中共證監會與發改委近日聯合聲明，經過一年多公眾諮詢，批准成立不動產投資信託基金（REITs），將允許中國的共同基金髮行可以像股票一樣買賣的公共REITs。這是在新冠重創中國經濟之際，中共試圖引入私人投資振興經濟，瞄準了中產家庭的錢袋子。

　　北京大學光華管理學院教授張正表示，“現在開放 REITs 市場，可以在短期內重振現有房地產資產，並幫助重啟中國經濟。”

　　他認為，從長期來看，它可以優化房地產市場的結構，並在很大程度上降低資金匱乏的開發商的槓桿率。

　　REITs 通常包括寫字樓、公寓樓、購物中心和酒店。一些專業的 REITs 管理着醫院、倉庫，甚至是森林。

　　公開上市的 REITs 允許投資者持有股票，允許他們從公司的房地產投資組合中獲取收益。

　　報道說，新加坡是亞洲的房地產投資信託基金交易中心，自2002年以來共有41宗投資信託基金的IPO，而香港有11宗。新加坡一些最大的房地產投資信託基金包括該市主要購物中心的房東楓樹商業信託（Mapletree Commercial Trust）和凱德置地商業信託（Capitaland Mall Trust）。香港最大的房地產投資信託基金領匯（Link Reit）管理着126家郊區購物中心和其它地產，而由香港大亨李嘉誠旗下長江實業（CK Asset Holdings）持有27%股權的《財富》（Fortune）房地產投資信託基金（REIT）在香港經營着十幾家地產。

　　分析：REITs在中國面臨較大法律障礙

　　銀河證券房地產行業分析師潘瑋認為，REITs作為一種在成熟市場廣泛使用的投融資工具，其在中國的發展還面臨較大的法律障礙。

　　他認為，投資基金是一種投資集合，是建立在法律基礎上的以合同為基本保障的投資方式。但中國的法律對於投資集合的地位與性質並未加以明確。在沒有相應法律保障的情況下，中國REITs將會具有相當大的法律風險。中國目前已有的法律並不能完全為REITs產品和業務提供切實的基本法律保障架構。

　　其次，REITs在中國或面臨“多重課稅”。由於中國的稅收征管手段比較落後，目前無法實施“實質所得者徵稅”和“淨所得徵稅”制度，REITs的運作涉及多道環節與程序，而越多的交易環節也會面臨越多的稅收和費用負擔。同時，在REITs方案的重組過程中，物業交易也將產生相當多的交易稅費。除此之外，由於REITs主要涉及物業的出租，將來也不可避免要繳納房地產稅。當前，中國尚未出台相關的稅收優惠政策，這也在一定程度上削弱了REITs的投資回報率。

　　另外，房地產信託基金的法律主體地位在中國還有待確認。

　　潘瑋表示，在中國現有的法律框架下，投資基金並不是一個公司或法人主體，投資集合在中國的法律中並無其可作為民事主體的法律地位，法律也沒有明文加以規定。目前還需要解決投資基金的法人主體問題，要從法律上確認基金是一種法人，即所謂的“財團法人”。

　　為擺脫經濟困境 中共瞄準了中產家庭

　　在中國法律制度尚未完全成熟的情況下，中共依然決定批准REITs的試點計劃。

　　中共監管機構在聲明中表示，“REITs 將釋放用於再投資的資本，增加直接融資，降低企業槓桿率，並將儲蓄轉化為長期投資資本。”

　　根據北京大學光華管理學院2019年的估計，中國的 REITs 市場價值可能在5660億美元到1.7萬億美元之間，比美國的 REITs 市場還要大。

　　北京大學張正表示，這些年來，中國REITs的發展遇到監管和稅收障礙，這些障礙限制了該行業面向私人銷售，就像債務產品一樣。

　　張正稱，新冠爆發損害中國經濟，中小企業面臨資金鍊斷裂風險，失業率飆升，需要引導私人投資振興經濟，房地產投資信託基金為中國家庭提供了一個投資選擇，“推出 REITs 勢在必行。”

　　南華早報報道稱，中國REITs試點計劃似乎將重點放在資本密集型、償還期長的基礎設施項目上，避開了更典型的購物中心、寫字樓、酒店和出租房。

　　中共監管機構表示，將選擇倉庫、收費高速公路、機場、工業區、城市公用事業、污水和垃圾處理設施、信息網絡和其他類型的戰略性和新興產業的物業進行試水。

　　另類投資管理公司中信資本（Citic capital）高級董事總經理程壽康（Stanley Ching）表示，“它可以將個人儲蓄和私人資本引入基礎設施項目。更重要的是，它不會讓本已負債纍纍的地方政府過度舉債。”