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高房價不是炒出來的而是印出來的
送交者: 言非心 2013年01月30日22:59:41 於 [股市財經] 發送悄悄話

  今日網上有一則關於房價的微博,說出了房價高漲的真實原因。微博原文如下:2012年末中國M2餘額¥97.42萬億,貨幣存量居世界第一,占全球 1/4,1.5倍於美國,比整個歐元區的約¥75.25萬億多出不只一個英國(¥19.97萬億)。年增房地產總值=(GDP-全社會投資總額)*0.3+(M2-GDP*1.5)*0.3。第一部分是正常增值,第二部分是資產通脹。(新浪微博:尹香武_半求)高房價不是炒出來的,而是印出來的,這個觀點可謂一針見血,撕開了高房價的真實面紗,找出了貨幣超發這個幕後推手。

  但很多人看了這則微博後,對文中的M2不知所云,在這裡稍微做一個常識普及。按照國際貨幣基金組織(IMF)的要求,現階段我國貨幣供應量劃分為如下三個層次:M0=流通中的現金,即我們通常所稱的現金。M1(狹義貨幣量)=M0+活期存款M2(廣義貨幣量)=M1+定期存款+儲蓄存款+其他存款+證券公司客戶保證金。大多數經濟學家所接受的廣義貨幣定義,是米爾頓·弗里德曼的貨幣定義,即貨幣是指公眾持有的通貨加上公眾在商業銀行的所有存款。弗里德曼的貨幣定義一般用符號M2表示,有時也稱為廣義貨幣。



  在經濟學領域,人們通常用廣義貨幣供應量/國內生產總值(M2/GDP)的比例來說明貨幣與實體經濟之間的量化比例關係,反映一個經濟體金融深化的程度。促使M2/GDP維持在一個相對合理的比例,對一個經濟體的健康發展意義重大。一般而言,M2/GDP越大,貨幣超發越嚴重。那麼截止到2012年年底,全球貨幣供應量餘額已超過人民幣366萬億元。其中,超過100萬億元人民幣即27%左右,是在金融危機爆發的2008年後5年時間裡新增的貨幣供應量。期間,每年全球新增的貨幣量逐漸擴大,2012年這一值達到最高峰,合計人民幣26.25萬億元,足以抵上5個俄羅斯截止2012年末的貨幣供應量。

  從存量上看,中國貨幣量已領先全球。截止到2012年末,中國M2餘額達到人民幣97.42萬億元,居世界第一,接近全球貨幣供應總量的四分之一,是美國的1.5倍,比整個歐元區的貨幣供應量(約75.25萬億元人民幣)多得多。國內M2餘額逼近百萬億大關,全年GDP達到51.93萬億,M2/GDP比例再度創下1.88倍的歷史新高。而同期美國的M2餘額為10.04萬億美元,截至2012年三季度,GDP為15.81萬億美元。

  從中美這組枯燥的數據可以讀出什麼?在這裡向大家做個解釋:中國一塊錢的貨幣供應,只撬動了五毛錢GDP,只生產出五毛錢的商品,而同期美國是一美元產生 1.5美元GDP。根據貨幣供應量等於商品總價值與貨幣流通速度之比的公式原理,即另外五毛錢的貨幣發行是沒有商品保證和價值支撐的。正常情況下,M2與 GDP之比不能高於1.5倍,那麼目前75萬億的貨幣總量就完全足夠。但現在國內貨幣總量已超出22萬億。巨額多餘貨幣就猶如高原上的大水庫,早晚要破堤噴湧向下。貨幣流向那,那個行業的價格暴漲就極其正常。

  那麼貨幣超發會帶來什麼後果?答案顯而易見,貨幣超發,購買力必然下降,這是一個規律。有專家測算,1990年1月至2009年12月間,我國居民消費價格指數(CPI)的月平均值為4.81%。如果在1978年改革開放之初時擁有100萬元,到現在只值當年的15萬元。舉個最簡單的例子,如果今天你是一名百萬富翁,你現在的購買力還不如上個世紀80年代的一個“萬元戶”。因為1981年的“萬元財富”相當於當時人均儲蓄的200倍,折算到現在差不多是 255萬元。對於普通百姓,最直觀的就是錢“毛了”。

  那麼這些多餘的貨幣都流向哪裡?很多人會問這個問題。凡是全世界貨幣超發的國家,都在拼命為貨幣找出路。因為只有吸納掉這些貨幣,才能避免通脹之火熊熊燃燒,點燃起民眾難以遏制的憤怒。打個形象的比喻,超發貨幣就像懸在大眾頭頂上的巨大堰塞湖,由於堤壩不牢,早晚會決堤,因此在下游必須找到一個巨大的蓄水池,將超量貨幣像海綿一樣吸收乾淨。這方面美元做的比較到位,首先美元是世界性貨幣,其蓄水池分布在全球各國,同時貨幣化、證券化、債券化道路,以及金融衍生品市場的擴張,為美元找到了充足的海綿。否則,美國多年低通脹的狀況早就被惡性通脹所吞沒。

  以上囉嗦了這麼多,現在該說問題的關鍵了。如此巨大的超額貨幣,中國的海綿在哪兒?一是樓市;二是股市。大量投放的貨幣主要是通過房地產和股市兩大領域吸納,這兩大領域的吸納能力一旦受到限制,就必然促使貨幣流向農產品等領域,就會出現“蒜你狠”“豆你玩”這樣的局面。因此,為了避免民眾對農產品價格上漲反應過於強烈,會小心翼翼地尋求某種平衡。比如,當農產品價格上漲,CPI漲速較快時,對房地產的調控就會放鬆。同時房地產的調控與股市的打壓,在貨幣超發的今天,一般也很難再同步進行,政府必須小心地為貨幣流向找尋出口。當然如今股市已經徹底陽痿,樓市成為貨幣超發的最後一塊海綿,也是通脹的“遮羞布”。

  物價上漲是紙幣超發的結果,是貨幣貶值的信號,也因此,當CPI持續上漲且漲速加快時,很多人出於對財富縮水的恐懼心理,會積極買房,把紙幣換成資產。在這種情況下的購房行為,實際上相當於被動的投機,這時候的房屋其實已經變成了存款的一種存在形式,確切地說,就是一種金融產品。這個時候,沒有人關心房屋的實用價值,沒有人關心收入房價比、沒有人關心租售比,這些都是房地產領域內的事兒,和房地產金融一毛錢關係都沒有,買房純屬金融投資。

  當越來越多的人出於避險、增值的需求把資金投入到房地產時,住宅的金融屬性便越來越明顯、越來越醒目、越來越突出。當房地產的金融屬性取代商品屬性,其功能由相應的居住為主導變成以財富的另一種存在形式為主導。在這種情況下,決定房價的根本性力量,就不再是實際的供求關係,嚴格地說,不僅僅局限於實際供求關係,而是取決於貨幣政策的寬鬆程度。貨幣政策越寬鬆,流動性越充足,簡而言之,貨幣供應量越大,房價的上漲速度越快、幅度越大。房屋銷售量也突然快速上升。民眾出於對貨幣貶值的恐懼,再次蜂擁入市,推動原本已經畸高的房價繼續上行。其實,中國的房價一直都是在這種恐懼心理下推動的,它已經完全脫離了傳統意義上的供需理論。

  寫到這裡,想起一句老話:哥抽的不是煙,是寂寞。而對於房地產,漲的不是房價,而是貨幣。各位,你們買的房子,同樣房屋本身並沒有出現多少增值,漲的只是鈔票。所以從這個角度來看,高房價不是炒出來的,而是印鈔廠“印刷”出來的。


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