別的房產空置率也居高不下。優勢群體或關係戶（例如，郊區的農民和可以自行建房的公司的雇員）不受市場約束，將占上風。因此，這方市場的閒置率將比商品房市場更高。雖然這些房產不參與市場競爭，但它們卻參與租房市場競爭。它們構成有效供給的一部分。計算房產市場過量時，也應考慮它們的閒置率。

即使中國的城市空房少於6450萬套，也將達到國際標準的一半。這仍相當於城市住房總量的20％，高於台灣高峰期的閒置率。如果放鬆調控政策，空房量將超過城市住房總量的30％。

中國的房量泡沫的規模的確前所未有。中國住房供給過量並不稀奇。總的來說，過度供給很常見。它反映出資本價格過低。中國經濟的結構決定了，供給將迅速增加。然而，閒置率居高不下，而房價還持續走高，真是咄咄怪事。在正常情況下，投機者會因為高閒置率止步不前。目前跡象很明顯，房價將陷入困境。以下四個獨特的因素或許可以解釋中國的特殊情況。

一，實際利率持續為負，導致對貨幣需求下降，投機衝動上升。貪婪與對通脹的畏懼聯袂催生了前所未有的房產投機需求。

二，大量的灰色收入需要“安全”的庇護所。中國形形色色的灰色收入可能高達GDP的10％左右。面對通脹壓力增大，傳統的避風港美元貶值的現狀，中國紅紅火火的房產市場正成為灰色收入的理想去處。

三，中國大眾從未經歷過全局性房產泡沫。上世紀90年代的“房災”僅觸動了社會中的一小部分。外國公司和國有企業當時都未能倖免。從地域角度看，當時泡沫僅波及海南、廣東和上海等地。大多數中國人從未聽說過中國曾遭受“房災”。正因毫無畏懼之心，貪婪加倍橫行。

四，投機者們相信，政府不會眼睜睜看着房價回落。他們的判斷是對的。由於地方政府完全依賴房地產收入，因此，它們將不遺餘力地給高房價加油打氣。但是，他們的“政府萬能論”用錯了地方。市場終究比政府大。政府行為只能延緩而不會消除市場力量。儘管如此，正是由於看穿了地方政府的心態，投機者對市場下行並無顧忌。因此，隨着無休止供應信貸，投機需求也水漲船高。

“急就章”式的政策要不得

中國的房產調控政策仍像是“急就章”。含有購房者歧視內容的政策執行起來很複雜，而且導致市場過於反覆無常。如果迫於壓力改變政策，這將進一步煽動投機者。過量情況將呈成倍增長。最終做調整，無疑痛苦得多。提高利率是逐步降溫投機需求的最好政策，並可避免市場波動。

可持續的政策必須從解決政府財政問題着手。方法是擴大其他收入來源，抑或限制支出。地方政府均採用以投資為主導的增長戰略，必然四處尋找收入來源。這種搜羅通常導致地方政府將土地出讓收入最大化。除非採取措施限制投資型增長的方針，否則，中國房產市場無法正常運轉。開徵房產稅對增加收入作用顯著。在大多數國家，房產稅屬於地稅，為地方公共服務提供資金。中國應當採取相同模式。這樣可以減輕地方政府的財政壓力。但是，相對於提高收入，更需限制開支。因為沒有其他收入來源能夠代替房地產。

中國亟需連貫的房產戰略，而非對投機行為不時發起不可持續的打擊。大量房屋閒置應當鞭策政策制定者採取行動。很明顯，這是危機來臨的訊號。時不我待。如果放寬目前的政策，而不建立連貫的政策框架，最終的“房災”必將阻滯經濟發展。美國經濟的現狀就是活生生的例子。中國極有可能重蹈其覆轍