亦文：房市下跌，美國經濟階段性衰退的先聲

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萬維讀者網 作者: 亦文 2006-10-25 16:41:12

萬維讀者亦文來稿：六年前, 美國股市泡沫化, 道瓊斯指數下躍了二千多點, 以科技股為主的那斯達指數, 從它的最高點, 下躍了幾乎一半, 只剩下二千多點。屋漏又逢連夜雨, 在股市急劇泡未化的同時, 又遭到了911恐怖襲擊, 經濟再度受到重創。許多專家學者都預料美國經濟將進入階段性的衰退。耶魯大學經濟學教授羅伯特. 希勒剛好在此時出版了一本名為<<非理性的繁榮>> (Irrational Exuberance)的書, 一時洛陽紙貴, 其本人也仿佛成了先知。然而，股市泡沫, 特別是網絡泡沫破爆之後, 預期的經濟衰退並沒有真正出現。相反, 美國經濟又迎來了新一波的繁榮。國民虛驚了一場，心裡不免責怪這些書生大驚小怪, 似乎狼已遠去，依然揮金如昨。

美國經濟新一波的繁榮，首先要歸功於當時的聯準會主席格林斯潘。他不愧為經濟調度高手。為了防止衰退，他一改要壓制非理性的繁榮，一年之內數度加息的做法，轉而放鬆銀根，大幅減息。把經濟的熱點引向被股市狂潮掩蓋的房地產市場。

1997年起，美國的房地產的價格開始上升，2000年之後更是一飆不可收拾，幾年來，幾乎翻了一翻。不少人原來買的房子升值了, 立馬又從銀行把升值的部分借貨出來，或用於買第二棟，第三棟房子，作為投資；或把錢拿到日益上漲的房市上，搞短線炒作，買下一棟房子，立即轉手，撈一票就走；或用於購買汽車，遊艇，裝修房子, 以及購買其他日用消費品等。由此也帶動了相關產業的發展, 為房貸提供服務的金融業更是受益不淺，擴展幅度前所未有。一時間，房地產成了美國經濟發展焦點。據報道，2004年有1/4的房子是用於投資和倒賣的。自2001年美國經濟復甦以來，新創造的就業崗位中有30%（140萬）與房地產市場的繁榮有關。2004-2005年，美國GDP中, 30%的構成，來源於房地產和與房地產相關的產業。
其次,布什政府的高額借貨支出,用於購買軍備和軍用物資以及政府的其他需求,也帶動了在冷戰後一度不景氣的軍工和相關產業再度興旺。股市泡沫之前，柯林頓政府曾有557兆美元的盈餘，小布什上台後，從1997-2001年財政赤字增加了1兆美元，從2002-2006年9月30日，增加了2.3兆。據官方公布的數據, 2005年美國GDP總額為12.45兆。也就是說政府每年借貸相當於全國GDP總額的5%投入市場。這無疑從另一個角度, 把美國經濟的泡沫越吹越大。
今年,格林斯潘終於功成身退,留下了一個以房地產為主體的巨大經濟泡沫。接下格老這付重擔的柏南基上任的首要任務, 就是要抑制房地產非理性的繁榮和由房地產泡沫引發的全局性的通貨膨脹。眾所周知，房地產價格上漲，雖然可以帶動相關行業的發展，但是，從另一個角度來看，超過一定的限度，必然導致民眾用於房屋的開銷增大和工商業的租金上漲。工業的產出成本和商業的售價勢必提高, 長此下去, 將削弱美國工商業的競爭力, 傷害工商業發展的基礎。要達成上述任務,柏南基手上只有一張牌,就是做惡人,反格林斯潘減息之道,加息。
其實, 即使柏南基不加息, 美國的房地產市場也成了強弓之未。房地產價格已經高得離譜, 超出了民眾可支付的能力。以紐約市的情況來看,一個具有碩士學位,修滿了博士學位學分或拿到了博士學位的公立中小學或大學的教師,有了十年左右工齡,年薪也只七萬左右,除掉所得稅,醫療保險和社安扣除之後,實際可供支配的收入,每月大約四千元。在紐約市郊任何一個中等社區, 隨便一棟一家庭房子，價格都在五十到六十萬之間。假設頭期付25%,還要向銀行借45萬,以6%的三十年房貨利息計算,,一個月光利息就得2,698.00元,加上地租,保險,水電煤氣,起碼有四千元以上的開銷。一個具有博士學位, 工作了十年以上的中小學或大學教師就是不吃不喝,都買不起房子, 那低於這個收入層的更多民眾, 就更只能望房興嘆了。要供一棟勉強可住一家庭的房子,即使年薪十二萬的中上收入家庭,也感到非常吃力。
柏南基的加息,使得三十年的房屋抵押貸款的平均利率,現在已達6.6%左右。房地產泡沫開始受到了擠壓。房地產市場從今年夏天開始急轉直下。
今年7月,美國新屋銷售跌至近兩年的新低,存貨增至730萬棟, 新屋造量,跌至15年來的新低。美國房地產經紀人協會9月25日又報出房地產滑坡的消息，8月份美國舊房銷售中間價比去年同期下跌1.7%, 新屋價格下降1.3%。這是美國房地產市場11年來首次出現的年度房價對比下跌。此外，8月份的成屋銷售量下降了0.5%，降到了3年來的最低點。8月份新房出售比去年同期下降了22%，目前美國未出售的新房數量更是達到10年來最高。
據美聯社記者的實地調查, 現在屋主為了在疲軟的市場將房屋儘快賣出, 往往在賣房後將部份現金退還買主, 例如, 一棟售價60萬的房, 成交後賣主退還6萬元現金給買主。這樣, 60萬的房子,實際成交價只有54萬元, 對買主而言, 一是可向銀行多貸6萬元, 二是在將來出售該房, 可以多算6萬元成本, 減少增值部份應付稅款。統計部門按房屋售價計算出的房價下跌的幅度, 就會比實際下跌的幅度小。問題的嚴重性被虛假的高售價掩蓋了。
在任何社會，統計資料都存在報喜不報憂的問題，如果要在某一區域了解事情的真象，寧肯相信實證經濟數據。據筆者實地考察, 去年紐約市皇后區和長島的納蘇郡，一棟房子轉手，只需兩三個星期。今年入夏以來，同樣類型的房子，即使比去年降價4%左右，仍然四、五個月無人問津。儘管有房地產刊物，已開始談論房地產已接近谷底，那只能當作一廂情願的美好幻想。當年那斯達從五千多點跌到四千點時，許多華爾街的分析師就曾說過到底的話，有些股民從四千點一直跟下去，結果虧得血本無歸。房地產市場雖不象股市，但高點切入，也可令人深陷虧損。
現在大家所關心的有兩個問題：一是房地產泡沫離谷底還有多遠；二是這一波房地產泡沫會不會把美國經濟拖入階段性衰退？
上一波的房地產高潮，起於上個世紀八十年代中期，最高峰為八十年代未，九十代初開始走下坡路，一直到九七年左右才真正開始回升。洛杉磯時報1992年1日30日曾報道，1991年全年房地產銷售比前一年減少了40%。房屋價格下降了6.1%。而且, 那一波房地產泡沫一直1996年初才完全消失。從1990年-1995年整個房地產價格下降了大約21%。而實證的抽樣數據表明，紐約地區從頂峰到谷底,至至少下跌了30%以上。當時很多炒房的民眾，由於手上存貨過多，一下同轉不靈，當房價跌破20%，超過了他們所付頭款的額度，很多人寧願讓銀行收去，也不願意再虧下去了。這種情況，在當時的洛杉磯和德州尤為突出。花旗銀行 (City Bank) 因手上過多的房貸呆帳, 股價曾狂跌到7元一股。

這一波的房地產價格比上一波的幅度要大, 上升的持續時間要長, 相比之下, 同時期家庭實際所得卻沒增加, 反而下降了2.8%。2005年,占全國有房屋抵押貸款的35%的家庭, 用在房屋的開支超過了家庭收入的30%。用於房屋上的開銷, 超過家庭收入的30%, 通常被認為有負擔不起的危險。據彭博商訊(Bloomberg) 報道: 8月份, 美國未償還的房貸已達五千億元。穆迪投資服務公司(Moody Investors service) 公月公布的報告說, 今年七月, 拖欠房貸超過60天者, 已由去年同期的5.9% 增長到7.2%, 這是1998年以來最快的增長。從現在公布的房地產銷售和價格下降的幅度,以及持續時間來看,還遠遠沒達到上一波房地產蕭條的水平。 所以要消除這一波的房地產泡沫, 絕非有些樂觀者所說的那樣, 房價已近谷底,明年就可看到曙光。現在就談房地產的復甦， 還不如說房地產向下滑翔的翅膀剛剛打開更為確切。

房地產泡沫化,必然要拖累整個經濟的發展。美國經濟能否軟着陸, 避免陷入階段性蕭條，不僅取決於房地產復甦的速度, 更要看有沒有取代房地產, 引導經濟走從困境的領軍產業的出現。

上個世界九十年代,微軟視窗九五的出現,是電腦行業劃時代的創新。社會上所有的辦公用的電腦和個人電腦隨之大規模更換和升級, 電腦及其相關產業的生意一片火紅。微軟公司更是一躍成為全球排名前一兩位的大企業。隨後網絡產業的興起, 金融業和股市的繁榮， 更把這一波的新經濟浪潮推向了高峰。這一波新經濟的浪潮中，不僅造就了一大批年輕富豪，而且一般民眾也獲益非淺，帶動沉寂了多年的房地產市場的復甦。

從目前的情況來看：隨着網絡泡沫的消逝，高科技行業已失去了往日的風光，在前一波的炒作下，有的高科技公司在正常條件下，十幾甚至二十年的盈利都已超前反映在股價中了。市場期待着另一波的創新。也就是說，要有開拓性，並能給社會帶來巨大經濟效益的新產品和新行業的出現。但現在可以接替上一波電腦和網絡浪潮的新產品和新行業的並沒有隨後跟來。前幾年，華爾街曾試圖以基因圖譜的基本完成，炒紅生物工程行業，但沒有達到他們想要的效果。被公認為本世紀希望的生物工程，要從實驗室走到市場，象電腦和網絡行業那樣，給社會帶來巨額財富，還需要一定的時間。

更不利於美國經濟克服房地產泡沫拖累的是這個國家的債務達到了前所未有的高度。過度超前消費，既是上一波經濟泡沫的一大成因，同時也為將來市場的萎縮埋下了伏筆。 1987-2006年美國全國債務增長額度：
房屋抵押借貸由1.8兆增至8.2兆
日常消費借貸由2.7兆增至11兆
聯邦政府赤字債務1兆增至8.5兆
僅美國政府赤字債務一項，2006年，按3億人口計算，平均每人欠28，333.00元，每一四口之家欠113，332.00元。把這三項債務相加，平均每人負債額約，92，333元，每一四口之家的負債額約369，332.00元。平均按6%的利息計算，即使一分錢本也不還，每個家庭僅利息一項，每月就得付出二千元以上，實際上個人日常消費借貸和政府借貸的平均利率還高於6%。這裡僅是最低限度的折算。如果中國政府和人民也敢借並且借得到這麼多錢，今天中國人民的日子只怕過得也很滋潤。
很明顯, 政府不可能無休止地借下去,它不外乎通過這麼兩個辦法來解決問題：一是增加貨幣發行量，再度放鬆銀根，用美元貶值的辦法，使債務的實際價值降底，二是增加企業和個人的所得稅，增加政府的財收入。
從里根開始，到現在的小布什，都奉行“供給經濟”理念。按照這種理論，政府的財政收入增長，可以通過減稅或不增加稅收來實現。減稅後，企業的負擔減輕，競爭力增加，可以擴大生產，增加就業，使經濟總量增大。政府也就在較以前低的稅率上或在不提高稅率的基礎上，通過擴大供給的方式，增加了財政收入。這一理論描繪了一幅經濟增長與財政收入同步增長的雙贏的遠景，成了八十年以來，共和黨人處理經濟問題的宗旨。
但是，推行這一理論與現實出現的反差，似乎讓人們看不到這種雙贏的遠景。從里根到今天的小布什，最終都只能靠巨額借貸來填補財政收入的短缺。老布什在競選時有一句名言：Watch my lips, no tax。但到他執政的中期，也實在撐不下去，不得不反其道而行之，再度增稅，但終究還是沒解決問題。最後一直累積到今天的8.5兆國債。
美國銀行對房貸申請者的負債能力有一評估指標：凡是貸款金額超出申請者收入的30%,會被認為有償還風險。現在僅美國政府國債一項, 就達其全國一年產出的68%, 如果把各種債務加在一起, 超出其二年的國民總產出。而且,這些債務的40%以上掌握在外國人手中。好在從來沒人質疑美國債務的風險，日本和中國人有收集美元的愛好, 就象集郵的愛好者收藏郵票一樣。後者由於時間的流逝和稀缺性，還有增值的可能，而前者幾乎無稀缺性可言，日元和人民幣都在美國的壓力下不斷升值，美元貶值的可能應該大於其升值可能。

質疑美國債務的風險，也許很多經濟學界的行家，會譏諷筆者的無知，但皇上新衣的真面目，歷史上就不是行家們揭開的，行家們儘管看到了，但他們懷疑的是自己的眼晴，而不是皇上的新衣。

靠通貨膨脹化解美國債務的實際價值也是有風險的，如果操之過急，美元貶值幅度太大，即使對儲藏美元有偏好的債權國也不可避免會拋售美元或減少對美元債務的持有額，這很有可能引發金融危機，影響美國經濟甚至世界經濟的發展。同時，也不利於美國人進一步在國際市場中舉債。這也從另一角度看出，為什麼每當美國朝野不斷威脅，人民幣如果不升值，就要採取懲罰措施，但最終都是雷聲大，雨點小，不了了之，人民幣升值的幅度並不大。其實真正的當權派，對此早就心知肚明。

當然，柏南基現在加息可以在某種程度上限制通貨膨脹，使美國債券仍保持對收藏國家的吸引力。但利率增高，國內借貸成本提高，本來就被各種債務壓得喘不過氣來的美國人民只能緊縮支出，房地產泡沫爆破之後，消費市場的有效需求將出現新一輪的疲軟的現象。不久我們將看到，柏南基不論是降息還是升息，都難以解決政府債務和社會超前消費引發的後續副作用。

資本主義經濟的發展主要依靠市場，消費者的支出占整個市場的70%，今年以來，利率的升高，消費市場已見萎縮，加上油價推波助瀾，入夏以來零售業已出現衰退的跡象，據專家估計，今年聖誕的零售業將面臨消費支出減少的市場問題，前景不被看好。

增加企業和個人的所得稅，從理論上來說可以直接增加政府的財政收入，但反過來同樣會增加企業和個人的負擔。一方面使企業生產成本增加，另一方面個人要維持已有消費水準，不得不增加個人借貸。從整個國家而言，無異於拆東牆補西牆。即使增稅有助於減少美國政府的債務，也需一個緩慢的過程，不可能立竿見影。

阻礙美經濟軟着陸的另一重要原因是美國傳統支柱產業甚至高科技行業在競爭中逐步空洞化。

為了降低產出成本，這些年來，本土企業都不得不在國外設生產線和組裝廠，美國三大汽車廠的零配件，基本上產於中國，所有的個人電腦幾乎都在中國組裝。許多銀行和金融機構的數據處理，顧客電話服務，甚至微軟的某些設計和開發部門都轉到了印度。這是經濟全球化的必然結果，資本向成本低，收益大的區域流動。但十來年，只出不進，（即使有進，也是像日本的豐田，本田，尼桑等威脅和取代美國本土汽車的外國企業，並沒有擴大美國的經濟規模和就業規模。）必然會影響到美國的國民收入和本土的勞工就業市場。

當網絡經濟火紅，或房地產經濟火紅時，傳統支柱產業的空洞，往往不易察覺。上一波房地產泡沫出現後，美國就業機會也曾發生短缺，很多失業的人找不到工作，1995年，紐約州政府曾不得不把失業金的發放由六個月延長到一年。但這畢竟只經歷了暫短的時光，隨後，高科技產業迅速竄紅，一發不可收拾。前一泡沫拋出的剩餘勞力，馬上被下一波的需求所接納。但這次的情況似乎不太妙，目前，我們一時還看不出有任何產業，可以像當年的電腦和網絡行業一樣，可以紅火到將這一波的房地產泡沫拋出的剩餘勞動力吸收。傳統產業空洞化的進程還在繼續，不僅難以增加就業機會，相反，有減少對勞動力需求的趨勢。這不能不引發人們對房地產經濟泡沫化之後，美國經濟能否立即走出困境的疑問。

完美是虛幻的，不存在於現實之中。過去，公有制的計劃經濟過於理性，死氣沉沉，沒有活力，結果不得不改革，逐步走近資本主義。私有制的自由經濟，生動活潑，八仙過海，各顯神通，但往往缺少理性，時而出現非理性的繁榮。非理性繁榮的代價，將使我們可能面臨一個由房地產市場泡沫化引發的經濟蕭條時期。我們沒有理由相信，房地產市場的復甦就在眼前，美國經濟已經有了軟着陸的曙光，也沒有理由相信，占GDP約總額30%的房地產和與之相關行業出現急劇滑波,明年GDP只會向下修正1%-2%的說法。相反，如果說房地產泡沫的爆破，將引發美國經濟面臨的種種困難和問題，美國經濟存在着陷入階段性衰退的危機,似乎更為符合實際情形。

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