有文就下圖討論美國房市.

此圖出處: http://housingbubble.jparsons.net

這個數據可能是平均房價(average price). 中間價(median house price)會有些不同, 一般低於平均房價.網上的其他的數據資料和上圖略有不同.資料附在文後.

總的說來上圖的原始房價反應了房價的歷史變化.圖中的通漲折算房價(inflation-adjusted price)是按所謂的CPI-U折算的.折算後的房價是以不變美元為單位.可以看到,除了2000年以來的房市泡沫,不變美元為單位的房價基本持平.因此可以得出如下結論.

1.       房市泡沫基本消除.房市離觸低不遠了.

2.       投資房市長期並不合算,因為實際收益基本為零.

上述結論其實值得推敲. 首先結論2不太成立.因為買房不貶職,自己還住了, 這是個很好的事情了.世界上沒多少東西用了還不貶值的.如果是投資房,還有房租收益.總收益可能很客觀,是不是?

其次通漲折算是否合理是個大問題.越來越多的人不再信任CPI-U.CPI-U有低估通貨膨脹的特大嫌疑.也就是說現在的美元和1970年美元相比, 可能實際價值比CPI-U折算後的還低.或者說1970年的美元更值錢.或着說1970的房價比上圖顯示的更值錢.因此不變美元的房價很可能不但不持平, 還有些下滑.這意味着現在房市的泡沫被高估了.

同時還要注意房價和貸款利率是緊密相關的.在同樣的收入和就業環境下,低利率會推動房價上揚.Goldman Sachs的一個估計是1%的利率浮動,會導致8%的房價變動.我們都知道當前的房貸利率是歷史上相當的低的時期.(下圖附利率曲線) 因此相對房價變化要考慮這個因素. 房貸利率從1981年的17%掉到現在的5%, 如果真如Goldman Sachs的估計,房市變化也許更是完全逆轉的.當然8%的相關性是不能全信的.

如果美元貶值和經濟刺激在未來一兩年導致高通貨膨脹, 和高房貸利率,房價繼續下滑還有很多空間.

本文無意預測房市未來. 旨在討論牽動房價分析的其他因素.

其他歷史房價數據.