《紅樓夢》第五回有一對聯“假作真時真亦假,無為有時有還無”，十四個字道盡《太虛幻境》的奧秘。其實現實世界上許多事物也多多少少有點相似之處，譬如沉浸在投資理財這個大圈圈裡的芸芸眾生，每天接收各種各樣的專家評論，少不得會有亂花迷眼的時候。怎樣才能撥開迷霧，尋得正確的方向，靠的是個人的專業知識和心理素質。最近有關中國房地產的走勢，對於眾多投資散戶來說，有如一個新的棋局，得失存乎一心。

本月九日，新浪財經轉發“每日經濟新聞 ”記者 陳榮浩的文章《高盛擬抄底中國房企債券，部分地產債大幅反彈，房企轉機信號出現？》

文章引《金融時報》的消息稱，高盛投資組合管理團隊在接受媒體採訪時表示，正在買入中國房企債券。市場分析人士認為，“投資者最為關心的債券的問題正出現轉暖信號”。

文章同時指出，在動盪的市場面前，不少房企通過回購方式，打響了債市的“自衛反擊戰”，包括雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業地產、弘陽地產等在內的多家房企紛紛啟動境外美元債回購，表明其資金充足，以提振市場信心。

上述消息迅速被各媒體轉發，加上人民銀行發布“10 月末，個人住房貸款餘額 37.7 萬億元，當月增加 3481 億元，較 9 月多增 1013 億元”的信息，被認為旨在向市場傳遞正面積極信號：房企融資正恢復正常，居民購房意願也已出現邊際提升。

多家官媒引央行數據報道，預計居民購房意願上升，地方放棄將鬆綁限購、限售等政策。據了解，10 月份，多家銀行的房地產開發貸款投放也大幅增長；11月上旬，各行房地產貸款投放力度進一步加大，預計 11 月房地產貸款的環比增長態勢將會延續。

以上利好消息，與本月 9 日，由國務院發展研究中心在深圳召開的房企相關行業座談會的情緒完全相反。

據報道，該次會議的參加者包括佳兆業、萬科、卓越集團、平安銀行、中信銀行、建行、中鐵信託等房企業者及金融機構。國內媒體對於該次座談會的報道不多，有關座談會的內容被濃縮到只剩下幾句，部分報道甚至半天后整篇被刪。網上仍然能夠找到座談會的相關標題，但是內文打不開或者顯示 404 Not Fund .不過一如既往地，座談會部分內容已經外泄。根據所得信息歸納部分內容臚列如下：

國企背景的萬科代表指，9、10 月的銷售額同比分別下降了 37% 和 31%，跌幅已經超過 2008 年金融危機的時候。對於房企的“三條紅線”，萬科代表建議要分開考核，把開發和經營業務負債區分開，防止發生系統性風險和流動性危機。

佳兆業代表在會上指出，集團現金流非常緊張，徹底喪失投資能力，近兩個月來銷售斷崖式的下跌，現金周轉趨緩。房企信評不斷被降低，國內銀行因此進一步停貸抽貸，企業遇到巨大困難。

佳兆業指出，民企生存舉步維艱，違約、資金鍊斷裂，流動性危機，銷售亦未能收款，造成循環風險，如果無外界幫助，最終可能出現停工爛尾的連鎖反應。

卓越集團稱，公司乃至全行業已經沒有能力，參與第而、三次土地拍賣。

在場金融機構代表也表示，房地產風險正向外傳播，南方基金提醒，地方政府透過融資平台籌集資金的信用債占總信用額的 28%，當土地市場低迷，政府財政受影響，其風險是房地產信用債的 3 至 4 倍。中信銀行則評估，一旦樓價下跌三成，連金融體系都會有巨大風險，現在要慎防誤傷。

與會的房企和金融機構對於風地產稅的看法各異。萬科建議，房產稅初始方案要從輕，儘快確定試點城市和方案，消除不確定性；卓越則說，時機不好，應推遲一年以上實施；佳兆業甚至建議乾脆不收。又說房地產稅會令租金上漲，政府要有預案。就連中國平安、華潤信託和建設銀行代表都明言推房地產稅會加速行業硬着陸。希望官方儘早明確細則，減少對金融體系的衝擊。

與會企業提醒，官方政策要保持延續性，不發生大扭轉，監管不要朝令夕改，不應違規提前收回貸款，和要減少一些自相矛盾的調控。佳兆業集團和卓越又提出，民企生存環境舉步維艱，例如 9 月份信貸額度放鬆，但民企感受就不明顯，希望金融機構要對國企、民企一視同仁。有金融機構建議。對於有風險的企業、項目，可以由國企託管。據說召開會議的國務院發展研究中心主任王安順總結時指出，大家都是為了行業經濟穩定健康發展，會歸納分析，吸收合理政策建議。

上述外泄的座談會內容，難以得到證實，不過參考最近各項相關信息，估計有一定依據。

圖 08、 20 、21、22

對市場的走勢，中原地產首席分析師張大偉有如下看法：

整體看。房地產市場經歷了疫情後的高峰，因為信貸收緊和需求透支，市場全面退燒，部分城市甚至出現了斷崖式下調，從市場走勢看，2021年房地產雖然依然有望刷新歷史記錄，但三季度開始的速凍也導致市場拐點開始出現，四季度很可能出現大範圍的價格戰。

本輪樓市速凍的主要原因是信貸突然斷崖式收緊，所以市場表現劇烈，而且從趨勢看，三四線需求萎縮已經出現，所以短期企穩必須最近看到單月居民戶中長期貸款超過6000億，否則會一直跌下去。

那麼問題來了，難道說作為資本大鱷之一的“高盛”，他們看不到上面所顯現出來的負面信息嗎？他們自然看得非常清楚。只不過他們的投資策略有別於散戶投資者。他們有一套嚴謹的對沖機制，很可能在買進房企股票的同時，下單在看跌的期權上，至於比例孰輕孰重，那是商業秘密。

下面引述“易居中國”旗下“克而瑞研究中心”分析師房玲的觀點，她說“某種程度上來說，房企的信用評級以及在債券市場的表現，都是對房企償債能力的一種評估判斷，如果信用評級持續下調，甚至出現股債雙殺，必將進一步影響房企融資。比如隨着房企不斷債券違約和信用下調，在今年 10 月時，房企的境外融資幾近暫停，10 月百強典型房企僅融資 367.35 億元，同比下降 71.3%，融資量達到歷年來新低。其中，境外債券融資只有 99.04 億元，同比下降 76.8%。”

房玲認為，相比外界的利好，房企最關鍵的還是得保持良好的財務表現。“高盛作為國際投資機構，抄底中國房企債券自然有自己的內部評判，這對房企而言也確實是一個積極信號，如果公司債能得以持續反彈，必然能改善部分投資者對整個行業的信心。不過，這對房企來說並不是最關鍵的，高盛抄底房企債券只是外在的利好因子，最重要的還是保持健康的財務結構，不要一遇強監管就只能被迫躺平。”