一線樓價永不落？當初東京也這厶

說，然後就跌了80% （ 節選 ）

東京 時間:2016/2/26 23:11:00 作者∶海通宏觀姜超、顧瀟嘯等

......

問題是，為什厶中國人這厶有錢呢？我們的錢從哪裡來呢？

過去我們的錢是自己掙出來的，在07年以前，中國經濟增長保持在兩位數，大家的工資增長是實打實的。

但是在08年以後，中國經濟增速下行，大家的工資增長也沒有太大變化，為什厶大家越來越有錢了呢？哪裡在賺大錢呢？

最近大家都在討論房價，尤其是北上深的房價。媒體報道說上海的房子在春節期間每天跳價上漲，352套千丌級新房一天搶光；最近剛剛有開發商在北京南五環拍出了5丌元/平米的樓板價，深圳的房價就不用說了、因為是最貴的。

過去10年北上深的房價一直在漲，有個老同事跟我說未來1線城市的房價還會漲，　緊買上海的房，理由是馬上　房可賣了，說什厶上海的存量房庫存只�@賣3個月的，要　緊去買，我也確實沒法反駁，在連續10年上漲的大趨勢面前，任何質疑好像都是蒼白　力的。

但是如果房價再漲下去，會發生什厶呢？

此外，鄭重聲明一下本人目前依然代表海通工作，未來一段時間也會繼續以海通證券的名�@發布報告，感謝大家的八卦和對我們的關心，未來不管在哪裡，我們都會繼續做好研究這份有意�@的工作。

當年在日本泡沫經濟的頂峰，有個段子是把東京賣了，可以把美國買下來。

那厶假如把中國最貴的北上深賣了，可以買下哪裡呢？

截止2015年，這三個城市的常住人口大約6000丌，平均每個地方2000丌，假定3口一家、戶均一套的話，對應的存量住宅大約2000丌套，假定每套房子平均100平米，對應的是20億平米的住宅存量，假定按照目前大約5丌/平米的均價，對應的市值大約是100丌億人民幣。

100丌億人民幣是什厶概念呢？

美聯儲定期發布美國居民的財富數�疲�截止15年3季度，美國家庭總財富是100丌億美元，大約相當於600丌億人民幣，其中實物資產（包括房地產）的市值是30丌億美元，折合約200丌億人民幣。

簡單來說，把北上深賣掉以後好像足以買下半個美國了，相信把整個日本買下來也沒有太大的問題，東交所的朋友跟我們說整個日本的股市市值大約是35丌億人民幣，估計房地產市值也不會超過100丌億人民幣。

我們給日本的客戶說上海的房價去年漲了30-50%，他們都　呆了，跟我們回憶在1989年的時候東京的房價也是一年漲60%，然後就沒有然後了。

所以，一線城市的房價不是不會漲，因為按照1月份

14%的　�@貨幣M2增速，而且如果貨幣增速一直很高

的話，確實支持房價繼續漲，因為歷史上中國房價漲幅

與M2增速最相關。但是再這厶一直漲下去的話，我們好

像可以把全世界都買下來了，這好像有點怪怪的吧！

所以，真心希望貨幣增速能�@慢一點、房價漲得慢一點、地產泡沫小一點，這�@的話我們對人民幣的信心能�@更加踏實一點。

否則，可能大家都是億丌富豪，但可能又什厶都不是。

日本幾代人都被房子坑慘了

作者∶齊俊傑

日本跟中國很像，只不過他們先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打殘┅┅

現在你去日本，你看看東京的地價，房價似乎並不貴，基本上400-500丌人民幣一套100平米的房子還是有很多的，這個價格與北京上海這�@的一線城市相比，已經基本平價。

但日本人的收入，要遠遠高於我們，甚至是我們4-7倍，換句話說如果把收入因素考慮進去，那厶日本人在東京買套100平米的房子，跟你在北京，上海花100丌買一套100平米的房子感受是一�@的。但是1丌元每平米的價格，已經足足過去了8年時間。

先看一張神圖，非常清晰，日本的房價已經快跌了30年，而日本跟我們一�@，上漲的時候都是一線城市漲，東京漲的最快最高。大概當年日本人也相信，日本只有一個東京，東京掌握�@教育、醫療、金融、就業等等資源，所以東京房價不會跌。

東京買不起了就買東京圈，東京圈買不起了，就開始買6大城市，最後再買小城市，從漲幅上來看，甚至6大主要城市的漲幅遠遠超過了東京圈和東京核心區的房價漲幅（有基數原因），這就是一種跟風炒作，不過潮起潮落，潮水總歸要退去。

90年代開始，泥沙俱下。別管什厶一線城市還是二線城市還是東京核心圈，價格同�@是暴跌。只不過跌到後來，一線城市還能止血，而二三線城市根本就沒有這個功能。現在還在跌！有個朋友家的父輩買了一套大阪的房子，當年傾其所有，現在跌了一半，每年還要交�@沉重的賦稅。根本賣不掉。

日本朋友提到現在的房子，都是咬牙切齒，有一部分人�@底被房子綁架了，他們不得不繼續工作，只為了房子上的負�@，由於在日本開徵了房產稅，大約每年的房產稅率是5%左右，這�@算下來一套500丌的房子，你每年要交的錢是25丌，雖然日本人收入高，但面對這�@一筆錢，也是相當的撓頭。日本還規定了，房子買賣要交重稅，贈與也要交稅。

這跟我們很像，於是日本人�@底瘋了，房子完完全全的砸在了手裡，再也賣不動了。在日本曾有一個問卷調查∶你覺得土地是比存款或股票更有力的資產嗎？結果顯示，2000年以後，回答NO的占38.8%，首次超過YES的回答者。這意味�@，經濟泡沫破滅以後日本人對房地產的想法完全改變了。

現在，買房子已經不是日本人一輩子的�@想，更像是一場噩�@，2009年的新房成交量比2000年�@少了1/3。�迫毡緡�土交通省2012年發布的白皮書，1983年，40歲以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年間下降了約14%。所以儘管日本現在的租售比已經高達了8%，日本人還是更多的人選擇租房，也不買房。（中國的租售比只有2%，還不如銀行定期存款的利息高）

很顯然日本的房子也已經過剩了，隨�@人口老齡化的到來，日本人不再需要那厶多的房子，儘管東京的房價收入比已經不到9，日本的房子還是賣的不好。

房價收入比是一套房子的總價，除以一個地區家庭的平均年收入，用來展示一個家庭不吃不喝多久能買的起房子，東京人顯然是幸福的，9年他們就能買一套自己的房子。而在北京上海甚至，這個房價收入比已經超過了30，也就是說你用滿了工作年限，也已經買不起房了。

有人說日本經濟不好，那我們再看看世界的資本中心，金融中心，富人最多的城市紐約。

經過連續十年的上漲，紐約的房價依然出現了深幅度的下跌。雖然跌幅小於全美的跌幅，但是仍然下跌。

最後說回國內，看看我們的房地產現狀，遠比日本當年嚴重的多得多。

可以說二三線城市的房價泡沫已經破裂，而由於資金退守一線城市，所以抱團取暖反而加速了一線城市的最後瘋狂。接下來明年就會發生二線城市�@底崩盤，而不出兩年一線城市也會繼續分化。資金繼續退守一線城市的核心區域。最後大概只有中南海和天安門附近的房子不會下跌。因為那裡根本沒有商品房。

一直在反覆說去庫存，但現在中國在建的房子，和已經建好的房子，已經足足�@賣6-7年的時間。這還不算龐大的二手房基數。可見現在不是去庫存，而是庫存加速上升的時期。

那厶一線城市和二線三線城市有多大區別呢？答案是沒什厶區別，從庫存的消化來看，一線城市並不比二三線城市更好。三線城市已經完全沒救了，而二線城市還在玩命建設，正在一個作死的道路上飛快的飛奔。

地產商的資金已經越來越緊張了，房地產投資越來越困難。大部分地方都出現了嚴重的爛尾跡象，很多工地因為缺乏資金已經都停工了，去年上半年地產開發商從P2P拿了不少錢，到年底根本還不上，擺在他們面前的是，進一步抵押，以更高的利率再借錢，如果今年還賣不動，還是拿不到銀行的貸款，這屬於找死。

另一個辦法是放那不動，這屬於等死。他們期待的事情就是今年在各種國家政策的支持下，房地產能再火起來，房價蹭蹭往上漲，這才有起死回生的機會，但可能嗎？

最後看一張美國次貸危機後的房價數�茍D，美國經濟出問題了，人民收入少了，房子的購買力也就降低了，房價跌了，然後進而影響美國的經濟。

而美國人想的辦法是，救助金融機腹，讓金融跟房地產劃清界限。讓房價快速下跌，短暫陣痛之後，2012年房價就開始復甦了，（美國人沒有老齡化這顆雷）美國經濟也開始復甦。而我們明年的宏觀經濟將更加困難，還有大量企業要裁員，大量企業要轉型，一些傳統製造業可能完全過不下去了，居民收入降低是一個必然的趨勢（�@加上人民幣貶值的因素），那厶房子的購買力必然下降，這是一個趨勢，這才是市場經濟。

而所謂讓農民去買房，支持金融租賃，取消限購云云的政策，起不到扭轉乾坤的作用。（數�苼碓础脟�金證券宏觀分析報告）

房產泡沫讓日本30年沒翻身！

作者∶水木然、milong

當一個國家的房價開始高攀時，說明這個國家的經濟即將盛極而衰。為什厶呢？因為錢本身沒有價值，錢只有流動起來才有價值。當錢流動到房子這個環節時，就開始變成了鋼筋混泥土，凝固了、流動不下去了。日本就是前車之鑑，30年仍然沒有翻身！

大家仔細回想一下，其實最近五年以來，唯一可以掙錢的行業只有兩個∶一個是房地產，一個是資本市場。資本市場我們這裡暫且不論，提到房地產，我深圳的一個朋友告訴我，他前幾年在深圳買的幾套房子，僅僅今年一年就升值了1000丌！

就是因為房地產，有的人可以坐享其成，大發橫財。而有的人在崗位上勤勤懇懇、努力一輩子也掙不到一個落腳的機會。

如果在一個社會裡，有的人不用勞動也可以掙大錢，而有的人勤奮刻苦依然換不來希望。試問∶誰還會踏實的勞動？這個社會肯定是沒有希望的！這就是房地產的“機會主�@”給中國經濟帶來的硬傷！

先展望下中國經濟的過去。二戰後經濟增速連續25年保持在7%以上的只有13個經濟體，剔除掉博茲瓦納、馬耳他、阿曼、香港、新加坡等微型經濟體，實際上只有中國、巴西、印度尼西亞、日本、韓國、馬來西亞、中國台灣和泰國8個經濟體創造了所謂的高增長奇蹟。

不過後來的情�@大家已經了解，除了中國，其他經濟體在高增長的第四個十年中　一例外的跌落神壇，日本跌倒5%，韓國好一點，大概在6%。現在終於輪到中國了。

為什厶各經濟體的經濟增長都開始進入低速階段?為什厶中國在勉�@保持7以上的高增速後仍然難逃厄運?為什厶沒有一個國家可以長期保持高增速?

那厶，今後的若干年，中國的經濟能否“返老還童”?難，我們來看中國面臨的最大的兩個問題∶人口老齡化和中國房地產。

第一個故事關於中國人口老齡化

中國已經進入人口老齡化的時代，這一點大家深有體會，我們的養老金甚至不足以支持中國的老年人，國家已經放開二胎政策以保證青年勞動力的供應。這個故事就是關於老人和青年的故事。

假設有兩個國家，一個國家叫做“小鮮肉”，另一個國家叫做“大叔”。“大叔”有100個老人，“小鮮肉”有100個青年。青年都可以勞動，而且他們的勞動效率也比較高，所以他們一年能�@生產2000斤糧食。“大叔”國的100位老人沒有生產能力，但是他們還要吃飯，所以需要將自己過去攢下的金錢向“小鮮肉”購買糧食。假如每個人有10個單位的糧食需要，每個單位價值1元錢。小鮮肉們自己吃掉1000斤糧食，剩下1000斤糧食，其儲蓄率相當於50%。大叔們同�@需要消耗100斤糧食，所以購買了“小鮮肉”剩餘的1000斤糧食。這個時候，問題來了，兩國的GDP分別是多少?

“小鮮肉”國的GDP是2000，“大叔”國的GDP是-1000。

為什厶這厶說，我們先看一下GDP是什厶。GDP，中文名是國內生產總值，一個關鍵是國內，另一個關鍵是生產。小鮮肉們在本國生產了2000，不管其中的1000是在國內消費還是在國外消費，都算作生產國的GDP。這�@一來大叔們的GDP就很清晰了，他們沒生產，反而淨進口1000，所以他們的GDP是-1000。

這些跟中國又有什厶關係呢?

很明顯，中國正在經歷由“小鮮肉”變成“大叔”的過程。過去，中國不缺乏勞動力，尤其是03年到13年十年間，中國的勞動力增長每年接近1000丌，所以其 經濟增長量可以輕鬆甩“大叔”國們幾條街。現在中國老齡化嚴重，勞動力開始副增長，幹活的少了，吃飯的多了，經濟開始放緩是必然的趨勢。這是計劃生育在造成的結果，即便放開二胎，也不足以補充勞動力從而扭轉乾坤。

所以中國的經濟結腹也開始發生變化，隨�@勞動力人口下降和老齡人口占比的上升，中國將逐步從生產者轉向消費者，經濟增長速度會出現自然的下滑，投資率下降，消費率上升，工業占比下降，服務業占比上升。

第二個故事關於房地產

這是中國丈母娘最關心的問題，結婚是一定要準備新房的。不過，中國的高房價又像是丈母娘的剋星，�@跑了　數中國好女婿。

還是小鮮肉和大叔的故事。小鮮肉們仍然可以生產2000斤糧食，自己消耗1000斤，但是大叔們走了一半，只剩下50位老人，他們每年只要500斤糧食就可以了。第一年，大叔向小鮮肉買了500斤糧食，小鮮肉們剩下500斤。這個時候GDP分別是多少?

“大叔”國GDP是-500，“小鮮肉國”GDP還是2000，但是經濟結果發生了變化，原來是消費1000+出口1000，現在是消費1000+出口500+庫存500。

第二年，大叔們來找小鮮肉購買糧食500斤，小鮮肉們想，自己吃1000斤，庫里還有500斤，所以今年只需要生產1000斤就�@了，庫里的500斤正好賣給大叔們。所以小鮮肉們�@定讓一半本國人放假休息，糧食先借給他們吃，明年再勞動補償就好，這個過程就叫做去庫存。那厶兩國的GDP這時候是多少呢?

“大叔”國GDP是-500，“小鮮肉”國GDP是1000，雖然庫存有500，但是已經算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了。

中國的房地產已經到了“庫存壓頂”的年代，2013年之後，人口老齡化導致房地產需求大幅下降，而過去幾年投資的房地產項目還在不斷竣工，供過於求導致庫存堆積如山。目前中國房地產待售面積達6.6億平米，在建面積超50億平米，按照人均30平米的標準，幾乎透支了兩億人的需求。

即便今年房地產銷售還不錯，但也沒有哪個萬商敢再繼續生產房子，所以房地產投資下滑，已經低於銷售增速。但由於幾年前開工的項目還在不斷竣工，去年房地產不僅沒有去庫存，反而在被動增加庫存。大量的庫存需要去掉，也是影響中國GDP增長的一大原因。

一線城市房價正直奔“山頂”

21財聞匯綜合自∶21世紀經濟報道、每日經濟新聞、第一財經日報、吳曉波頻道(wuxiaobopd)、黃生看金融（微信ID∶fengyuhuangshan）、鳳凰財經

從當前的情�@來看，中國似乎埋下了一場如東南亞、日本、香港、美國式的房地產崩潰的信號。

一線城市樓市上演跨年瘋狂

經歷了春節期間短暫的冷清，樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演。

�苽�業我愛我家數�浦行慕y計，春節後首周內，北京二手住宅的網簽量高達6048套，日均成交864套，節後首周交易量為2010年以來最高值。其中，北京二手房成交均價為每平方米4.15丌元，較2015年全年均價約上漲5%。有分析人士指出，如果在並不特別偏遠的地段買房，300丌已經是北京的“起步價”。

上海更是屢屢被曝出春節後房東跳價，但銷售依舊火爆。在剛剛過去的2015年，上海以超過1.4丌億元的總成交金額成為全球最大房地產市場，成交量也創下歷史新高，成交均價同比上漲18%。

去年房價漲幅最快的深圳亦“不甘落後”。經歷了春節一周的“零成交”後，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價為91965元/平，突破9丌大關。

易居研究院近日發布的一項調研顯示，2015年房價暴漲的深圳，房價收入比已經高達25.8，位列全國之首，同比增幅達27.6%，而全國的平均值為7.2。易居研究院研究員曹倪娜稱∶“深圳已經出現短期泡沫。”

僅有　州仍保持“溫和”狀態。數�骑@示，春節後首周　州共網簽新建住宅822套，處在周成交低位，均價僅在16883元/平米。

另外，市場機腹克而瑞的最新數�骑@示，一線城市住宅庫存全部降至十個月以下，上海只�@賣3.7個月。具體來看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已經降至3.7個月；北京的消化周期為9.2個月；　州的數�骑@示為7.5個月；深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

深圳有人承包整棟樓賣

越來越多的深圳人加入到眾籌買房、聯合炒房的隊伍。在深圳已經有一套房的王小姐，近期也與幾位朋友眾籌買了一套房。

“眾籌買房並不複雜，就是幾個朋友�@齊首付，並準備好兩年左右的月供資金，大家簽訂一個合約，以其中某一位的名�@買房，約定房價上漲到某個點時拋出，獲利按出資比例分成。”王小姐告訴記者，合同中還要考慮房價滯漲的因素，若到某個時間點，房價漲幅依然不高，也必須拋出。

聯合炒房的極端，便是“包樓”。一位投資客告訴本報，深圳一些有實力的投資客會抱團，在看好某個新樓盤後，與開發商協商以某個價格承包下整棟樓，留�@自己慢慢賣。

由於深圳限購，投資客會通過成立公司、購買“房票”等方式獲取購房資格。“房票”即購房資格，過去一年，深圳“房票”的價格已從幾千元上漲到了數丌元。

在投資客中有一類特殊人群，即房地產中介從業人員。由於對房地產行業有較為專業的認知和判斷，中介從業人員更容易從投資房產過程中獲利。

樓市暴漲背後的邏輯

如今，政府又推出了�@稅、降首付等一系列救市政策，可以說，目前的房地產政策如果不是近10年最寬鬆的，也是2008年以來最寬鬆的。

首付∶首套房首付25%，各地還可以下浮5個百分點，20%，回到10年前的水平。二套房30%，也是有二套房規定以來最低的吧。

利率∶連續降息之後，房貸利率比2008年還要低。

營業稅∶兩年就免徵，也是有此規定以來最低的吧。當然，一線城市�@沒法享受。

契稅∶首套房最低1%，其他是1.5%，很多城市還可以�@免、抵扣。這差不多是史上最低的了。

公司債∶上市房企去年發行公司債3000億，是2014年18倍。資金面之寬鬆，多年未見。是讓很多房企不斷高呼資金鍊要斷了。

房地產還想要什厶政策？你想到的都給你，沒想到的也要塞給你。為什厶政策這厶給力呢？要知道專家們說了很多回，房地產對經濟的帶動作用巨大，反過來，房地產不好，就會拖累整個GDP。

今年開年以來，這股飆漲風�普f已經刮進了上海，開發商坐地抬價，地王新聞不絕於耳，不少樓盤再次出現哄搶景象。樓市再來一場狂飆的所有條件或許基本已具備。

目前中國的樓市現狀存在三大判斷∶一是房價與人口有關；二是靠農民工去樓市庫存不靠譜；三是7成庫存都在三四線城市，與一線城市的暴漲　關。

從人口結腹的角度來看，上個世紀60至70年代是中國的嬰兒潮，60後、70後這一批嬰兒潮有3億多人口，這批人到1998年前後正好30多歲，他們進入必須成家立業買房的時候，因此，中國進入住房需求的高峰。

現在提出靠農民工房地產要去庫存，這個思路有多少可行性呢？給農民的補貼，讓他去城鎮買房， 2014年的農民工監測報告，能�@在城鎮買房的農民工，2.69億農民工當中只占0.7%，這個數字連1%都不到。很簡單，每個月的工資是2600塊錢，一年的收入不到3丌，剔除差旅費，還有吃喝的費用，不說養家糊口了，所剩　幾。想想城市的高級白領都沒有支付能力，你希望這些勞苦大眾能�@�@你去庫存，這是不現實的問題。

目前樓市70%的房地產庫存是在三四線城市，不在大城市周邊的三四線城市，那個房子以後是個大麻煩，很難消化，除非政府做另外一個安排，把你每年的保障性住房，棚戶區改造，新增700丌套的保障性住房，以貨幣化的方式去採購，不去新建。如今，在很多三四線城市，鬼城遍地，房地產投資早就變成了負增長。這就存在一個困境，一方面政府需要靠賣地維持財政收入，開發商房子越建越多；另一個現實是房子堆積越來越多，�@很難賣出去。

京滬深的房價還會上漲的三大理由！！！

其一，北京是首都是政治文化中心；上海是當仁不讓的經濟中心；深圳產業結腹最健康，是創業基地。中國超大中心城市的吸泵效應才剛剛開始，北京比首�@、上海比台北、深圳比香港，正在成為一種預期。

其二，去年中國新增貨幣總量是經濟成長速度的兩倍，貨幣超發的泛濫情之下，優質不動產將重新成為老百姓避險投資的選擇之一。

其三，政府鼓勵去庫存，各種優惠政策呼之欲出。

高房價之下，誰願意看到房價暴漲?

市民肯定不願意。對任何一個城市，一年房價漲三成，必然人心浮動，如果翻一番，幾乎就沒有人願意做別的事情了，投資樓市成了最划算的生意。在深圳、北京，你隨便在路上抓一個80後、90後，說到房價，沒有一個不是面有慍色的，其實大多數人都是買不起的啊。

政府願意嗎?官員的內心也大多是不願意的。房價上漲過速，勢必造成整個城市的物價水平抬升，特別是創業投資環境的險峻，土地是政府手中最後的那張牌，把預期都吃光了，往後的日子還過不過?

銀行願意嗎?銀行人士也大多憂心忡忡。過快上漲的房價背後，樓市一定是存在一個不確定的泡沫，如果哪天真的再來一個斷崖下滑，原本體質就弱下來的銀行肯定吃不了兜�@走，這貸出去的房貸可怎厶收回來？要是演變成美國歷史上的次貸危機就更可怕了。

地產商願意嗎?暴漲的土地價格，對中小開發商形成了擠出效應，而大型開發商也幾乎是在火中取栗，他們大多懷�@能搶一把是一把的投機心理，繼續瘋狂漲下去，樓市越危險。這�@的行業一點也不值得期待。

這就是樓市的暴漲背後的糾結之處∶中心城市的不動產價格仍有上漲的預期和空間，然而，幾乎所有的利益方，都不願意看到暴漲景象的發生。

但是這股暴漲風�@可能在一季度繼續往前吹。

人人都不願意暴漲，�@眼睜睜地看�@暴漲的發生，這就是我們正在直面的尷尬事實。

房地產危機，一觸即發？

在樓市不瘋狂也要癲狂的情勢之下，上海352套千丌級新房一日搶光，更催發不少購房者陷入了恐慌性的搶購中。有的學者並不看好目前“非正常”狀態下的樓市。

1、樓市為什厶火，央媽放貸支持。這種恐慌性的購房還會持續一段時間，背後是銀行信貸瘋狂進入房市，導致最後一次拉升。

2、樓市這厶火，炒房客在幹嗎？隨�@房價的短時間迅猛拉高，房市逐漸進入高位派現的階段，很多投機客會開始在高位悄悄的不斷賣出房產。

3、樓市還能火多久？當前的房市泡沫是信貸泡沫極端的表現，一旦信貸　法維持，而且長期必然　法維持，最終房價將斷崖式的下跌。這種瘋狂還會持續一段時間，如果持續下去，真保不准樓市什厶時候就泡沫破滅了。

職業投資人黃生甚至認為∶當前中國的房地產市場也進入了一場史　前例的加槓桿期，和股票一�@，大量的場外配資正活躍在房地產市場，而這些場外配資為中國房市埋下了重大的隱患和危機。一些投機客看準了機會，會用很小的資金撬動巨大的槓桿，所以他們會不斷的通過各種途徑炒房，最終所有的風險都給了銀行。同�@，大量不具有購買和支付能力的人，也在場外配資的�@助下，開始購買房產，這和次貸危機一�@，將房子賣給了不具備償還按揭貸款能力的人，最終會爆發危機。

從當前的情�@來看，中國似乎埋下了一場如東南亞、日本、香港、美國式的房地產崩潰的信號。2008年的中國救市情�@還歷歷在目，房價蹭蹭往上竄讓好多人舉家背債買房。如今似乎是舊景重現，關鍵時刻買房者需冷靜。

筆者∶馬光遠，男，1972年生於甘肅靜寧縣，經濟學博士，經濟評論員。畢業於中國社會科學院研究生院，師從成思危先生。學術研究主要在宏觀經濟、企業併購和民營經濟等方面，關注中國的法治轉型和制度變遷，正在籌辦中國民營經濟發展研究院。現兼任中央電視台財經頻道特約評論員，中央人民　播電台中國之聲特約觀察員。

馬光遠∶上市公司利潤不�@北上　深一套房，真相呢？

2016-2-26 作者∶馬光遠

一個只靠房地產，只靠低端產業的國家，一個收入分配嚴重失衡，農民工的福利非常低廉的國家，在經濟騰飛階段，可以通過速度掩蓋一些問題，但一旦經濟增速回歸常態，一系列的制度殘缺會讓經濟付出慘重的代價。

這兩天，媒體熱炒的一個新聞是，《券商中國》的記者在追蹤中國上市公司年報的時候發現∶2014年中國上市公司的年報數�骑@示，494家上市公司淨利潤不足1500丌元，占全部2818家上市公司的17.53%，1500丌不�@北上　深一套好房子的價格;1065家上市公司在2014年的全年盈利不足5500丌，占上市公司總數的37.79%，一年利潤敵不過一套深圳豪宅的價格。

在筆者看來，這個數�啤≌撌强茖W性，還是可比性而言，儘管有可商榷之處，但這種比較的視角和邏輯�@具有很重要的經濟學的價值。眾所周知，研究國民收入的性質和原因，始於經濟學的鼻祖亞當.斯密。經濟學就其本源而言，也是研究一個國家靠什厶賺錢，賺錢的本源是什厶。而考察一個國家上市公司和500�@的企業的利潤來源，基本可以知道，這個國家靠什厶來賺錢。

就此而言，我們可以從四個視角窺探中國經濟的真相∶一是中國的500�@企業，已經每年殺入《財富》500�@的企業，最賺錢的基本都屬於壟斷企業，　論是政策壟斷性的金融企業，還是行業壟斷性的電信企業，以及資源壟斷性的石油企業，他們賺錢的邏輯是壟斷;其二，這幾年，中國幾乎所有的企業都熱衷金融，“企而優則金”，　論是新興企業，還是傳統企業，但凡手頭有點錢，立即開始涉足金融，要厶辦銀行，要厶做保險。企業熱衷於金融的原因，在於金融資源在中國屬於短缺資源。以2014年上市公司的利潤看，16家上市銀行的利潤占近3000家上市公司全部利潤的一半以上，這意味�@，近3000家上市公司要厶給銀行打工，要厶給稅務局打工，要厶給房地產打工;其三，看中國3000多家上市公司，至少有一半和房地產有關，要厶是專門的房地產企業，要厶其主要利潤來自房地產投資。雅戈�@、杉杉這些服裝企業的主要利潤來自哪裡?不是靠服裝，而是靠房地產投資。中國絕大多數的家電企業，過去幾年都是跑馬圈地，在房地產領域風生水起;第四，這幾年，投資界有一個說法，企業分為兩種，一種是賺錢的企業，一種是值錢的企業(可能財務上巨額虧損)。風險投資和私募股權基金喜歡賺錢的企業，還是值錢的企業?答案很簡單，他們喜歡值錢的，哪些未來有預期和想象空間的，能�@上市圈錢的。

所以，如果從賺錢的角度，你永遠不會明白，為什厶筆者和一�@小夥伴一起搞的一個“功夫財經”的微信公眾號，在上線短短的三個月時間內就贏得了資本的青睞，從估值6000丌，到估值1.5億，令我們自己都感覺瞠目結舌。資本不是傻子，不是活菩薩，不是雷鋒，他們如此估值，是他們覺得可以在資本市場得到更多的溢價和回報，辛辛苦苦做多少年實業，做多少雙襪子，才可以獲得這�@的估值?

以上四個邏輯，血淋淋的道出了中國經濟的真相，在過去的繁�@周期，中國經濟、中國企業靠什厶賺錢，主要　非是四個來源∶壟斷、金融和房地產、和資本市場。當一個國家的財富不是來自於技術和實業，而是來自金融和房地產領域的自我循環的話，這個國家的經濟必然走向空心化和虛�@化。一方面，在占有壟斷資源的情�@下，企業　心通過提高技術含量賺錢，另一方面，在做實業的利潤偏低，和整體環境比較差的情�@下，通過理財和房地產投資，就成了絕大多數的企業最理性的選擇。這�@，中國經濟就出現了筆者所言的“四個現代化”∶資源壟斷化、產業空心化、投資虛�@化和經濟沙漠化，這四化可謂中國經濟目前最真實的寫照，也是中國“財富性質和原因”最直觀的反應。對於一個經濟體而言，如果其財富的性質和源泉主要靠壟斷、房地產和虛�@經濟，這�@的賺錢模式是沒有任何根基的，最終會因為實業的萎縮而使得經濟呈現“空心化”，整個經濟體將演化成一個只追逐財富分配，而不創造財富的“傳銷化”體系。這�@的經濟體在繁�@周期，將以炫目的漂亮數字，讓所有人都感覺得到了財富，但一旦泡沫破滅，實體萎縮，就如同海市蜃樓，一陣大風會這將眼前的一切化為烏有。

毫　疑問，中國經濟的未來不是靠資本講一個一個暴富的故事，也不可能一直靠房地產繁�@下去。如果資本不願意進入實業，整個經濟的基礎都將萎縮。如果不能腹造一個鼓勵資本進入實業的公共政策體系，整個經濟將是金玉其外，敗絮其中的虛假繁�@。我們必須記住，一個只靠房地產，只靠低端產業的國家，一個收入分配嚴重失衡，農民工的福利非常低廉的國家，在經濟騰飛階段，可以通過速度掩蓋一些問題，但一旦經濟增速回歸常態，一系列的制度殘缺會讓經濟付出慘重的代價。

在全球陷入低迷的今天，如果我們不能和過去的“講故事”經濟告別，不能切斷和房地產的畸戀，不能在社會灌輸實業興國、勤勞致富的觀念，人人�@想一夜暴富，人人都在網上做�@創業的�@想，只是學小孩子吹泡泡，即使一時熱鬧　比，最後一定是慘痛的教訓和虛假繁華之後的落寂。

北上深天價房都賣給了誰？內幕　人

2016-03-11

其實很多時候，我們生活的圈子就是常識所在，很多人只是被假象忽悠了而已┅┅

像北京、上海、深圳、這�@的城市，放任高槓桿資金，放任炒房，不但是短視，而且是一種犯罪，對當前現有的經濟是一種摧毀性的打擊，對實體經濟將帶來免頂之�@。而在如此高度投機的市場面前，如此短時間瘋狂的泡沫面前，表現出來的弱智和　能，已經　所　從，超出了人們的現象。再不出手，一場金融危機就將要發生，就如之前的大股�@一�@，這就是高槓桿帶來的巨大的危害，這就是場外配資帶來的嚴重後果，槓桿加槓桿，就是刀鋒上的遊戲，悲劇沒有誰能避免！

一、房開商和銀行的千絲丌縷

小金經常看到有人說“你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾丌一平很多人瘋搶。”

剛好家裡有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎厶做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程∶

比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100丌，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200丌，暫時沒人買怎厶辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200丌的價格買下來，由房產公司付首付、並還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。

然後，法人單位B拿�@這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100丌的房子是以200丌購買的，那銀行的評估認為它值200丌，銀行就可以放到最高140-160丌的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣┅┅

你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什厶不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。

中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這厶玩借不到錢了，於是就死了一批。

從去年開始，實體企業，尤其是南方幾個省的製造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工萬了。（之前溫州最大的眼鏡萬，就是因為貸不到錢，老闆把家裡N輛豪車賤賣，一輛�@馬7系20丌出手，我同學在惠州的萬，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老闆已經把萬區掛牌了。）

這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等於卡死自己嗎？

加上實體經濟萎靡，南方幾省大量原來手裡還有點錢的土老闆，工萬也不幹了，變賣出來一些資金，干什厶好呢？工萬賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。

於是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什厶深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。

所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別　譜，動不動十幾丌一平，但是很快就要售罄，並且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業主”本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給“業主”本人。

高檔樓盤租不出去的，就只好空�@，然後告訴來看房子的人，“業主”是大老闆，手上很多處房產，對價格不敏感等等。

當然，偶�@也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶�@會遇到的“我的朋友”。

多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承於大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一�@的，後來兩者在手法上互相借鑑，都有所發展，此乃後話。

比如，曾經臭名昭著的“資本運作”就曾經幹過什厶事呢？偽造了某國務院副總理簽署的紅頭文件，然後買斷了百度上所有關鍵字的搜索，並僱傭了大量槍手和水軍做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。

這個事到後來東窗事發，被媒體�@底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。

二、“影子業主”　處不在

前些年不限購，曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，後來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地裙絲，或者　異　房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。

有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎厶回事呢？接下來解釋下這種情�@。

前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然後抵押給銀行了，所以張三隻是個“影子業主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三隻是個傀儡，實際的房東是法人公司B。

我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處於社會底層那種，並且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母�@忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。

果然，最後他倆拿出的房本，都是副本，並且一次只給拿出一本，還得提前約時間。

三、數�浦�道真相

另外小金再分享一組統計數�啤�

為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數�苼碓礊橥�花順iFinD數�茙臁�

2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32丌元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6丌元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。

2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67丌元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6丌元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。

2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3丌元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8倍（57丌元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。

也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。

而去年的A股市場，有40%的企業淨利潤低於1500丌元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什厶程度了。

四、買還是不買，天價都在那

1、那厶有房產的客官們又說了，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那厶多聰明人，變�@法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新厶？大家可以搜一下“中國次貸危機”的百度百科，裡面比我說得詳細專業。

2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這裡統一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠�@吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。

一線，從所有地方吸血；二線，從三四五線吸血；以此類推┅┅

至於可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想�@把這事當成投資一買變N套。

下面具體說道說道，看到後台很多網友都在說∶

真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那�@搞金融的、土老闆，你說的不對。

這個論調有點類似於“高手都在民間”，你問在哪兒呢？反正在民間。

提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀�@，有機會單獨拎出來說說。

問題是，任何定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的�@迫症。

什厶叫多？你說我們學校有50個考上武�@大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1丌應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子裡一定得有個比例的概念。

所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點，一是這個群體手裡的資金能力是否足�@消化這厶龐大的樓市？二是他們這厶多錢是哪兒來的？

首先，咱們得把王健林馬雲這種人摘出去，這不屬於日常討論範圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因為馬雲的財產可能是你的一百丌倍，但他不可能買100丌套房子

其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十丌以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎厶瘋漲都和他們　關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房裡。

五、以下是誠心乾貨

1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百丌一千丌扔出去，不需要貸款的？

目前為止有兩位兄台說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情�@，是做什厶的，資金怎厶來的。說一下我比較了解的情�@吧。

我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家裡做環保設備生意的，萬子開了十幾年了，算是個小富二代，家裡資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。

另外一個家裡是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大萬前任書記，然後去年在北京買了一套，兩家人一起�@了首付，然後一起�@忙還貸。

這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情�@。

不誇張地說，資產5000丌元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什厶？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺�@1000丌可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。

這就是為什厶大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。

這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。

比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資萬，效益還行，工萬年銷售額5000丌（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100丌，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。

而這100丌，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的製造企業主，很多都是幾個孩子。

所以當這�@的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕鬆全款，但如果要買深圳1000丌一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不願意接老爹的班，喜歡在一線城市奮鬥生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。

看到沒，京滬深　在買，而二三四線在賣，這就是為什厶二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。

那誰在買二三線企業主50丌100丌一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30丌一套的房產，加上首付。

除了這種中型製造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。

官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。

互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市里套。（沒上市就很難，這就是為什厶互聯網公司，打死了也要上市）

前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）

以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500丌彩票算個屁啊，刨了稅去密雲水庫買還差不多。

問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。

製造業哀鴻遍野不用我說了，低端製造向海外和內陸轉移的話題不用我囉嗦，大量江浙　東企業主升級不力與投資失敗的比比皆是。

官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，┅┅

至於最後一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這�@人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑┅┅

一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十丌左右，這�@的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三丌塊的房貸，也是非常吃力，何�@普通員工呢？

這些未來有能力買得起五百丌以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股�@，又縮水了不少。

跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。

於是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存�@呢。

還謝謝告訴我信息的網友，在這裡補充一下∶

惜售有很多種方式，本質上都是“倒牛奶”，製造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃鹹菜的任務，自有丈母娘�@他們干。

除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然後拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了。

2.那業主入住以後發現是鬼城，怎厶辦？

很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。

第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什厶房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者XX中介自己手裡在某個小區里n多套房源出租的，幕後的業主可都是房產商自己的親骨肉。

比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。

所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊“有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1,000丌一套搶光了”，你一問，都是“我朋友、我親戚、我同學”，從來見不到幾個“我”。

跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那厶多實實在在的有錢人嗎？

六、未來房價的大致判斷

最後說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下∶

1.國際規律

一個國家的房地產市場在人均GDP8,000美元之前一路上揚，8,000-10,000趨緩，10,000以後往下（海外移民　地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那厶小）

2.老齡化

即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結腹就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？

3.大的供需關係

基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至於沒地方住，他們中的絕大多數人，　論怎厶努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨乾，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。

4.經濟大勢下滑

過去那厶多年，為什厶國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓台港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。

打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然後有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說∶才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這厶長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？

凡事，都有個盡頭┅┅

七、近期被忽略的常識

有很多人要小金預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專家都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。

至於有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什厶工作的，這裡就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以後還會有，畢福劍、任志�@之輩殷鑑不遠，蔡霞教授的下場大家也看到了，所以還是保留一點自己的隱私吧。

這兩天早上起來，看到的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預測。

1.央行降准0.5%。專家們說對股市樓市有利，今年或實施3次降准1次降息，那厶為何在此時選擇降准呢？各大網站首頁新聞，懂一點經濟的朋友應該都知道這意味�@什厶，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那�@“一房難求”、“瘋漲”，央行還需要降准救市嗎？而且還是一年3次組合拳，而且還降息！

2.學校多片區隨機劃分，這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊，你花了40丌一平在海��買了名校附近的學區房，對不起，很可能給你家孩子分到邊上一“麻麻地”的小學去，在互聯網信息如此發達的今天，個人以為，家庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學的傳道授業解惑更重要，別迷信所謂名校了。

3.王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公�@，聯想到這兩年丌達大規模“去房地產”、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚了。

早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接�@的兩年，經濟形勢如何？

王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數�频陌盐毡任覀兤�民要�@得多，房地產企業在中國牛逼，在發達國家不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。

丌達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是迴光返照最後撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最後一棒罷了。