北京的房市

    以我一個外行人來看北京的房市，就是危險二字。2012年底的時候，我在北京的一位朋友把自己的房子賣了。他家住北京西長安街靠近金融街地段，又是“學區房”，雖然是臨長安街的高層建築，房子俏得不得了；建築面積每平米價格高達8萬多。他的房子賣了1千多萬。由於是忽然決定賣房，他和買主講好“倒租”；就是他賣了房先不搬走，每月給買主交可觀的房租，等他買到合適的新房再搬出去。

    買主爽快地答應了；我猜測他也不是急着住這個房子。那是個“土豪”吧？買下這樣的房子當“硬通貨”。

    我的朋友為什麼忽然決定賣房？他是國家稅務部門的一位中高層幹部，應該是知道現在的房市趨勢的吧？當時他脫手這套房子的時候是搶手貨。估計現在很多買高價房者，投資的意味是很濃的。然而，北京不斷上漲的房價真的會無限度地一漲再漲嗎？

    2014年2月份北京市某處新建房樓盤開價，每平米建築面積3.5萬人民幣起價。這個地點在北京市六環路以外，這個價格是否太高？兩年前此地樓盤開價每平米才2.6萬；也就是說房價上漲了35%左右。

    這處新建房之所以在兩年間一直不開盤，是因為市政府用行政手段壓房價，所以房產商就是不開盤。為什麼現在開盤了呢？那當然是市政府允許新建房的房價高企唄。用行政手段根本壓不住房價，現在北京市四環以內的二手房的房價很多都在6萬1平米了。

    我過去住在二環路邊上，那棟舊居民樓是1958年的產物，建築面積不到60平米。如果是6萬1平米，那大約是市值三、四百萬人民幣。這是什麼概念呢？如果一個家庭的年收入是20萬左右人民幣，這個房價是其年收入的15－20倍。在美國，如果一個家庭買房，拿我現在住的新澤西州中部一個小鎮來說，大約要40萬美元。一般估計，這個家庭的年收入最起碼要在10萬美元以上；房子的價格最多是其年收入的4倍。這樣看來，北京的房價是否太高了？

    北京現在開盤的新建樓建築面積是3.5萬1平米。那片樓區我略略打聽了一下，單元建築面積都在100多平米，甚至200平米。就算120平米，市值就是420萬人民幣；仍是年收入20萬人民幣家庭的20倍。

    或許中美兩國生活消費結構非常不同，北京房價高是買房者可以承受的。那，現在還有另一個問題需要人們正視；那就是北京市的空房率。據我所知，北京各個新建小區的空房率是非常驚人的；有的小區能達到30%的空房率。這或許可以說明已經購房者很多並不是為了住，而是投資。如此高的空房率，一旦出現拋房恐慌，那房價的跳水勢在必然。現在就北京來說，空房率已經遠遠高於美國前些年房市崩盤前的水平。

    我記得任志強說到房價高的原因時強調，主要是土地價格不斷攀升。我對此不懷疑。中國大陸各地方政府在解決財政問題上多靠賣地。這樣看起來，中國大陸各個城市房價高確實有地方政府“推力”。任大佬講，政府在賣地上把錢都撈夠了，而房地產商拿的是小頭。咳，反正是地方政府和房地產商在房價飆升中得都到了利益。十多年以來任大佬的“預言”總是很準。他說房價一直會上升，結果真的就沒回落過；儘管中國大陸各級政府都聲稱要“穩定房價”。這裡原因簡單，就是地方政府和房產商都希望房價一直上揚。

    我對任大佬信口開河不以為然，但他說房價不斷攀升說明購買需求旺盛我同意。這些年政府印了太多的鈔票，確實有些人成為暴發戶。另外，銀行的房貸也是極其寬鬆的。好啦，可以總結一下了，房價高首先是各地政府和房產商的共同“推力”。由於房價這些年一直高企，人們傾向於把房產看成投資手段，至少看成不斷通膨下的保值自有財產的手段。這些年確實有發大財的暴發戶買大量的房產，但還有更多人是靠銀行貸款投機買房，就如同在股市中一樣。

然而現在中國大陸各個城市驚人的空房率我們不能視而不見；這難道不是個“定時炸彈”嗎？您也許認為我這是聳人聽聞。我在北京曾在房地產業幹過活的朋友也對房價會繼續一直上升看好；理由是房價根本辦沒下降過，另外就是國家城市化過程中從農村到城市的人越來越多。但我認為“世間沒有不散的宴席”。好吧，房市永遠漲，空房越來越多。可人們總要賣掉自己的空房的。那，什麼時候感覺到該賣了（往往是國家經濟出現問題的時候），房市的崩塌就開始了。設想一下，那個時候誰有錢來買房？銀行在壞賬壓頂之時還有沒有能力再給予買房者貸款？在大幅度通膨的情況下，您認為房價會更大幅度上升嗎？如果這種情況下，房價即使上升，也遠低於物價的上升，誰還認為房子是“硬通貨”？在拉丁美洲，巴西、阿根廷和墨西哥有過極高的通貨膨脹。百分之好幾千！而且不止一次。正是因為如此，我還沒聽說拉丁美洲國家出現大幅度的房價攀升，人們都買房當“硬通貨”。那裡的人們都是有錢就花。

我的感覺，中國大陸各城市房價越是上升，潛在的危險性就越大；但願我杞人憂天。