標 題: 買房總結

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發信人: xray (出身農民), 信區: Living
發信站: BBS 未名空間站 (Sat Jul 8 20:36:30 2006)

我二月份開始動心思買房，當時30年定期利息才5。875%，到我4月份鎖定利息時費老大勁
也只能找到6。375%。現在估計已經過了6。5%。正如大家都能感覺到的那樣，房市在走下
坡路，利息又正在上上升，因此如果不是特殊情況的話最好等到秋冬淡季的時候再買。但
即使那時買的話現在也可以開始看了。對大多數第一次買房的人來說，往往有太多的令人
困惑的問題。如果有一個好的agent的話當然很好，但有時agent的回答都到不了點子上，
非老中agent尤其如此。我把自己買房時得一些經歷記錄一下，希望對正準備第一次買房
的人有些幫助。我是在chicago西北郊買房的，別的地方可能不太一樣，僅供參考。另外
我雖然剛開始看房時找了個agent，但最後看中的是一個for sale by owner，所以沒用
agent.

1） 看房：我用得最多的是ziprealty.com。對主要靠自己而非agent的人來說比較方
便，但感覺很多房子都是在別的地方list了一段時間沒賣出去才轉到那裡。當時選了他們
的agent，主要是因為不認識中國人作agent的，還有他們有20%commission back。我一開
始對這個agent很不滿意，感覺就是幫忙開一下門的那一類。後來又認識了一個中國人
agent，才知道第一個agent並不是很差。可見除非你運氣特好，不要太指望agent。

看房是一件很費神的事。我一般先在網上挑出可能的candidates。比如你怕吵，大路邊的
房子再怎麼attractive就不要浪費時間去看了。還有如果你想付20%downpayment，而你又
只能付40萬的房子的話，45萬以上的就不要浪費時間了(稍微高出預算一點還是可以的，
因為還可以還價)。時間允許的花可以先自己過去看看周圍環境。一開始可能覺得可選擇
的餘地很多，但看了一段時間後市面上的房子都排除了就會覺得合適的房子很難找。

房子的比較問題：我一開始列了個公式，比如同類房子，新房子當然比舊房子好，我的公
式里有個針對年齡的penalty：同類新房的價格=list price /98。5%（不算improvement
，每年剩餘價值只有前一年的98。5%）。另外還可以把環境，學校，外觀，內部裝修等根
據自己的側重列進去。這樣量化以後比較客觀，但我最後還是沒用它，因為發現打分的過
程中還是有很多的主觀因素。真正起作用的還是第一印象。

另外看房的過程中往往對已經搬空的房子比還在住人的房子印象要好，有時甚至住在房子
里的人的態度也會影響你對房子的客觀評價。這一點要注意。

還有一點，看房之前或頭幾天就應該在網上找一兩家mortgage broker，了解利息行情的
同時還可以讓他們給你一封pre-qualification letter。有些seller在讓你看房前都會問
你有沒有pre-qua。你最後不一定要用這家broker。我當時用的是lendingtree.com。

2） agent。一開始看房多半是那些要agent才能開門的房子，因此agent是必需的。
Agent的commission由賣方付，但因為賣方要付5~6%的agent費，還價的餘地相對就較小。
有agent畢竟還是能省不少事，因此，除非你碰巧象我一樣看到了自己滿意的F????O, 還是
找一個agent吧。關於這個話題以前已經有很熱烈的討論，我就不多說了。
3） 出價。出價之前，當然要讓你的agent做一個市場分析，讓他把同一地區同類房子
的近期銷售歷史告訴你。但不要完全聽信她的，自己多做些調查。然後出價儘可能比他給
的參考價格低。反正目前是買方市場，對方不接受的話還可以再提高。切記不要把你的底
線露給agent。相信我，在最後談價錢時，你自己的agent也是和他們一夥的。
4） 出價以後的bargain。如果你的出價被買方接受，你還有至少兩次機會砍價：1，
簽合同前，你可以要求再看一次房子，探一探對方的口氣，如果他急於想賣，你可以找些
理由把合同價格降下來（再完美的房子也能跳出些瑕疵，就說你第一次看時沒注意到）。
2。home inspection 後，一般會找到些毛病，拿這些毛病去跟對方砍價。再怎麼也得把
home inspection 化的錢要回來吧。我當時簽合同前砍了1000，home inspection後要回
1500。砍價時可以讓對方知道你會很快close。如果是F????O, 可以適當告訴她你已經在市
場上很久了，知道同類房子的價格如何如何，如果他近期賣不出去，馬上要到淡季，還有
如果最後交給agent，他要付多少多少agent fee。這些雖然都是常識，但對那些房主是老
年人的seller非常適用，因為他們不太使用internet，消息相對閉塞。
5） 簽合同。一般合同都是固定格式，主要注意加上mortgage contingency and home
inspection contingency。這樣的話如果發現房子有重大隱患或貸款出問題的話可以把
押金（earnest money）要回來。我這裡的情況是property tax 滯後一年，也就是說
close的時候原房主還欠一年的tax到時要由你交。因此合同上有一條是credit back給你x
%的一年的tax。X一般大淤100，因為tax是每年都要長的。你可以爭取110%，但105%也正
常。另外，給自己留足夠的時間辦理貸款，至少一個月吧。簽合同之前最好找個律師過目
，這筆錢反正是要花的。
6） 找律師。我的感覺律師是你買房過程中最重要的一個人。最好找熟人推薦，不要
投便宜。 我當時就在公司附近找了個美國人律師，除了第一次打電話直接接了以外，其
他每次打電話都的留言，然後等個半天或一兩天才跟你回電話。自作聰明地把我老婆的名
字前加上我的姓，發了兩次fax才改過來。話賊多，但很少回答你的問題到點子上。Close
以後有點問題，打電話給他乾脆就不回了。
7） 貸款。貸款最好找中國人broker，在鎖定利息和closing cost 上都比較靈活。不
要浪費時間找銀行，多半利息都會很高。決定鎖定利息之前可以在網上多找幾家好做比較
。我找的是fortune mortgage 的Kim Zhao，也是在mitbbs上看到yayaliu和另外幾個人推
薦她。感覺很不錯，非常專業，同時也能站在你的立場上着想。她的電話是630-989-6688
。 貸款鎖定期限最好超出你的closing一兩個星期，這樣萬一final walk through發現什
麼問題還可以有時間解決。
8） house insurance。我找的是kevin Lac，用的是allstate。.價錢還算公道，但可
能因為教忙，買好insurance後就很難再讓它直接聽你的電話。好在也沒有多少問題。他
的電話時630-362-7980。
9） final walk through。在closing 當天或之前一天，大體看一看各種appiances是
否依然還在，working. 房子是否乾淨。如果發現以前沒發現的問題，還可以在closing是
爭取一些credit。但除非你的律師很得力，一般很難。
10） closing之前你應該拿到的文件：包括mortgage commitment, title commitment
, plat of survey。在closing前一天，如果能拿到settlement statement當然很好，但
我的情況是他們不給，只告訴我大概要開多少的bank check （其實你自己心裡也有數，
無非是downpayment+closing cost-property tax owed by seller-other credits）。
11） closing。所有問題應該都以解決。律師讓簽啥就簽啥。最重要的文件包括
settlement statement, title insurance, warranty of deed. 最後檢查一下你的名字
等有沒有錯誤，settlement statement是否包括所有的credit back。然後代會議打包
paper work，我到現在還沒有看一眼。

很久沒有敲漢字了，羅羅嗦所一大堆，主要是我當時對這些問題都很困惑又找不到人問。
希望對準備買房的人有些幫助。買房子了今後難免經常會在這個板上逛，希望能借這個長
帖混個臉熟。看在我敲了兩個晚上字的份上，今後有什麼問題貼在這個板上也希望大家能
夠不吝賜教。最後祝各位買到自己誠心如意的房子。

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