隨著居民不斷增加，許多連鎖商店餐廳也紛紛進駐。

南公園大道的房市穩定，售價、租金波動不大。
●Tony 張住在紐約市曼哈坦東 28 街南公園大道 (Park Avenue South) 的一臥公寓，大樓和公司只有幾條街遠，每天都是步行上、下班。Tony 過去對南公園大道的印象，是早上熱鬧，晚上沒人煙。但在這裡上班以後，卻發現南公園大道的夜晚並非毫無生氣。區內的商店、餐廳很多，營業時間也很長。

　他的公寓位在一棟租金受管控的大樓的第18層，月租金為 1800 元，Tony 是接受地產經紀建議，到和公司同一區的南公園大道租屋。一年多住下來，不但離公司近，平時購買日常用品方便。久住在此的葛美先生表示，30年前區內在 17 街到 23 街之間幾乎無人居住，這一帶是純粹的商業圈，建滿了一棟棟的辦公大樓。上班時間人車眾多，晚上則是非常的安靜。隨著一些街坊間的辦公大樓轉換成公寓住宅，居民漸漸聚集。在九○年代，又因南公園大道開設了許多的飯店及餐館，吸引更多的居民移入。

　另一波居民的移入則是九一一事件之後，許多的原居住下城的年輕專業人員決定往上搬遷，但又不想離上班地點太遠，於是南公園大道成為首選之地。區內的公共交通系統非常發達，多條地鐵經過這裡，有 4、5、6、N、R 可以方便到達各地。

　在南公園大道上現在到處都有整修工程在進行。一些主要的住宅樓宇計劃正在進行著，餐館一家家的開設，吸引年輕的居民紛紛遷入，將原本只有白天才有生氣的區段，注入新的風貌目前最北的界線現已經擴展到 32 街。房價合理 年輕人最愛

　南公園大道的轉變對像 Tony 這樣的年輕人而言獲益最大，Tony 表示，公寓附近有許多非常有特色的餐館，下班後和朋友聚餐非常方便，也不必擔心夜歸的安全問題。南公園大道從 Union Square 延伸到 Murray Hill，和Gramercy Park、Flatiron District 及 Rose Hill 為鄰。

　地產經紀艾曼表示，相較於公園大道，南公園大道從未被認為是高價位的住宅區段，也因為如此房價較合理。過去此地因參雜著些老舊失修的樓宇，許多人不喜歡居住在此。不過近幾年區內風貌改變很多，隨著移入居民的增加，現在一臥售價中間數為 41 萬 6000 元，較去年上漲三千元。

　地產經紀楊祖德表示，近一年曼哈坦區的房市走勢穩定，起伏不大。南公園大道也不例外，售屋、租屋市場穩定。這裡許多的住宅樓宇都是由商業或是辦公大樓改建而成，所以大樓內的樓層設計不同於一般的住宅大樓，如挑高的天花板及寬大的窗戶。

　位於 20 街一棟新改建的住宅大樓 Bullmoose Condominum 就是這類的建築結構。該工程由 Alchemy Properties 開發公司執行，預計今秋完工。售價介於222 萬 5000 元到 80 萬 7000 元之間，公寓內都附有最新式的廚房及快速網路佈線裝置。

　往北一條街的 Max Capital Management 開發公司計劃將分別位於 260 號南公園大道及東 21 街 48 號的兩棟辦公大樓轉換成一個擁有門房、超過一百戶的住宅樓宇。每平方呎約為 850 元到九百元之間，預計在 2004 年開始銷售。

　在當地工作十幾年的傑諾表示，他看到純粹的辦公大樓區段逐漸轉變成水準提升，適合居住的環境，感到非常欣慰，有那麼一段時期甚至可以見到遊民、毒梟及白領階級雜處的景象。改建工程一一展開

　提升這區水準的最大推手應是那些如雨後春筍般開設的餐廳，如在東 23 街的 Dos Caminos,Chango,Park Avenue Country Club, Houston's 及位於東 20 街的紐約市著名日本料理店 Sushi Samba，該店老闆還計劃在東25 街開設一間佔地九千平方呎的地中海美食餐廳。

　開發公司 Alchemy Properties 在本區北邊還有個新工程，計劃將五棟位於東 29 街，介於南公園大道及Lexington Avenue 的連棟紅磚屋改建成住宅大樓，這片建築物原本是 The Sheltering Arms Children's Services 所在地。

　由於緊鄰著名的 Gramercy Park、Chelsea 及紐約市建於1928 年，著名地標建築紐約人壽大樓 (The New York Life Building)，許多觀光客也會順道在此逗留、吃飯、購物等，也有助於區內商圈蓬勃發展。

　南公園大道現在也 開設有許多的連鎖店，如The Banana Republic,The Gap等。在這裡也可見到許多的保母及媽媽們推著嬰兒車在路上散步。行銷經理史特及擔任律師的另一半在一年前搬入，他們的二臥公寓佔地1704 平方呎。剛新整修完工，位於 Union Square 公園內兒童遊樂區對於他倆10個月大的兒子來說像個天堂。

　在第三大道、東 21 街長大，曾就讀位於東 18 街私校The Friends Seminary 的廣告創意經理雪儂也在這裡購得一棟二臥公寓。當初一到南公園大道看屋就給她一種回家的親切感。位於東 19 街的公立學校 PS 40 (Augustus St. Gaudens School) 是她一歲大女兒未來計劃就讀的學校，該校收有學齡前到五年級的學生。專門提供紐約市家長教育資訊的網站 www.insideschools.org 評價 PS40是個重視小孩課業及戶外活動的社區學校，每個班級學生約是 24 到 28 人。全校 3/4 學生的閱讀及數學測試成績達或高於紐約市平均分數。畢業後很多學生都上私立中學，上公校的學生則是繼續念位於東 19 街的 104 中學。區內最近的高中是位於東 17 街及東 18 街之間、Irving Place 的 Washington Irving High School。

　住在這裡步行即可到達電影院、劇場、各式美食餐廳還有市立大學 Baruch College 等，隨著居民不斷地移入，晚上街頭也變得非常熱鬧。時尚旅館 W Hotel 的進駐後，南公園大道一些老舊店面也跟著改建成一間間新潮的酒吧及俱樂部。因為有不少住宅公寓都是由工廠改建而成，公寓面積比其他曼哈坦地段的同型公寓大很多，許多人都將一臥公寓改成二臥或三臥，並分租出去。

　19 世紀紐約及哈林鐵路線 (The New York ＆ Harlem line, 紐約市第一條鐵路 )為了擴展 14 街以北的路線，在現在南公園大道上鋪設鐵軌。

　鐵路經過的路段沒人願意居住，於是成為幫派活動的地區，當時最著名的是有「第四大道男孩」 (The Forth Avenue Boys) 之稱的幫派。1860 年鐵路撤軌，兩旁的景觀、環境不斷改善，公園大道有了南北之分，東 32 街至 Union Square的區段就稱之為南公園大道。 (圖文：張乃元)