中美對比：房貸斷供後

在美國加州，房貸如果斷供，接下來就是房主喪失抵押品贖回權foreclosure。房貸以房子為抵押物，房主斷供房貸，房子就被銀行收回，通常銀行會拍賣房子foreclosure auction,。當房價下行時，可能會有資不抵債的情況，也就是 銀行拍賣房子後收益，不能抵消房貸總額。但根據加州法律，如果房子是房主自住房，銀行不可以再向房主繼續追討資不抵債的差額。

網上資料：

“如果您只有一筆抵押貸款，並且這筆貸款用於自住住宅（您住在那裡），您的貸方就不能起訴您，就是這樣。加利福尼亞州有法律保護您免於因止贖後的“不足”餘額而承擔責任。不足餘額是指您的貸方止贖、出售您的房屋，然後將銷售收益用於償還您的未償還貸款餘額後仍未償還的貸款餘額金額。”

“If you only had one loan against your home and the loan was used for an owner occupied dwelling (you lived there), your lender cannot sue you, period.   California has laws that protect you from being liable for a “deficiency” balance after a foreclosure.  A deficiency balance refers to the amount of your loan balance that is still owing after your lender forecloses, sells your home, then applies the sale proceeds to your outstanding loan balance.“

進一步搜索，發現全美有11個州有此類債主法拍自住房後，債主不可以繼續向房主追討資不抵債差額的法律規定，被稱為anti-deficiency laws。而11個州中，加州的anti-deficiency laws最為嚴格 ，它主要由California CCP § 580 法條規定。

中國國內是否有相似的規定？問詢過國內兩個同學，回答如下：

北京同學：

“這個事，國內是不是有法律規定，不知道。但是在實際操作中，包括自住房，如果房主付不起房貸了，房子是會被拍賣還貸的。這個時候，如果房主依然欠銀行的錢，銀行是要一直追討下去的。也就是說，銀行在賺取房貸利息的過程中，完全是零風險的。“

昆明同學：

“問了一下，中國法律在處理房貸債務上並沒有區分自住和其他用途的特別規定，一般而言，法拍金額不足貸款餘額的，借款人承擔還款責任”

“房地產泡沫破了，各地政府竟相降低貸款購房門檻，銀行也涌躍配合，他們只想找到貸款購房人，並不擔心變為次貸。斷供逃不了債，怕是很重要的原因。”

再繼續查詢網絡，發現國內居然沒有個人破產保護法。

“早在1986年，我國就出台了《企業破產法（試行）》，20年後，正式制定出台了《企業破產法》。 但至今，我國仍未出台個人破產制度，因此這部《企業破產法》也被戲稱為“半部破產法”。 我國境內因何長期沒有個人破產制度、允許個人破產是否會縱容“老賴”逃廢債，這些議題一直都備受熱議。“

在美國加州，自住房房貸斷供，房主把房子交還給銀行後，對房貸就沒有任何責任了。如果不是自住房房貸的欠債，美國還有個人破產法保護，這是聯邦法律。根據個人破產保護法，個人所欠債務在清算了個人財產，並留下一定數額保證基本生活所需財產後，一筆勾銷。破產記錄會保存7年到10年不等，個人信用會為此受到很大影響。在這期間如果信用逐步得以恢復，又可以開啟新的人生。

美國加州的這條法律，保護普通民眾利益用意非常明顯。在房貸交易中，一方是勢力強大的銀行財團，另一方是普通民眾個人。一般民眾為了基本生存的自住房的借貸，一旦在經濟下行房價下行大規模裁員減薪背景下出現斷供，通過政府立法對他們的基本生存條件有一定程度的保護是人性化的做法。

中國法律沒有對自住房房貸斷供後，對房主的房貸債務追溯到房子法拍就終止的保護，也沒有個人破產保護，這確實有點恐怖。在目前經濟下行房價大跌很多公司不是裁人就是減薪的大環境下，將有很多普通民眾會遭遇極大痛苦。

以上海中金員工94年出生跳樓女鄭雯露案為例：

國內有關報道關於她的房貸細節眾說紛紜。暫且採納以下說法：她以自付頭款600萬和房貸1100萬買下總價1700萬的房子。而她如果因為降薪發生斷供，房子會被銀行收回拍賣。如果房價下跌到1100萬，銀行法拍房子收到1100萬，她將喪失房子和600萬自付頭款。如果房價腰斬下跌到800萬，資不抵債，房子被銀行以800萬法拍後，她還欠下銀行300萬，銀行有權向她終生追討這300萬欠款。她房子被銀行收回後，損失了600萬頭款不說，她還欠銀行300萬，總共損失900萬。而銀行為此沒有任何損失。

據我所知古代典當行的規矩是：以抵押物來擔保借貸出去的錢歸還。錢不能歸還，典當的抵押物也就是當就成了死當，典當行出售死當，來彌補錢不能歸還的損失，典當行出售死當，如果死當的市場價值高於借貸出去價值就賺，如果低於市場價值就虧，這是人類社會上千年歷史共同的規矩。中國的國有銀行在房貸斷供情況下，不承擔任何風險，只賺不虧，天下還有這樣的好事。

為什麼中國沒有像美國一樣，有自住房房貸斷供後，房主的房貸債務到房子法拍後終止的規定和個人破產保護制度？我的洛杉磯老朋友啟說：因為中國沒有對私人財產權的保護。我覺得啟這個回答非常對，這是根本性原因。

中國的房產所有權，土地與土地之上的建築是分開的，土地屬於國家。國家租借土地期限為70年。中國法律明確規定，土地不能抵押。房地產為不動產。所謂不動產就是這個財產必須依附於一定的土地才可以稱為財產。房地產的最大價值不在於地面上的建築，而是在於地面依附的那塊土地的位置。沒有了土地的房地產抵押毫無意義, 所以中國房貸中的那個抵押毫無意義。

想起了國內常說的一句話：國家利益高於一切，國家利益高於個人利益。與美國不同，中國銀行是國家的，代表國家利益，銀行貸給個人的房貸屬於國家利益。斷供法拍以後，必須最大限度維護國家利益，所以必須向房主個人追討任何資不抵債的差額。

那些拿着高薪吃着天量回扣肥得滿嘴流油的中國銀行高管們得邏輯大概就是如此了。