降息降准了，好多人問我買房的黃金時間是不是到了，統一回復一下。

過去這一年多以來，好多人翹首以盼一隻大老虎的硬着陸，如今大老虎重重的摔了下來，大家又把目光集中在了中國的房地產身上，心想，這隻熟透了的爛蘋果什麼時候掉下來呢？正如筆者在【化解中國地產危機的美國經驗】文中所述，房地產和其他不動產是中國眼下信貸活動最重要的抵押物，房地產危機在本質上就是債務危機，打蛇要打七寸，房地產的七寸就是債務問題，其他的限購什麼的都是浮雲，放開了也沒有用，降准也沒有用，因為中國的超級去槓桿化進程已經開啟。

正如筆者在【解除影子銀行危機的根本之道】文中所指，目前中國的增長動力已不再是全要素生產率的提高，而是瘋狂的信貸增長，但目前的信貸投資回報率已跌到了改革開放以來最低的一個水平。也就是借債投資產生的收益彌補不了債務的利息支出，表面的經濟增長成了以債養債的無底洞，整個經濟被龐氏融資的紅海淹沒。以債養債的龐氏融資就像系統性埋下的地雷，終將炸成一片。降准可以，印鈔可以，但改變不了全要素生產率滯漲的事實，也就扭轉不了龐氏融資主宰信貸增長的大局，爆煲只是早晚的事。債務危機一旦全面爆發，作為信貸抵押物的房地產也無處可逃，所謂皮之不存毛將焉附。由於中國金融機構的透明性缺失為人詬病，細心的人只要多留意債務違約的新聞傳聞，還有非法融資集資的戰線上不斷湧現出的吳英似的人物，還是可以看出不少貓膩的。如果小雨點斷斷續續的分量加重，大雨滂沱就不遠了。

中國房地產市場這個十多歲的老牛市和地心引力的抗爭就要結束了。在這個老牛市里收穫頗豐的兩位地產大佬李嘉誠和王健林在過去兩三年就已布局大幅收縮在中國的投資戰線，大舉移師歐洲和美國。這期間，我多次勸身邊多房的朋友着手將房產脫手，鎖定利潤，只可惜他們這麼多年炒房掙錢易如反掌，早已把房產當作了信仰，亦或賭紅了眼，權把我的苦口良言都當了無房族吃不到葡萄說葡萄酸的囈語。這樣的人越多就越證明房地產市場已經進入了歇斯底里的亢奮狀態，就越證明爛蘋果離熟透落地的日子不遠了。這對於一房難求的廣大屌絲階層來說卻不失為一件好事，再熬一熬，很多人就可以買房結婚了。要熬多久？筆者在給金融時報寫的【我的裸婚愛情故事】一文中寫明了，中國房地產在2015年左右就會見頂，因為那恰是中國債務危機爆煲的高危期。房地產危機在本質上就是債務危機，這就是問題的關鍵。

最近在人民網上看到了一篇在微信朋友圈裡特火的文章【月薪一萬元在北京過的是怎麼樣的生活】，月薪一萬的高薪打工族的可支配收入里40%左右被租房支出占據，在不供房不養車不養孩子的情況下勉強能夠維持收支平衡。與之對應的是招商銀行和《2013中國私人財富報告》，報告指出中國富人財富最大的一塊就是房地產，在2012年對總財富的占比接近30%。與此同時，根據北京大學最新發布的《中國民生發展報告·2014》，2012年中國家庭淨財產的基尼係數達到0.73，遠遠高於社會穩定的閾值。這證明中國的收入再分配正在越來越被土地，資本，企業家和權力壟斷，這就是房地產牛市給中國社會埋下的巨大隱患。房地產作為中國眼下信貸活動最重要的抵押物，甚至是投資標的，正在把財富越來越多的向土地，資本，企業家和權力輸送，這種經濟模式無法養活世界第一人口大國13億的人口。必須保持勞動力這一生產要素在收入再分配中占有一定的比較優勢，否則早晚會民不聊生，天下大亂。房地產從暴利的神壇摔向地面既可以壓縮過度拉升的基尼指數，也可以壓縮屌絲階層的生存成本，屌絲階層才有更多的資源去追求消費，甚至是再培訓再教育，這對於中國經濟向內需轉型，甚至是全要素生產率的提高都有不可估量的好處。

因此房價的見頂可以看做是中國社會緩解階層對立和動盪因素的一種自我調整機制。除此以外，中國社會老齡化的提速也將對房地產拉動經濟的模式以致命一擊。2010年後，中國就進入了老齡化高速期，直到2032年的22年間，老年人口比率平均每兩年就會就提高一個百分點，直到2053年後老齡化速度才會慢下來。根據國際清算銀行的研究，人口老齡化對房價有明顯的下行壓力。其他因素不變，老年人口撫養比上升一個百分點，真實房價會下降2/3個百分點。除此之外，老齡化還將提高房地產業的融資成本，因為老齡化會導致儲蓄率下降，而且會提高政府的養老金和醫保支出，因此房地產業將越來越頻繁的和政府一起爭奪越來越有限的信貸資源。歷史數據表明，房地產價格和長期融資成本成負相關性，因此老齡化會在供應層面（成本）和需求層面對房地產價格形成下行壓力。出售房地產等不動產來獲得養老收入也會越來越成為主流，這會對房地產價格形成一個強大持久的通縮壓力。萬科們如果想在未來幾十年繼續靠地產謀取高額利潤，就必須去相對年輕化的印尼，馬來西亞等新興市場國家碰運氣了。

中國房地產真的是在劫難逃了，區別就在於這個泡沫是猝然破滅，還是在可控的節奏下一步步破滅，我寫【化解中國地產危機的美國經驗】就是為了闡述後一種破滅的可能，若是前者，中國麻煩就大了。

買房自己住的，無所謂了（反正你自己住，漲跌與你有關嗎），買也可以，買房來炒的還是算了吧。

原文發表於8月18日【聯合早報】

作者：公民經濟學家吳迪

公眾微信號：deeywoo