政府在房產中賺的是大頭，大約拿走60%至75%。換句話說，若政府溫柔一點的話，房價便可大幅下降。國內親友問我，美國政府如何賺房產錢?

　　美國房產的土地，不是政府的。也就是說，政府沒有土地可以出售(或者提供有償使用權)給開發商去建造商品房。

　　居民在出售房子後，若賺錢的話，則需要交獲利(gain)所得稅。這個稅率就是個人所得稅的稅率。使用的是超額累進稅率，從10%累進到35%。以 2012年稅率為例，不管是夫妻聯合報稅，還是一個人報稅，超過388,350美元，稅率是35%。如果2012年賣掉了一個房子，賺了40萬美元，那麼，對不起，14萬美元請交給稅務局。

　　這個看起來，比中國的20%兇狠得多。但是，實際上，除了極少數的投機分子和富人，很少有人會被宰得血淋答滴。美國政府有個溫和的政策：如果這個房子是你自己居住的，並住滿了兩年，那麼，給你免稅額，賣掉房子所賺的錢，若夫妻一起報稅，50萬內可以豁免;夫妻分開報稅的，25萬內可以豁免。此規定考慮周全，你不需要去假離婚。

　　美國全國的房子的中位價大約為17萬美元。吃香的城市，房價要高得多，比如首都華盛頓，買個兩三百平方米的四臥室、兩浴室的獨立房(相當於國內的別墅)，大約為70萬美元。就算若干年後房價狂漲，漲到120萬美元，夫妻一起報稅的話，一分錢都不用交給稅務局。

　　所以，美國有關賣房子所得的稅收法規，對老老實實的老百姓來說，形同虛設，毫毛不傷。但對類似國內的“房叔”、“房姐”們，則是毫不留情，決不手軟的。

　　美國政府“賺房產錢”，主要是通過徵收房地產稅(property tax)。由各縣(county)或各市政府徵收。稅率各地不同。有的地方低至0.5%，有的地方高達4.5%，大多數為1%到2%。根據房子的評估價值徵收。假如你的房子的評估價值是30萬美元，稅率是1.5%，每年得交4千5百美元。即使你的房子價值永遠不升，10年得交4萬5，70年得交31萬5。 70年後，房子和土地還是你的，若你長命百歲或將房子留給後代，還得繼續交房地產稅。

　　這就是美帝狡猾的地方。房子值30萬，若現在馬上叫你付61萬5，沒有傻瓜會上當。但是，用百分之一二三的房地產稅，像溫水煮青蛙一樣，慢慢地下手，讓你覺得“還算溫和”，默默承受。

　　不管你是安分守己的青蛙，還是上躥下跳的蛤蟆，“大鍋水”，一樣煮，不管是第1個房子，還是第N個房子，不管是結婚的還是離婚的，只認房子不認人，一律都交房地產稅。這是對付“囤房”的殺手鐧。在美國囤房，代價太大。囤房一定死翹翹。

　　儘管只是“溫水煮青蛙”，但對於擁有房子的美國人來說，畢竟每年要從腰包里掏出血汗錢來，多少感覺有點冤。地方政府不敢怠慢，每年都要詳細公布房地產稅的去向。政策透明，安撫人心。我隨手谷歌一下，如密蘇里州的普拉特縣(Platte County)地方政府網站上，就用餅圖形象地告知民眾，“你交的稅用在何處”(Where do your taxes go)：3.2%用於道路(Roads)，4.1%用於消防(Fire)， 4.2%用於圖書館(Library)，等等。用於學校的最多，占67.6%。通常，各地的房地產稅，占總額的一半以上，都用於公立中小學。比如修繕校舍，添置設備，聘請老師，開展活動，校車接送，等等。一個學區，如果房子價格較高，房地產稅也就相應較高，用於學校的錢就相應充裕。有錢好辦事。學校教學質量便會提高。美國的公立中學和小學(包括1年幼兒園)，都是就近入學的。好學校必然吸引家長來買“學區房”，從而推動房價上漲。房價上漲，則給地方政府帶來了更多的房地產稅，而學校便得到更多的資金。

　　美國實行13年義務教育制，公立中小學是完全免費的。如果收入低於一定標準，還減免早餐、午餐費。如果有公立好學校，當然不會花幾萬美元去讀私立學校。

　　以前國內有個連續劇，“蔣雯麗”很認真地嘮叨：進不了好的小學，就進不了好的中學，進不了好的中學，就進不了好的大學，進不了好的大學，就找不到好工作，一輩子就完了。

　　美國好大學很多，大學沒有“就近入學”的規定，而且家長得尊重18歲後獨立的孩子自己的想法，所以，美國家長買學區房，考慮的只是讓孩子上個好小學、好中學。如果收入能夠負擔得起房價的話，會選擇購買學區房。

　　美國受過高等教育的青年人，大多年薪為4到6萬美元。小夫妻不揮霍的話，三、五年肯定能買上房子。當然，貸款是必須的。但美國青年人結婚，35歲以下的，大約有半數不買房子，而是租房子。等到35歲以後，才陸續開始買房子，其中一個重要原因，就是孩子出生了，會走會跑了，要買學區房了。明知“溫水煮青蛙”，心甘情願往裡跳。

　　也有不跳的。比如年薪不高、囊中羞澀的，或者還準備跳槽搬家的，便會仍然租房子。有孩子讀書的話，租在好學區。美國的法律規定，任何孩子，包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住這個學區的，都享有免費教育的權利。租房子的，憑租約，就可就近入學。沒有“當青蛙”的剛需。