中國爛尾樓之痛：10年超1萬起，約百萬受害者被遺忘

或許沒人知道具體數量。但在中國裁判文書網輸入“爛尾樓”關鍵字，顯示近10年內相關文書一共12501篇，其中民事案件9562篇，一審6014篇。假使每篇文書所涉及的爛尾樓都只有一棟，每棟以6層共24戶計算，那麼中國至少有14到22萬戶家庭被爛尾樓困擾。

如果一戶按三口人計算，最保守估計也有42到66萬人陷於爛尾樓的紛爭。但很顯然，一家開發商要爛尾絕對不可能只爛一棟，即使只爛一棟，也一定是二三十層的超高層。

哪怕除去商用樓盤，中國深受爛尾樓困擾的人群，數量至少在百萬級別。現在問題來了，中國為什麼會產生這麼多的爛尾樓？普通人如何避免買到爛尾樓？如果不幸買到爛尾樓，又該怎麼做？

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從宏觀上看，中國的房地產自2008年起開啟大漲價時代，數量眾多的開發商湧入樓市，自然造成了資本市場的無序擴張。但放眼全球，無論哪個國家的房地產，都是高負債，重資產項目。

根據安居客數據統計，2021年恆大，綠地和碧桂園剔除預收款資產負債率為81％，82.8％和77％。

換句話說，開發商給你蓋房子的錢，絕大多數不是開發商自己的，而是他們從銀行借的，重壓之下，資金鍊斷裂就成了房地產爛尾最普遍的原因，且開發商規模越小，資金鍊就越不穩定。

舉個例子，昆明有個叫“別樣幸福城”的樓盤，2012年前後開盤，房子蓋到2015年，開發商佳達利集團突然停工了。

一查才發現好傢夥，老闆李存留被法院列入失信名單111次，限制高消費200多次，是個不折不扣的老賴，他手下的項目資金鍊斷裂簡直跟家常便飯一樣。

不同於資金鍊斷裂這種“看得見”的爛尾，還有一種“看不見”的爛尾，明明房子已經建好卻住不進去，那就是地產商違法違規開發樓盤。

2019年，中國房地產報報道了一則新聞，位於北京市昌平區一座名為“冠雅苑”的小區，房屋主體已經建造完畢，卻因為違法開發被叫停。

原來，這塊地皮被北京商建房地產開發公司拿下承建，在申報用地方式時寫的是：集商業、辦公、住宅於一體的6層板樓項目；但施工時卻擅自改變層高，從6樓加蓋到了9樓。

這多出來的三層樓被開發商違規賣給業主，被監管部門發現後自然不可能讓購房者搬進去住。

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無論是資金鍊斷裂，還是違法違規開發，事實證明，爛尾房受傷最深的，還是我們普通購房者。

遼寧大連“君臨天下”樓盤，爛尾八年，延期六年，數十戶業主走投無路，在零下十幾二十度的冬天，搬進沒水，沒電，沒暖氣的爛尾樓。

雲南昆明“奧宸地產”一期，主體完工後不了了之，開發公司直接宣布破產，業主被迫給副市長打電話。陝西西安“西江月”項目，爛尾十年無人接盤，業主漂泊在外無家可歸...

沒人希望自己買到爛尾的房子，如何避免踩坑？這得從三個方面說起。

第一，在確認買房前，一定要先查明房地產商的“五證”。

分別為《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。缺一不可！缺一不可！缺一不可！重要的事情說三遍，少一樣都是違法開發。

接着要看房地產商的開發資質，並在網上以該公司名稱和爛尾樓為關鍵字進行簡單搜索。

國內的房地產開發商按照資產多寡分為四個等級，等級越高，買到的爛尾樓幾率就越低，就像雕牌和周住牌，都是洗衣粉，那洗衣效果能一樣嗎？

若有可能，還可以詳細搜集開發商的信譽資料，對開發商涉及的法律案件做整理，諮詢一些業內人士等。

第三，還需要一點點智慧。我有一上海朋友，前幾個月告訴我他在近郊發現了一萬一平的房子，說自己撿到寶了。我直接告訴他，你這不是撿到寶了，而是撿到鬼了。

在上海，一萬一平，除了急於回籠資金基本找不到第二種可能。那既然開發商都急着拋售，資金鍊如此吃緊的房子，你敢買嗎？說到底，買房終究是一件大事，不要衝動於一時的便宜，用半輩子償還一世的貪心！

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然而，對已經買到“爛尾房”的業主來說，也不意味着未來無望。最關鍵的一點，業主們一定要聯合起來對抗無良開發商。

這裡我們必須明白一個事實，從明面上看爛尾樓的產生和資金鍊最相關，但在資金鍊之下，涉及單位包括但不限於銀行，信託，資產管理公司，施工方，供應商等一系列上下游機構。

其必然導致錯綜複雜的債務關係，債務人官司纏身，資金賬戶被多輪凍結，千頭萬緒之下，僅憑一家一戶之力無法組織起有效的反擊方式，所以業主們組織起來，統一聲音最為重要。

之後，便面臨着路線選擇。無外乎三點：自救，解除合約和尋求政府幫助。

值得一提的是，自救的困難度非常高，雲南爛尾樓“財興盛大廈”，500戶住戶自救6年，投入1200萬資金獲得成功，相比之下，河南南陽“鉑金時代”就沒有那麼幸運，業主3年投入7600萬資金，在交付前一天遭遇重大變故，所有努力付諸東流。

至於解除合約，由於房地產商本身已經資金鍊斷裂，所以退款金額大概率無力償還，只能以白條的形式轉到業主手中，而作為抵押權人的銀行很有可能要求變賣房產優先償還開發商所欠銀行債務，住戶的權益反而無法保障，因此不到萬不得已不要輕易解約。

最後政府的介入，看起來相對前兩者實施的操作要簡單一些。

但這一切的前提是地方政府能找到接盤的下家，比如前面提到的“別樣幸福城”，時隔8年才被雲南官方集團接手，期間多少人世冷暖，家庭離散，又有多少業主能等這麼長時間，我們不得而知。

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2020年，中國青年報發表了一篇文章，題目叫《業主“自救”爛尾樓：民生之痛，監管之恥》長期以來，爛尾樓一直都是中國房地產市場發展過程中最難去除的一塊頑疾。

不同於正在打算或已經上了車的人，我們的社會似乎忘記了這麼一群上了車又被無良房企踢下車的人。

現中國，依舊有百萬級數量的人群被爛尾樓所困擾，這些人的未來將何去何從？希望不久的將來，會有更健全的法律體制幫他們找到答案。

作者：金陵風語