美國也有爛尾樓但與中國不同

上篇博文說為什麼美國沒有爛尾樓？，本篇博文說:《美國也有爛尾樓》,   好像有點自相矛盾。

洛杉磯老朋友啟是加州土木工程師，在洛杉磯地產開發行業幹了30多年，對美國地產開發行業比較熟悉。上篇博文為什麼美國沒有爛尾樓？發表後，他打電話給我，對文章有如下補充：

爛尾樓，如果指的是建築工程由於工程貸款（construction loan) 不能到位；或者建築商捲款逃走；或者法律訴訟等其它原因而不能完工造成爛尾，這樣爛尾樓在美國肯定也有。

但中國的爛尾樓是另外一種情況, 它不是爛尾而已，它還有斷供, 爛尾與斷供同時發生。 所謂爛尾就是建房工程不能完成，所謂斷供就是買房者不再向銀行為爛尾樓付房貸了。這樣的爛尾樓不但可能有工程貸款（construction loan) 的問題，還有房貸 （home mortgage loan) 的問題而且主要是房貸的問題，二者交織在一起。這樣的爛尾樓是完完全全的中國特色。

美國2008年金融危機時，發生過斷供問題。不少業主付不出房貸，從而房子被銀行收回拍賣。但那只是斷供。斷供的房子不是爛尾樓，而是已經完工被業主居住了一段時間的房子。

就這個差別而言，我的上篇博文標題，那個標題是套用微信文章《為什麼香港沒有爛尾樓》 https://mp.weixin.qq.com/s/pKT33mEt8ag5SCF8umUOhg 的標題 而來，應該改為：《為什麼美國沒有中國式爛尾樓？》。文章已發表，我就不再回頭去改標題, 仔細讀過我的文章的朋友應該會知道我所說的爛尾樓就是中國式的爛尾樓。在此文中把啟電話中談到的美國式爛尾樓與中國式爛尾樓的差別寫出來，算是一個補充。

再進一步說明如下：

在美國一個建築工程項目應該這樣進行：

第一階段，某建築商擁有一塊地並在此塊地做一個已經批準的住宅項目，他首先需要向銀行提交項目申請貸款。銀行審查項目以後批准貸款，他用銀行貸款（construction loan) 分包工程出去開始建房。

第二階段，房子建成把房子賣出去後，他用收到的買房者的購房款（home mortgage loan) ，還掉建築工程貸款（construction loan) 部分，剩下的部分就是他賺到的錢或者是虧損狀態。

在美國爛尾樓的情況如果發生，只會發生在第一階段。因為可能涉及到construction loan 或者其它問題的原因，建築商沒有完成建房工程。因為房子沒有建好，就不可能賣出，不可能有home mortgage loan 的事，美國爛尾樓的損失完全由建築商和銀行承擔。

而中國一個建築工程項目應該這樣進行：

依據我的老同學微信里親身經歷的描述：“這是在賣圖紙上的房子，先預付20％的款，兩年後房子地基打好，交餘下的80％，再過兩年，才交了房。就是我現在住的[Grin]”，這個過程可以分為三個階段：

第一階段，建築商有一個住宅項目，他首先賣圖紙上的房子，買房者此時需要預付20%的款。

第二階段，兩年時間內，建築商買地打地基。建築商收到的預付20%購房款當然應該用來買地打地基，如果這個錢不夠，可能會需要向銀行申請一定數額的工程貸款（construction loan)。房子地基打好後，買房者就需要付出餘下的80%了。

第三階段， 建築商在收到買房者100%購房款後，兩年時間內開始建房，兩年後房子建成交房。整個房子買賣交易到此完成。

中國的爛尾樓，發生在建商收到100%購房款後開始建房的階段。建商在收到100% 購房款後的兩年內沒有建起房子，因為爛尾不能把房子交到買房者手中，而買房者雖然沒有收到房子，但還得繼續付房貸。中國爛尾樓的情況下，建築商沒有損失，因為他們已經收到全額購房款了。銀行也沒有損失，因為買房者已經負擔起了爛尾樓的房貸。最大的受害者是作為普通民眾的買房者，因為他們在沒有收到房子前就付出了全額的購房款其中包括從銀行借貸到的錢。

請注意：當房子地基打下進入第三階段時，建築商就收到了買房者購房的全額款。建築商定下的購房價格，當然包括建築商建房的所有成本包括購買土地的成本建房的成本等等，也包括他賺到的錢。所以，工程進入第三階段買房者付出全額100%購房款時，建商建商的所有建房成本已經回收，錢也應該賺到。他這個時候如果有工程貸款，應該也可以還清了。從這點看，中國的爛尾樓應該與工程貸款（construction loan) 沒有什麼關係。

可為什麼還會出現爛尾？答案：建商把錢挪用其它項目上去了。

挪用到其它什麼項目上去了？當然也是地產開發項目。看過一個解析恆大危機的視頻，視頻中說，恆大的做法也是中國大多數地產開發商的普遍操作就是：

買下第一塊地，用這塊地向銀行做抵押，得到第一筆銀行貸款。

用第一塊地做抵押得到的銀行貸款買下第二塊地。

用第二塊地再向銀行做抵押得到第二筆銀行貸款。

用第二塊地做抵押得到的第二筆銀行貸款買下第三塊地。

如此操作下去，就有了第四塊地，第五塊地，第六塊地。。。。

與此同時銀行借貸也不斷增加，第四筆，第五筆，第六筆銀行貸款。。。。

在美國，一塊地被抵押後，會有公共記錄，一塊地不可能重複幾次被抵押。

在恆大等地產公司的賬上，有一個數額高達5000億人民幣的會計資產科目叫做土地儲備。這麼大數字的土地儲備資產就是這麼來的。

因為到處瘋狂搶地擴張搞項目，建設工程資金自然跟不上，於是第一塊地和第二塊地項目上收到的買房者100%預付購房款，就會被挪用到第三塊第四塊地的項目上，第一塊地第二塊地上的工程建設資金被挪用，就成了爛尾樓。

不過，挪用買房者預付全額購房款去搞其它地產項目開發只是他們所有盲目擴張的方法之一，當然也是最惡劣的一種方法。

為了搶到更多的地和項目，除了向銀行借貸和挪用買房者預付購房款外，他們還採取如下方法搞到錢：

美元債券

在全世界發行美元債卷，以很高的利息為引誘，向國際金融市場融資。恆大危機最早從這裡爆發，到期的美元債卷不能按期償還利息和本金，引起國際金融界關注。

理財產品

在國內發行號稱高回報的理財產品。很多人貪圖高回報又迷信恆大的牌子，用一輩子的積蓄買了他們的理財產品。這也是非常惡劣的做法。搞房地產的企業不好好搞本行，搞起什麼理財產品，在美國這是不可思議的事。理財產品不能按期支付回報引起上千持有人包圍恆大深圳總部的新聞大家應該還記得，這也是恆大危機最早在國內顯現出來的一個重要事件。

向恆大員工借錢

據報道，恆大要求員工借款給公司，對不願意借錢者不發年終獎金。這種做法也非常低劣。想想看，在美國的企業老闆向員工借錢意味着什麼？

由此可以想見恆大的債務會有多大。據報道，恆大目前債務兩萬億人民幣，而中國的GDP也就是100萬億人民幣。恆大已經資不抵債，據估算，它的所有資產在最理想的情況下變現，也只有1.5萬億人民幣。而且：一方面所欠債務的利息還在不斷增加，員工工資必須發；另一方面隨着房地產的下跌，它的地產銷售收入在減少，它擁有最大資產也就是地產業的價值也在不斷下跌。比如那個5000億的土地儲備，目前5000億，到了年底的市場價值可能就少於5000億，在可以預見的時間內，情況只能惡化下去。

以上描述的恆大的情況，也是中國目前整個地產界的情況。

目前正在發生的爛尾樓業主拒付房貸，只是地產危機正向金融銀行界屆蔓延的一個信號。與地產開發業關聯的產業還有很多，比如鋼材水泥木材等等，地產業作為最近幾十年中國經濟發展的重要支柱，它的危機對整個中國經濟的連帶性影響，後面會如何發展，大家一起繼續關注下去。

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為什麼美國沒有爛尾樓？