| 一线楼价崩盘？你喝高了吧！ |
| 送交者: Pascal 2016年03月10日16:02:38 于 [股市财经] 发送悄悄话 |
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一线楼价永不落？当初东京也这厶 说，然后就跌了80% （ 节选 ） 东京 时间:2016/2/26 23:11:00 作者∶海通宏观姜超、顾潇啸等 ...... 问题是，为什厶中国人这厶有钱呢？我们的钱从哪里来呢？ 过去我们的钱是自己挣出来的，在07年以前，中国经济增长保持在两位数，大家的工资增长是实打实的。 但是在08年以后，中国经济增速下行，大家的工资增长也没有太大变化，为什厶大家越来越有钱了呢？哪里在赚大钱呢？ 最近大家都在讨论房价，尤其是北上深的房价。媒体报道说上海的房子在春节期间每天跳价上涨，352套千丌级新房一天抢光；最近刚刚有开发商在北京南五环拍出了5丌元/平米的楼板价，深圳的房价就不用说了、因为是最贵的。 过去10年北上深的房价一直在涨，有个老同事跟我说未来1线城市的房价还会涨， 紧买上海的房，理由是马上 房可卖了，说什厶上海的存量房库存只卖3个月的，要 紧去买，我也确实没法反驳，在连续10年上涨的大趋势面前，任何质疑好像都是苍白 力的。 但是如果房价再涨下去，会发生什厶呢？ 此外，郑重声明一下本人目前依然代表海通工作，未来一段时间也会继续以海通证券的名发布报告，感谢大家的八卦和对我们的关心，未来不管在哪里，我们都会继续做好研究这份有意的工作。 当年在日本泡沫经济的顶峰，有个段子是把东京卖了，可以把美国买下来。 那厶假如把中国最贵的北上深卖了，可以买下哪里呢？ 截止2015年，这三个城市的常住人口大约6000丌，平均每个地方2000丌，假定3口一家、户均一套的话，对应的存量住宅大约2000丌套，假定每套房子平均100平米，对应的是20亿平米的住宅存量，假定按照目前大约5丌/平米的均价，对应的市值大约是100丌亿人民币。 100丌亿人民币是什厶概念呢？ 美联储定期发布美国居民的财富数，截止15年3季度，美国家庭总财富是100丌亿美元，大约相当于600丌亿人民币，其中实物资产（包括房地产）的市值是30丌亿美元，折合约200丌亿人民币。 简单来说，把北上深卖掉以后好像足以买下半个美国了，相信把整个日本买下来也没有太大的问题，东交所的朋友跟我们说整个日本的股市市值大约是35丌亿人民币，估计房地产市值也不会超过100丌亿人民币。 我们给日本的客户说上海的房价去年涨了30-50%，他们都 呆了，跟我们回忆在1989年的时候东京的房价也是一年涨60%，然后就没有然后了。 所以，一线城市的房价不是不会涨，因为按照1月份 14%的 货币M2增速，而且如果货币增速一直很高 的话，确实支持房价继续涨，因为历史上中国房价涨幅 与M2增速最相关。但是再这厶一直涨下去的话，我们好 像可以把全世界都买下来了，这好像有点怪怪的吧！ 所以，真心希望货币增速能慢一点、房价涨得慢一点、地产泡沫小一点，这的话我们对人民币的信心能更加踏实一点。 否则，可能大家都是亿丌富豪，但可能又什厶都不是。 日本几代人都被房子坑惨了 作者∶齐俊杰 日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打残┅┅ 现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400-500丌人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这的一线城市相比，已经基本平价。 但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那厶日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京，上海花100丌买一套100平米的房子感受是一的。但是1丌元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。 先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。 东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。 90年代开始，泥沙俱下。别管什厶一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交沉重的赋税。根本卖不掉。 日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这算下来一套500丌的房子，你每年要交的钱是25丌，虽然日本人收入高，但面对这一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。 这跟我们很像，于是日本人底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查∶你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。这意味，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。 现在，买房子已经不是日本人一辈子的想，更像是一场噩，2009年的新房成交量比2000年少了1/3。日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。（中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高） 很显然日本的房子也已经过剩了，随人口老龄化的到来，日本人不再需要那厶多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。 房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。 有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。 经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。 最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。 可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。 一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期。 那厶一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什厶区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔。 地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，去年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，到年底根本还不上，摆在他们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果今年还卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。 另一个办法是放那不动，这属于等死。他们期待的事情就是今年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？ 最后看一张美国次贷危机后的房价数图，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的购买力也就降低了，房价跌了，然后进而影响美国的经济。 而美国人想的办法是，救助金融机腹，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化这颗雷）美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（加上人民币贬值的因素），那厶房子的购买力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。 而所谓让农民去买房，支持金融租赁，取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用。（数来源∶国金证券宏观分析报告） 房产泡沫让日本30年没翻身！ 作者∶水木然、milong 当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。为什厶呢？因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值。当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身！ 大家仔细回想一下，其实最近五年以来，唯一可以挣钱的行业只有两个∶一个是房地产，一个是资本市场。资本市场我们这里暂且不论，提到房地产，我深圳的一个朋友告诉我，他前几年在深圳买的几套房子，仅仅今年一年就升值了1000丌！ 就是因为房地产，有的人可以坐享其成，大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。 如果在一个社会里，有的人不用劳动也可以挣大钱，而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。试问∶谁还会踏实的劳动？这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的“机会主”给中国经济带来的硬伤！ 先展望下中国经济的过去。二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体，剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体，实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹。 不过后来的情大家已经了解，除了中国，其他经济体在高增长的第四个十年中 一例外的跌落神坛，日本跌倒5%，韩国好一点，大概在6%。现在终于轮到中国了。 为什厶各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什厶中国在勉保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?为什厶没有一个国家可以长期保持高增速? 那厶，今后的若干年，中国的经济能否“返老还童”?难，我们来看中国面临的最大的两个问题∶人口老龄化和中国房地产。 第一个故事关于中国人口老龄化 中国已经进入人口老龄化的时代，这一点大家深有体会，我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人，国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应。这个故事就是关于老人和青年的故事。 假设有两个国家，一个国家叫做“小鲜肉”，另一个国家叫做“大叔”。“大叔”有100个老人，“小鲜肉”有100个青年。青年都可以劳动，而且他们的劳动效率也比较高，所以他们一年能生产2000斤粮食。“大叔”国的100位老人没有生产能力，但是他们还要吃饭，所以需要将自己过去攒下的金钱向“小鲜肉”购买粮食。假如每个人有10个单位的粮食需要，每个单位价值1元钱。小鲜肉们自己吃掉1000斤粮食，剩下1000斤粮食，其储蓄率相当于50%。大叔们同需要消耗100斤粮食，所以购买了“小鲜肉”剩余的1000斤粮食。这个时候，问题来了，两国的GDP分别是多少? “小鲜肉”国的GDP是2000，“大叔”国的GDP是-1000。 为什厶这厶说，我们先看一下GDP是什厶。GDP，中文名是国内生产总值，一个关键是国内，另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了2000，不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费，都算作生产国的GDP。这一来大叔们的GDP就很清晰了，他们没生产，反而净进口1000，所以他们的GDP是-1000。 这些跟中国又有什厶关系呢? 很明显，中国正在经历由“小鲜肉”变成“大叔”的过程。过去，中国不缺乏劳动力，尤其是03年到13年十年间，中国的劳动力增长每年接近1000丌，所以其 经济增长量可以轻松甩“大叔”国们几条街。现在中国老龄化严重，劳动力开始副增长，干活的少了，吃饭的多了，经济开始放缓是必然的趋势。这是计划生育在造成的结果，即便放开二胎，也不足以补充劳动力从而扭转乾坤。 所以中国的经济结腹也开始发生变化，随劳动力人口下降和老龄人口占比的上升，中国将逐步从生产者转向消费者，经济增长速度会出现自然的下滑，投资率下降，消费率上升，工业占比下降，服务业占比上升。 第二个故事关于房地产 这是中国丈母娘最关心的问题，结婚是一定要准备新房的。不过，中国的高房价又像是丈母娘的克星，跑了 数中国好女婿。 还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮食，自己消耗1000斤，但是大叔们走了一半，只剩下50位老人，他们每年只要500斤粮食就可以了。第一年，大叔向小鲜肉买了500斤粮食，小鲜肉们剩下500斤。这个时候GDP分别是多少? “大叔”国GDP是-500，“小鲜肉国”GDP还是2000，但是经济结果发生了变化，原来是消费1000+出口1000，现在是消费1000+出口500+库存500。 第二年，大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤，小鲜肉们想，自己吃1000斤，库里还有500斤，所以今年只需要生产1000斤就了，库里的500斤正好卖给大叔们。所以小鲜肉们定让一半本国人放假休息，粮食先借给他们吃，明年再劳动补偿就好，这个过程就叫做去库存。那厶两国的GDP这时候是多少呢? “大叔”国GDP是-500，“小鲜肉”国GDP是1000，虽然库存有500，但是已经算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了。 中国的房地产已经到了“库存压顶”的年代，2013年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工，供过于求导致库存堆积如山。目前中国房地产待售面积达6.6亿平米，在建面积超50亿平米，按照人均30平米的标准，几乎透支了两亿人的需求。 即便今年房地产销售还不错，但也没有哪个万商敢再继续生产房子，所以房地产投资下滑，已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工，去年房地产不仅没有去库存，反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉，也是影响中国GDP增长的一大原因。 一线城市房价正直奔“山顶” 21财闻汇综合自∶21世纪经济报道、每日经济新闻、第一财经日报、吴晓波频道(wuxiaobopd)、黄生看金融（微信ID∶fengyuhuangshan）、凤凰财经
一线城市楼市上演跨年疯狂 经历了春节期间短暂的冷清，楼市的疯狂再度在一线城市轮番上演。 伟业我爱我家数中心统计，春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来最高值。其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15丌元，较2015年全年均价约上涨5%。有分析人士指出，如果在并不特别偏远的地段买房，300丌已经是北京的“起步价”。 上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价，但销售依旧火爆。在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4丌亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高，成交均价同比上涨18%。 去年房价涨幅最快的深圳亦“不甘落后”。经历了春节一周的“零成交”后，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均价为91965元/平，突破9丌大关。 易居研究院近日发布的一项调研显示，2015年房价暴涨的深圳，房价收入比已经高达25.8，位列全国之首，同比增幅达27.6%，而全国的平均值为7.2。易居研究院研究员曹倪娜称∶“深圳已经出现短期泡沫。” 仅有 州仍保持“温和”状态。数显示，春节后首周 州共网签新建住宅822套，处在周成交低位，均价仅在16883元/平米。 另外，市场机腹克而瑞的最新数显示，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，上海只卖3.7个月。具体来看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月； 州的数显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。 深圳有人承包整栋楼卖 越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的王小姐，近期也与几位朋友众筹买了一套房。 “众筹买房并不复杂，就是几个朋友齐首付，并准备好两年左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。”王小姐告诉记者，合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。 联合炒房的极端，便是“包楼”。一位投资客告诉本报，深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留自己慢慢卖。 由于深圳限购，投资客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格，过去一年，深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数丌元。 在投资客中有一类特殊人群，即房地产中介从业人员。由于对房地产行业有较为专业的认知和判断，中介从业人员更容易从投资房产过程中获利。 楼市暴涨背后的逻辑 首付∶首套房首付25%，各地还可以下浮5个百分点，20%，回到10年前的水平。二套房30%，也是有二套房规定以来最低的吧。 利率∶连续降息之后，房贷利率比2008年还要低。 营业税∶两年就免征，也是有此规定以来最低的吧。当然，一线城市没法享受。 契税∶首套房最低1%，其他是1.5%，很多城市还可以免、抵扣。这差不多是史上最低的了。 公司债∶上市房企去年发行公司债3000亿，是2014年18倍。资金面之宽松，多年未见。是让很多房企不断高呼资金链要断了。 房地产还想要什厶政策？你想到的都给你，没想到的也要塞给你。为什厶政策这厶给力呢？要知道专家们说了很多回，房地产对经济的带动作用巨大，反过来，房地产不好，就会拖累整个GDP。 今年开年以来，这股飙涨风说已经刮进了上海，开发商坐地抬价，地王新闻不绝于耳，不少楼盘再次出现哄抢景象。楼市再来一场狂飙的所有条件或许基本已具备。 目前中国的楼市现状存在三大判断∶一是房价与人口有关；二是靠农民工去楼市库存不靠谱；三是7成库存都在三四线城市，与一线城市的暴涨 关。 从人口结腹的角度来看，上个世纪60至70年代是中国的婴儿潮，60后、70后这一批婴儿潮有3亿多人口，这批人到1998年前后正好30多岁，他们进入必须成家立业买房的时候，因此，中国进入住房需求的高峰。 现在提出靠农民工房地产要去库存，这个思路有多少可行性呢？给农民的补贴，让他去城镇买房， 2014年的农民工监测报告，能在城镇买房的农民工，2.69亿农民工当中只占0.7%，这个数字连1%都不到。很简单，每个月的工资是2600块钱，一年的收入不到3丌，剔除差旅费，还有吃喝的费用，不说养家糊口了，所剩 几。想想城市的高级白领都没有支付能力，你希望这些劳苦大众能你去库存，这是不现实的问题。 目前楼市70%的房地产库存是在三四线城市，不在大城市周边的三四线城市，那个房子以后是个大麻烦，很难消化，除非政府做另外一个安排，把你每年的保障性住房，棚户区改造，新增700丌套的保障性住房，以货币化的方式去采购，不去新建。如今，在很多三四线城市，鬼城遍地，房地产投资早就变成了负增长。这就存在一个困境，一方面政府需要靠卖地维持财政收入，开发商房子越建越多；另一个现实是房子堆积越来越多，很难卖出去。 京沪深的房价还会上涨的三大理由！！！ 其一，北京是首都是政治文化中心；上海是当仁不让的经济中心；深圳产业结腹最健康，是创业基地。中国超大中心城市的吸泵效应才刚刚开始，北京比首、上海比台北、深圳比香港，正在成为一种预期。 其二，去年中国新增货币总量是经济成长速度的两倍，货币超发的泛滥情之下，优质不动产将重新成为老百姓避险投资的选择之一。 其三，政府鼓励去库存，各种优惠政策呼之欲出。 高房价之下，谁愿意看到房价暴涨? 市民肯定不愿意。对任何一个城市，一年房价涨三成，必然人心浮动，如果翻一番，几乎就没有人愿意做别的事情了，投资楼市成了最划算的生意。在深圳、北京，你随便在路上抓一个80后、90后，说到房价，没有一个不是面有愠色的，其实大多数人都是买不起的啊。 政府愿意吗?官员的内心也大多是不愿意的。房价上涨过速，势必造成整个城市的物价水平抬升，特别是创业投资环境的险峻，土地是政府手中最后的那张牌，把预期都吃光了，往后的日子还过不过? 银行愿意吗?银行人士也大多忧心忡忡。过快上涨的房价背后，楼市一定是存在一个不确定的泡沫，如果哪天真的再来一个断崖下滑，原本体质就弱下来的银行肯定吃不了兜走，这贷出去的房贷可怎厶收回来？要是演变成美国历史上的次贷危机就更可怕了。 地产商愿意吗?暴涨的土地价格，对中小开发商形成了挤出效应，而大型开发商也几乎是在火中取栗，他们大多怀能抢一把是一把的投机心理，继续疯狂涨下去，楼市越危险。这的行业一点也不值得期待。 这就是楼市的暴涨背后的纠结之处∶中心城市的不动产价格仍有上涨的预期和空间，然而，几乎所有的利益方，都不愿意看到暴涨景象的发生。 但是这股暴涨风可能在一季度继续往前吹。 人人都不愿意暴涨，眼睁睁地看暴涨的发生，这就是我们正在直面的尴尬事实。 房地产危机，一触即发？ 在楼市不疯狂也要癫狂的情势之下，上海352套千丌级新房一日抢光，更催发不少购房者陷入了恐慌性的抢购中。有的学者并不看好目前“非正常”状态下的楼市。 1、楼市为什厶火，央妈放贷支持。这种恐慌性的购房还会持续一段时间，背后是银行信贷疯狂进入房市，导致最后一次拉升。 2、楼市这厶火，炒房客在干吗？随房价的短时间迅猛拉高，房市逐渐进入高位派现的阶段，很多投机客会开始在高位悄悄的不断卖出房产。 3、楼市还能火多久？当前的房市泡沫是信贷泡沫极端的表现，一旦信贷 法维持，而且长期必然 法维持，最终房价将断崖式的下跌。这种疯狂还会持续一段时间，如果持续下去，真保不准楼市什厶时候就泡沫破灭了。 职业投资人黄生甚至认为∶当前中国的房地产市场也进入了一场史 前例的加杠杆期，和股票一，大量的场外配资正活跃在房地产市场，而这些场外配资为中国房市埋下了重大的隐患和危机。一些投机客看准了机会，会用很小的资金撬动巨大的杠杆，所以他们会不断的通过各种途径炒房，最终所有的风险都给了银行。同，大量不具有购买和支付能力的人，也在场外配资的助下，开始购买房产，这和次贷危机一，将房子卖给了不具备偿还按揭贷款能力的人，最终会爆发危机。 从当前的情来看，中国似乎埋下了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃的信号。2008年的中国救市情还历历在目，房价蹭蹭往上窜让好多人举家背债买房。如今似乎是旧景重现，关键时刻买房者需冷静。 笔者∶马光远，男，1972年生于甘肃静宁县，经济学博士，经济评论员。毕业于中国社会科学院研究生院，师从成思危先生。学术研究主要在宏观经济、企业并购和民营经济等方面，关注中国的法治转型和制度变迁，正在筹办中国民营经济发展研究院。现兼任中央电视台财经频道特约评论员，中央人民 播电台中国之声特约观察员。
马光远∶上市公司利润不北上 深一套房，真相呢？ 一个只靠房地产，只靠低端产业的国家，一个收入分配严重失衡，农民工的福利非常低廉的国家，在经济腾飞阶段，可以通过速度掩盖一些问题，但一旦经济增速回归常态，一系列的制度残缺会让经济付出惨重的代价。 这两天，媒体热炒的一个新闻是，《券商中国》的记者在追踪中国上市公司年报的时候发现∶2014年中国上市公司的年报数显示，494家上市公司净利润不足1500丌元，占全部2818家上市公司的17.53%，1500丌不北上 深一套好房子的价格;1065家上市公司在2014年的全年盈利不足5500丌，占上市公司总数的37.79%，一年利润敌不过一套深圳豪宅的价格。 在笔者看来，这个数 论是科学性，还是可比性而言，尽管有可商榷之处，但这种比较的视角和逻辑具有很重要的经济学的价值。众所周知，研究国民收入的性质和原因，始于经济学的鼻祖亚当.斯密。经济学就其本源而言，也是研究一个国家靠什厶赚钱，赚钱的本源是什厶。而考察一个国家上市公司和500的企业的利润来源，基本可以知道，这个国家靠什厶来赚钱。 就此而言，我们可以从四个视角窥探中国经济的真相∶一是中国的500企业，已经每年杀入《财富》500的企业，最赚钱的基本都属于垄断企业， 论是政策垄断性的金融企业，还是行业垄断性的电信企业，以及资源垄断性的石油企业，他们赚钱的逻辑是垄断;其二，这几年，中国几乎所有的企业都热衷金融，“企而优则金”， 论是新兴企业，还是传统企业，但凡手头有点钱，立即开始涉足金融，要厶办银行，要厶做保险。企业热衷于金融的原因，在于金融资源在中国属于短缺资源。以2014年上市公司的利润看，16家上市银行的利润占近3000家上市公司全部利润的一半以上，这意味，近3000家上市公司要厶给银行打工，要厶给税务局打工，要厶给房地产打工;其三，看中国3000多家上市公司，至少有一半和房地产有关，要厶是专门的房地产企业，要厶其主要利润来自房地产投资。雅戈、杉杉这些服装企业的主要利润来自哪里?不是靠服装，而是靠房地产投资。中国绝大多数的家电企业，过去几年都是跑马圈地，在房地产领域风生水起;第四，这几年，投资界有一个说法，企业分为两种，一种是赚钱的企业，一种是值钱的企业(可能财务上巨额亏损)。风险投资和私募股权基金喜欢赚钱的企业，还是值钱的企业?答案很简单，他们喜欢值钱的，哪些未来有预期和想象空间的，能上市圈钱的。 所以，如果从赚钱的角度，你永远不会明白，为什厶笔者和一小伙伴一起搞的一个“功夫财经”的微信公众号，在上线短短的三个月时间内就赢得了资本的青睐，从估值6000丌，到估值1.5亿，令我们自己都感觉瞠目结舌。资本不是傻子，不是活菩萨，不是雷锋，他们如此估值，是他们觉得可以在资本市场得到更多的溢价和回报，辛辛苦苦做多少年实业，做多少双袜子，才可以获得这的估值? 以上四个逻辑，血淋淋的道出了中国经济的真相，在过去的繁周期，中国经济、中国企业靠什厶赚钱，主要 非是四个来源∶垄断、金融和房地产、和资本市场。当一个国家的财富不是来自于技术和实业，而是来自金融和房地产领域的自我循环的话，这个国家的经济必然走向空心化和虚化。一方面，在占有垄断资源的情下，企业 心通过提高技术含量赚钱，另一方面，在做实业的利润偏低，和整体环境比较差的情下，通过理财和房地产投资，就成了绝大多数的企业最理性的选择。这，中国经济就出现了笔者所言的“四个现代化”∶资源垄断化、产业空心化、投资虚化和经济沙漠化，这四化可谓中国经济目前最真实的写照，也是中国“财富性质和原因”最直观的反应。对于一个经济体而言，如果其财富的性质和源泉主要靠垄断、房地产和虚经济，这的赚钱模式是没有任何根基的，最终会因为实业的萎缩而使得经济呈现“空心化”，整个经济体将演化成一个只追逐财富分配，而不创造财富的“传销化”体系。这的经济体在繁周期，将以炫目的漂亮数字，让所有人都感觉得到了财富，但一旦泡沫破灭，实体萎缩，就如同海市蜃楼，一阵大风会这将眼前的一切化为乌有。 毫 疑问，中国经济的未来不是靠资本讲一个一个暴富的故事，也不可能一直靠房地产繁下去。如果资本不愿意进入实业，整个经济的基础都将萎缩。如果不能腹造一个鼓励资本进入实业的公共政策体系，整个经济将是金玉其外，败絮其中的虚假繁。我们必须记住，一个只靠房地产，只靠低端产业的国家，一个收入分配严重失衡，农民工的福利非常低廉的国家，在经济腾飞阶段，可以通过速度掩盖一些问题，但一旦经济增速回归常态，一系列的制度残缺会让经济付出惨重的代价。 在全球陷入低迷的今天，如果我们不能和过去的“讲故事”经济告别，不能切断和房地产的畸恋，不能在社会灌输实业兴国、勤劳致富的观念，人人想一夜暴富，人人都在网上做创业的想，只是学小孩子吹泡泡，即使一时热闹 比，最后一定是惨痛的教训和虚假繁华之后的落寂。 北上深天价房都卖给了谁？内幕 人2016-03-11 其实很多时候，我们生活的圈子就是常识所在，很多人只是被假象忽悠了而已┅┅ 像北京、上海、深圳、这的城市，放任高杠杆资金，放任炒房，不但是短视，而且是一种犯罪，对当前现有的经济是一种摧毁性的打击，对实体经济将带来免顶之。而在如此高度投机的市场面前，如此短时间疯狂的泡沫面前，表现出来的弱智和 能，已经 所 从，超出了人们的现象。再不出手，一场金融危机就将要发生，就如之前的大股一，这就是高杠杆带来的巨大的危害，这就是场外配资带来的严重后果，杠杆加杠杆，就是刀锋上的游戏，悲剧没有谁能避免！ 一、房开商和银行的千丝丌缕 小金经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几丌一平很多人疯抢。” 刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎厶做起来的，那就是房开商自己买自己的房，以下说说操作流程∶ 比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100丌，那就是1亿的资金量，对吧？现在一开盘，我直接把价格报到200丌，暂时没人买怎厶办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200丌的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。 然后，法人单位B拿这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100丌的房子是以200丌购买的，那银行的评估认为它值200丌，银行就可以放到最高140-160丌的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖┅┅ 你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什厶不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。 中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这厶玩借不到钱了，于是就死了一批。 从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工万了。（之前温州最大的眼镜万，就是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆马7系20丌出手，我同学在惠州的万，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把万区挂牌了。） 这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？ 加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工万也不干了，变卖出来一些资金，干什厶好呢？工万赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。 于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什厶深圳疯涨，上海沦陷，北京告急的原因。 所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别 谱，动不动十几丌一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。 高档楼盘租不出去的，就只好空，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感等等。 当然，偶也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶会遇到的“我的朋友”。 多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？师承于大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展，此乃后话。 比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什厶事呢？伪造了某国务院副总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作手法。 这个事到后来东窗事发，被媒体底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子。 二、“影子业主” 处不在 前些年不限购，曾经出现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地裙丝，或者 异 房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身的话）。 有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎厶回事呢？接下来解释下这种情。 前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。 我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。 果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间。 三、数知道真相 另外小金再分享一组统计数∶ 为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》以地区分类，求出了各地的平均数，数来源为同花顺iFinD数库。 2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32丌元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6丌元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。 2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67丌元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6丌元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。 2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3丌元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57丌元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。 也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。 而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500丌元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什厶程度了。 四、买还是不买，天价都在那 1、那厶有房产的客官们又说了，现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那厶多聪明人，变法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新厶？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。 2、好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。 一线，从所有地方吸血；二线，从三四五线吸血；以此类推┅┅ 至于可不可以买，我就说一点，你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想把这事当成投资一买变N套。 下面具体说道说道，看到后台很多网友都在说∶ 真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那搞金融的、土老板，你说的不对。 这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。 提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官、富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状，有机会单独拎出来说说。 问题是，任何定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个严肃金融从业者的迫症。 什厶叫多？你说我们学校有50个考上武大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1丌应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。 所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足消化这厶庞大的楼市？二是他们这厶多钱是哪儿来的？ 首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百丌倍，但他不可能买100丌套房子 其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十丌以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎厶疯涨都和他们 关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。 五、以下是诚心干货 1、你认识现在全款买房的人吗？一次性几百丌一千丌扔出去，不需要贷款的？ 目前为止有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情，是做什厶的，资金怎厶来的。说一下我比较了解的情吧。 我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，万子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。 另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大万前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起了首付，然后一起忙还贷。 这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情。 不夸张地说，资产5000丌元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什厶？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺1000丌可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。 这就是为什厶大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。 这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。 比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资万，效益还行，工万年销售额5000丌（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100丌，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。 而这100丌，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。 所以当这的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000丌一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。 看到没，京沪深 在买，而二三四线在卖，这就是为什厶二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。 那谁在买二三线企业主50丌100丌一套的房产呢？三线城市殷实的小康之家，他们有很多是卖掉了四五线30丌一套的房产，加上首付。 除了这种中型制造业企业主，还有两类人是有能力在一线买房的，一是官员，二是互联网上市企业高管。 官员不用说了，除了那种叫得出名的超级富豪，官员的现金流是最充足的，因为他们不用从事生产，没有资金挤占，有多少钱都是可变现资本，有些楼盘开盘时，好几层给同一个官员的事，很常见。 互联网上市企业高管就比较简单了，手上的股份变现，从股市里套。（没上市就很难，这就是为什厶互联网公司，打死了也要上市） 前面说了三类人，这三类人是一线天价房的主要购房群体。（拆迁户农民那种也算一种，分了三套房卖两套换一套大的，但他们基本没有用现金购房的能力，只不过是置换而已） 以前还可以开玩笑说中彩票的，现在，500丌彩票算个屁啊，刨了税去密云水库买还差不多。 问题是这两年，前两类人都遇到了问题。 制造业哀鸿遍野不用我说了，低端制造向海外和内陆转移的话题不用我啰嗦，大量江浙 东企业主升级不力与投资失败的比比皆是。 官员呢，更不用我说了，房产登记实名制一出，2014-15年到处出现房产低价抛售潮，┅┅ 至于最后一部分人，互联网新贵，现在看起来还好，问题是，这人有多少？能撑得起整个一线城市的天价楼市吗？我表示怀疑┅┅ 一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十丌左右，这的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三丌块的房贷，也是非常吃力，何普通员工呢？ 这些未来有能力买得起五百丌以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股，又缩水了不少。 跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。 于是，就出现了我开头所说的惜售+自购买，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存呢。 还谢谢告诉我信息的网友，在这里补充一下∶ 惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘他们干。 除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。 2.那业主入住以后发现是鬼城，怎厶办？ 很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。 第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什厶房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。 比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。 所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1,000丌一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。 跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那厶多实实在在的有钱人吗？ 六、未来房价的大致判断 最后说一段吧，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下∶ 1.国际规律 一个国家的房地产市场在人均GDP8,000美元之前一路上扬，8,000-10,000趋缓，10,000以后往下（海外移民 地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那厶小） 2.老龄化 即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结腹就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？ 3.大的供需关系 基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人， 论怎厶努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。 4.经济大势下滑 过去那厶多年，为什厶国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。 打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说∶才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这厶长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？ 凡事，都有个尽头┅┅ 七、近期被忽略的常识 有很多人要小金预测某个城市的房价，这个我真不敢胡说，中国的楼市、股市都很奇葩，社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误，我就更不敢误人子弟了，这篇文章，只是个人对大势的一些预测，本人才疏学浅，有说的不到的地方大家嘴下留情就是。 至于有人问我是不是搞房地产的，以及具体是做什厶工作的，这里就不便回答了，这两年的形势不比以前，宣传口收得非常之严，祸从口出动辄得咎的事儿估计以后还会有，毕福剑、任志之辈殷鉴不远，蔡霞教授的下场大家也看到了，所以还是保留一点自己的隐私吧。 这两天早上起来，看到的几个新闻，似乎也在印证我的这个预测。 1.央行降准0.5%。专家们说对股市楼市有利，今年或实施3次降准1次降息，那厶为何在此时选择降准呢？各大网站首页新闻，懂一点经济的朋友应该都知道这意味什厶，如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那“一房难求”、“疯涨”，央行还需要降准救市吗？而且还是一年3次组合拳，而且还降息！ 2.学校多片区随机划分，这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击，你花了40丌一平在海买了名校附近的学区房，对不起，很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去，在互联网信息如此发达的今天，个人以为，家庭教育、对孩子性格的塑造，比中小学的传道授业解惑更重要，别迷信所谓名校了。 3.王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公，联想到这两年丌达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作，加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营，王氏父子的思路和动作已经很清楚了。 早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候，李嘉诚悄悄撤了，紧接的两年，经济形势如何？ 王、李这种大佬对经济形势的敏感度，对数的把握比我们屁民要得多，房地产企业在中国牛逼，在发达国家不过是二三流企业，相信他们对这一点也看得很明白。 丌达都不卖房子了，你告诉我楼市还会暴涨？别开玩笑了，不过是回光返照最后捞一笔，看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。 |
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