有一次，我在給上海投資人做講座時，我給大家說，我花了很多時間研究地產股票，但我從不主張做地產股票。有學員很不解，我們是投資人，如果地產股有投資價值，我們為什麼不去投資。我說問題就在這裡，高收益往往意味着高風險，拋開中國的開發商為富不仁不說，他們在股市上的表現也是一副醜惡的暴發戶的嘴臉。

　　中國的股市上總共有123家房地產的上市公司，從2008年的年報顯示，有63家負債水平高於50%，其中金地集團、保利地產等25家大名鼎鼎的房地產巨頭資產負債水平高於70%。資產負債水平超過50%就有風險，何況高達70%。和其他國家的開發商不同，中國房地產的上市公司，都沒有多少固定資產，連龍頭老大萬科的固定資產也只占市值的5%。如果破產，這些開發商沒有什麼可以作為賠償。

　　這樣的體制是怎麼來的，是誰在對開發商寵愛有加，我實在搞不清楚。為了弄懂這個問題，我專門把中國滬深兩地的上市公司和香港的地產上市公司作了一個對比，可越比越糊塗。按理，中國房地產的開發模式是從香港學過來的，多多少少總要學一點好的吧，可是，不，香港好的一概不學，學來的都是壞的東西。招拍掛、炒樓花這些爛貨都學過來了，而信託責任、公民義務、法律規則統統視之偏履。

　　小孩不學好，都是大人教子無方。沒有辦法的事。我們來看看萬科和新鴻基這兩家在深港兩地都具代表性的地產公司資產負債及資產情況的對比，很多情況一目了然。

　　

表1：萬科和新鴻基的資產負債率比較
	萬科	新鴻基
2003	54.90%	22.40%
2004	59.40%	19.60%
2005	61.00%	25.50%
2006	65.00%	26.10%
2007	66.10%	26.70%
最大值	66.10%	26.70%
最小值	54.90%	19.60%
平均值	61.30%	24.10%
數據來源：萬科、新鴻基2003-2007年年報

　　

表2:萬科的資產收益率和貸款利息率
年份	資產收益率	貸款利息率	資本收益率 /貸款利息率
2007	7.09	7.20	0.98
2006	6.74	6.03	1.12
2005	7.20	5.76	1.25
2004	6.73	6.96	0.97
2003	5.78	5.02	1.15
數據來源：萬科2003-2007年年報

　　

表3：新鴻基的資產收益率和貸款利息率
年份	資產收益率	貸款利息率	資本收益率 /貸款利息率
2007	8.77	4.64	1.89
2006	9.39	6.75	1.39
2005	9.88	5.75	1.72
2004	4.33	5.13	0.84
2003	3.80	5.00	0.76
數據來源：新鴻基2003-2007 年年報和相關財經新聞

　　新鴻基的資產負債最高為26.7%，而萬科呢？最高年份達到了66.10%。與萬科相比，新鴻基業務相對多元化。2007年至2008年，物業銷售大約70.4億港元，物業租金收入為69億港元，酒店經營10多億港元，而電訊等其他業務收入約95億港元。從這些業務的構成中可以看出，新鴻基有大量的固定資產，十分注重多元化業務組合以保持合理的現金流。新鴻基採用其他相關業務來彌補房地產流動性弱的問題，而不會導致太多的負債，從而控制和防範風險。此外，新鴻基十分注重成本控制，尤其是土地成本的控制。

　　而中國的房地產上市公司因為資產負債水平過高，完全是政府托着在證劵市場混飯吃，一有政策上的風吹草動，這些股票就整體大跌。2009年12月下旬以來，就因為政策上的變化，地產股集體大跌，深萬科、金地集團、保利地產，招商地產等相繼跌去20%。有網友問我，你說這房價怎麼跌呀？我回答說，你看地產股怎麼跌，就知道房價怎麼跌。所不同的是，地產股跌在前面，房價跌在後面，中間有個時間差。